5月即將畫(huà)上句號(hào)，經(jīng)過(guò)了3月的爆發(fā)和4月的低迷，這個(gè)5月南京樓市收成如何呢?網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)最新發(fā)布的研究結(jié)果顯示，5月市場(chǎng)回暖的勢(shì)頭未減，成交量與去年同期相比增幅明顯。

　　值得一提的是，盡管5月市場(chǎng)成交主力仍是剛需，但改善性需求也在啟動(dòng)，全市商品住宅銷(xiāo)售金額排名前十的項(xiàng)目中，中海、金地、仁恒、萬(wàn)科、保利等一批品牌房企均有上榜，銷(xiāo)售表現(xiàn)較為突出，其中仁恒、中海及保利成交面積段均在140平方米以上。

　　數(shù)百萬(wàn)的豪宅賣(mài)得火，其背后主要是“高剛”即高級(jí)剛需的推動(dòng)。與被限購(gòu)的多次改善者不同，“高剛”們有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有換房的迫切需求，同時(shí)又有第二套的購(gòu)房資格，因此成為樓市中剛需之外的又一支生力軍。

　　高剛，樓市中的“高帥富” 有錢(qián)又有買(mǎi)房資格

　　龍年樓市開(kāi)局不久，蟄伏了近一年的剛需人群開(kāi)始紛紛入市，撬動(dòng)了“小陽(yáng)春”的回暖行情。一時(shí)間，中小戶(hù)型的剛需成了開(kāi)發(fā)商們爭(zhēng)相討好的對(duì)象，而改善性需求似乎被開(kāi)發(fā)商們所遺忘。

　　事實(shí)上，改善性需求在市場(chǎng)需求中是一股不容小視的力量。從4月底南京春交會(huì)期間進(jìn)行的購(gòu)房需求調(diào)研來(lái)看，結(jié)婚、定居等剛性需求占到了被調(diào)查者的45%，投資需求在限購(gòu)令的威懾下減少到5%，而改善性需求占到了50%的比重，當(dāng)之無(wú)愧是市場(chǎng)需求的“半壁江山”，已經(jīng)超越了剛需。

　　在眾多的改善性需求中，“高剛”的身影尤其引人關(guān)注。他們換房的需求極其迫切，希望以舊換新，以小換大，對(duì)住房有更高的要求，同時(shí)又有購(gòu)房的資格，不受限購(gòu)令的制約。在看到市場(chǎng)回暖、政策穩(wěn)定后，高剛們也開(kāi)始出手。從3月、4月南京新房市場(chǎng)成交面積段來(lái)看，120-144平方米戶(hù)型呈現(xiàn)約3%的增幅，而60-90平方米戶(hù)型則下降約5個(gè)百分點(diǎn)，這也在很大程度上說(shuō)明傳統(tǒng)意義上的以中小戶(hù)型為需求的剛需比例有所減少，而高剛所占的比重有所增加。

　　動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)的豪宅賣(mài)得火 高剛是背后的推動(dòng)力

　　從5月18日起，今年央行第二次下調(diào)了存款準(zhǔn)備金率，加上國(guó)務(wù)院總理溫家寶近日再度強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)“嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購(gòu)政策”，因此有觀點(diǎn)認(rèn)為今年盡管在調(diào)控方向上不會(huì)有根本改變，但對(duì)首套房的金融支持力度將加大，對(duì)改善性住房需求限制也有可能逐漸松綁。

　　市場(chǎng)政策出現(xiàn)了些許松動(dòng)，苦苦煎熬了一年的開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有閑著，5月改善性需求房源上市量猛增。《揚(yáng)子樓市》統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，與前幾個(gè)月剛需房源獨(dú)霸天下的局面不同，5月份滿(mǎn)足高剛的改善型樓盤(pán)首次與普通住宅形成了“平分秋色”的局面。

　　供應(yīng)量的增加以及開(kāi)發(fā)商們相對(duì)理性的定價(jià)，讓高剛們加快了入市的步伐。以高端盤(pán)集中的河西板塊為例，近期多家樓盤(pán)都賣(mài)得比較火。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，上周該板塊共認(rèn)購(gòu)了311套，與前一周相比幾乎翻了一番。而回顧上周南京樓市每日熱銷(xiāo)榜單，華潤(rùn)悅府、中北英郡、銀城聚澤園以及匯錦國(guó)際凌江等項(xiàng)目紛紛上榜，憑借較高的產(chǎn)品性?xún)r(jià)比吸引了不少改善性購(gòu)房者入市。

　　高剛“接棒”純剛需 下月多個(gè)純新盤(pán)上市

　　“高剛”已開(kāi)始顯現(xiàn)出它的市場(chǎng)地位和市場(chǎng)力量，這引起了不少開(kāi)發(fā)商的關(guān)注。據(jù)新浪樂(lè)居統(tǒng)計(jì)，不少定位改善性人群的高端純新盤(pán)選擇了6月亮相，如地處河西CBD河西大街休閑帶的蘇寧濱江壹號(hào)，項(xiàng)目戶(hù)型主要為136-233平方米大平層和266-399平方米的躍層，高調(diào)打出“云之上”的濱江理想生活口號(hào);位于城北的新盤(pán)恒基九瓏天譽(yù)首次開(kāi)盤(pán)將推出94平方米的兩房，105平方米的三房以及176、260平方米的復(fù)式房源;江寧的萬(wàn)達(dá)公館預(yù)計(jì)將于6月中下旬推出132套房源，面積為220、260、290平方米，豪裝交付……

　　除了這些純新盤(pán)外，目前的樓市經(jīng)過(guò)了前幾個(gè)月的熱銷(xiāo)，剛需房源已經(jīng)去化掉不少，樓市庫(kù)存有很多都是大戶(hù)型產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商也會(huì)選擇合適的時(shí)機(jī)推向市場(chǎng)。正如業(yè)內(nèi)專(zhuān)家所言，剛性需求只能解決“溫飽”，改善性市場(chǎng)的戰(zhàn)績(jī)，將決定開(kāi)發(fā)商未來(lái)是過(guò)上“好日子”還是“普通的日子”。

　　網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李智分析指出，在宏觀調(diào)控的市場(chǎng)環(huán)境下，改善性購(gòu)房者更關(guān)注的是項(xiàng)目的品牌效應(yīng)、產(chǎn)品品質(zhì)以及產(chǎn)品的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，這些正是決定開(kāi)發(fā)商能否成功突圍的關(guān)鍵所在。