一線城市房價停漲 上海部分新盤價低于二手房
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- 時間:2011/8/20 9:35:19 來源:央視經濟半小時
晚上好，歡迎收看《經濟半小時》，從今天開始，我們將持續關注眼下的房地產市場新動向。昨天，國家統計局公布的全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，7月份房價環比停漲的城市達到31個，和6月份相比增加了5個，停漲的城市中包括北京、上海、廣州、深圳這四大一線城市。這也是三年來一線城市首次出現全面停漲的局面。在日益收緊的房地產調控大背景下，市場層面究竟發生了多大變化，我們的記者兵分幾路進行了調查。今天我們先來看上海的情況。
在上海陸家嘴中心區域不到500米的東昌路上，集聚了10幾家房產中介，這是上海有名的房產中介一條街。吳剛從事房產中介工作已經有6年歷史了，他是德佑地產的銷售服務明星，不過最近吳剛坦言壓力很大。吳剛說，在目前的市場環境下，可能平均下來要兩三個月才有一套住宅成交。
21世紀不動產東昌路店經理余冠華也告訴記者，銷售量的下降幅度是比較大的，基本上在60%左右，而且客戶買房的不多租房的多。
中介工作人員還告訴記者，自今年1月底樓市調控政策出臺以來，成交量急劇下滑，雖然價格沒有出現明顯的降幅，不過已經有部分房東表示可以接受議價。德佑地產東昌路店經理王凱說，從8月份以后看，房價有急速下滑的趨勢，像財富海景3000萬的可以下到200-300萬都有。
記者在這條房產中介一條街走訪時，也恰巧多次碰到一位一路掛牌出售二手房屋的陳阿姨，她是昨天從遼寧特意趕到上海的。陳阿姨說這次是來幫自己的侄女掛牌出售一套130平米的房產。阿姨說這套房子放著也是白放，不如便宜點賣出去。
新建商品房價格又有什么變化呢？在上海，中心城區已經少有新房開盤，記者驅車一個多小時來到浦東外環以外區域，在唐陸路沿線發現了不少在建的樓盤。綠城玉蘭花園、畢加索小鎮二期、保利御樽苑、金領國際等多個樓盤已經開始了降價促銷，降價幅度和降價方式各不相同。記者也注意到在這個區域，距離地鐵二號線和最近的公交車站，走路需要15--20分鐘，周圍幾乎看不見任何商業配套設施。綠城玉蘭花園在售的平層官邸，面積320-400平米四房及五房，均價45000-50000元/平米，全款購買97折，貸款購買98折。該樓盤預計8月底9月初還將推出公寓房源，每套面積為180-240平米，預計的均價45000元/平米。而和它僅一條馬路之隔的畢加索小鎮二期,電梯公寓均價每平方米20500元，而2009年開盤的一期同類房源，現在的二手房價格也是2萬元左右，新樓盤和二手房價格相當。新樓盤價格優惠幅度這么大，部分準備買房的上海市民會不會買賬呢？
記者碰到了一位畢加索小鎮的看房者，她覺得現在房子的質量不錯，但是二期的價格還是沒有低到心里想要的價格，可能還會繼續觀望。
據數據監控中心截至8月10日的統計，8月上海樓市打折優惠項目總數已經達到145個，創今年單月打折優惠項目數量新高。其中16個是8月新增優惠，占全部新增打折優惠半數以上。比較前兩個月，優惠幅度也提升不少，優惠幅度超過10萬元的就有13個之多，其中處于中內環的項目所占比例約為六成，且包攬排行榜的前五位，上海香溢花城以其指定戶型40萬元的優惠居全市優惠之首。而外環外的項目中，以畢加索小鎮總價最高優惠27萬元居首。
記者走訪了上海內、中、外環多個區域的新建商品房和二手房市場，發現不少地段新上市商品房價格比三年前上市的二手房的價格還要低。
21世紀不動產上海區域分析師黃河滔說，寶山月浦樓盤是表現最明顯的，它7月份三個盤成交均價都是在12500左右。同質二手房，就是交房剛剛兩三年的房子，報價也都是16000。
黃河滔對上海商品房交易走勢、政策變動以及交易雙方心態變化都有深入研究。他分析了旗下300多家門店數據，發現這一現象主要出現在新盤供應集中的地區。
