鏈家地產(chǎn)市場研究部

　　強(qiáng)調(diào)城市調(diào)控差異性

　　目前來看，一線城市的房價(jià)上漲情況相對(duì)顯著，需求規(guī)模較大造成了市場回暖的可持續(xù)性，供需關(guān)系相對(duì)緊俏則造成了房價(jià)的上漲。在本輪市場回暖過程中，各地存在著差異性，在一些庫存較大但需求水平并不高的地方城市，價(jià)格漲幅低于平均水平。此外，在年初市場持續(xù)火熱的情況下，需求群體仍以剛需和改善性需求為主，保持相對(duì)合理的狀態(tài)。但與此同時(shí)，依然存在因房價(jià)上漲而出現(xiàn)投資性需求入市的擔(dān)憂。

　　2月20日新“國五條”出臺(tái)之后，市場短期內(nèi)尚未出現(xiàn)明顯的波動(dòng)，長期來看則有一定的降溫作用。預(yù)計(jì)本輪地方調(diào)控也將出現(xiàn)一定的差異性，重點(diǎn)城市繼續(xù)收緊可能性較大。

　　從北京市商品住宅供應(yīng)量上看，2月份的供應(yīng)量處于低位。這一方面是受到春節(jié)長假影響，另一方面也與預(yù)期發(fā)生變化有一定關(guān)系。新“國五條”帶來的預(yù)期變化有望對(duì)市場漸漸產(chǎn)生作用。按照往常趨勢來看，3月份供應(yīng)量將出現(xiàn)集中釋放。但在政策預(yù)期的影響下，房企在推盤節(jié)奏和定價(jià)方面可能更加謹(jǐn)慎。事實(shí)上，商品住宅市場從去年二季度以來能夠持續(xù)回暖，其重要前提就是政策持續(xù)平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)較明顯的收緊，使得買賣雙方預(yù)期都較為樂觀，需求能夠持續(xù)釋放和得到滿足。而隨著如今市場預(yù)期發(fā)生一定變化，不可避免地將在一定程度上對(duì)成交產(chǎn)生抑制作用。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場研究部

　　二手房市場影響甚微

　　2012年以來，房地產(chǎn)市場成交上漲，熱點(diǎn)城市尤其是一線城市表現(xiàn)搶眼，房價(jià)有所抬頭，但就房價(jià)上漲勢頭而言，新房市場其實(shí)得到了控制，漲幅相對(duì)平緩。而對(duì)于相對(duì)火爆的二手房市場來說，此次“國五條”的相關(guān)政策規(guī)定只是原則性的，除非金融部門大幅提高二套房首付比例和貸款利率，否則難以起到根本抑制作用。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，目前二手房市場成交活躍，價(jià)格未現(xiàn)降溫跡象，與2月20日之前無明顯差別。從門店渠道獲取的信息可知，目前65%左右的二手房客戶表示仍將按計(jì)劃買房，25%的客戶表示想先了解一下具體的政策內(nèi)容，決定暫時(shí)觀望的客戶只有10%左右;近期二手房市場房源相對(duì)緊張，屢有加價(jià)和跳漲現(xiàn)象，目前尚未發(fā)現(xiàn)掛牌業(yè)主一方因新“國五條”而降低售價(jià)的情況。

　　新“國五條”暗示了相關(guān)監(jiān)管部門會(huì)出臺(tái)細(xì)則的可能，按照慣例，若一周內(nèi)金融監(jiān)管部門不對(duì)信貸政策作出調(diào)整，則有關(guān)細(xì)則可能將在全國兩會(huì)后出臺(tái)。

　　房價(jià)問責(zé)應(yīng)適度放權(quán)

　　在完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制方面，中央有必要放權(quán)到地方政府，使熱點(diǎn)城市，尤其是房價(jià)上漲過快城市，有機(jī)會(huì)根據(jù)城市差異性制定相關(guān)細(xì)則。地方政府在日常工作中具體落實(shí)，對(duì)于定下的房價(jià)目標(biāo)實(shí)施嚴(yán)格考核。

　　新“國五條”可以看作是過往政策的延續(xù)，傳遞出政府打擊投機(jī)投資性購房、保民生的態(tài)度，同時(shí)進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了中央調(diào)控的決心。由于土地是有限的，地上能蓋的房子是有限的，如果把投機(jī)投資性需求加進(jìn)去的話，住房的需求將是無限的，供求關(guān)系將受到影響。如今的城鎮(zhèn)化速度這么快，從經(jīng)濟(jì)學(xué)原理上來看，城市住房在短期內(nèi)肯定是供不應(yīng)求的。

　　此次政策出臺(tái)的主要意義在于告知民眾樓市調(diào)控政策的穩(wěn)定性和延續(xù)性，穩(wěn)定民眾預(yù)期和房價(jià)。由于一線城市存在諸多就業(yè)機(jī)會(huì)、優(yōu)質(zhì)公共資源，在吸引人才方面表現(xiàn)出磁力作用和規(guī)模效應(yīng)，其住房需求高于二三線城市的同時(shí)，房價(jià)上漲的可能性自然更大。為此，延續(xù)目前的限購政策是十分必要的。