根據上海網上房地產數據統計，8月前14天全市新建商品住宅累計成交套數為1986套，成交面積為22.8萬㎡，環比分別下降了23.4%、24.8%；成交均價約2.14萬元/㎡，比7月同期下降4.5%。其中，上周累計成交914套、環比下降14.7%；成交均價約為2.13萬元/㎡，環比下降1.38%。新房成交持續走低，已達到近五個月最低水平。在商品住宅成交普遍低迷的情況下，上海市中心的高品質寫字樓受到的關注度卻越來越高。
投資人裴先生告訴記者，他現在已經不能再買房了，只能買商業的。 民間的資本投資渠道不是很多。股市行情不好，房市也調控得厲害，這讓他總是很困惑，很糾結。
上周陸家嘴地區的高端寫字樓項目嘉瑞國際廣場和環球金融中心都出現了大面積成交。其中，嘉瑞國際廣場除了頂層房源，其余174套房源兩天內全部售出，而環球金融中心也成交了三層寫字樓，單價達每平米8.3萬元，略高于前期房源，這也是該項目自5月以來的首次成交。
21世紀不動產上海區域分析師黃河滔告訴記者，他覺得主要還是政策的引導，因為現在住宅受限得很厲害。而且可能要擴到二、三線城市，商業地產其實是沒有這些限制的。商業地產是5成的首付，二套住宅的話，還要6成，這就使很多資金涌向商業地產，包括辦公樓，而且辦公樓的這一塊的表現確實比住宅市場要好很多。
7月末，上海出臺地產調控“新四條”，不但新增加了限價要求，還堵住了補交納稅證明的購房渠道，這使得八月份的地產市場更加冷清。房價出現松動，這反而加重了人們持幣待購的觀望情緒。更重要的是，政策調控的威力在上市房企的財報中也開始體現，曾經風光多年的房企凈利潤增幅開始回落，與此同時，機構對于未來地產股更為悲觀，二季度繼續大幅度減倉。在已經發布中報和中期業績快報的39家上市房企中，上半年合計凈利潤同比僅增長10.2%，與過去三年動輒30%和50%的凈利潤增幅相比，增長幅度已明顯回落，那么目前房地產開發企業面臨怎樣的生存狀況呢?
已發布中報和業績快報的39家上市房企，合計凈利潤同比僅增長10.2%，而從2008年至2010年三年間，這些公司上半年凈利潤同比增幅分別為58.35%,16.97%和41.93%，就連在樓市低谷的2009年上半年，業績增長幅度也高于今年上半年。
房地產市場低迷已經迅速影響到房企的經營，部分房企中報顯示已經出現業績同比負增長。已發布中報和業績快報的39家上市房企業績顯示，有17家中期凈利潤同比負增長，占比達到43.59%。在中期凈利潤同比仍有增長的22家房企中，也僅有10家凈利潤增幅超過30%。
國金證券宏觀策略資深分析師劉鋒告訴記者，盡管有一部分房企利潤出現了下滑，但是像萬科這樣的房地產業中的超級航母，它們的業績卻出現了比較大的增長，這說明從這兩年開始，在房地產調控實施的過程中，房地產出現了比較大的分化，強者恒強，反過來有部分中小企業則面臨著被淘汰的背景。
在樓市經營利潤下降的背景下，萊茵置業在其年中報中透露，2011年6月23日，該公司在貴州省設立全資子公司，收購貴州黔南華益礦業有限公司35%的股權進軍礦產行業。另一家上市房企浙江東日則宣布，下半年將投資現代服務業。
德佑地產副總經理羅亞東說，開發商將原本投放在房地產市場的開發資金轉投到其他領域，主要有兩個趨向：第一是不再親自去開發項目，而是成立房地產基金，用于對其他優勢項目進行選擇，比如說從住宅開始轉向商業地產；另外一個就是完全將房地產市場資金抽離，去從事其他行業，比如投資礦產等。
國金證券宏觀策略資深分析師劉鋒說，出現中小房企主營業務多元化趨勢的情況，反應出中小企業在比較嚴格的政策制約，以及自己本身面臨著的生存壓力的情況之下，開始向更多元方向發展的趨勢。
招商地產對資金的渴求也早已顯現。其年報中稱，加快項目開發進度、提升周轉率是公司的核心管理目標之一。下半年將通過狠抓尾盤銷售、狠抓在售項目的銷售、狠抓新項目的開盤、狠抓簽約率和回款等方式，快速銷售，實現資金回籠。業內人士表示上市房企原來的融資渠道主要依靠銀行貸款，以及上市配股、定向增發等，現在由于上市、增發、銀行貸款都實行了一定的控制，企業也采取了多元化的融資策略，比如在國內的債權市場，通過發行短期債務或者是在票據市場，通過短期的票據融資來取得資金。但隨著債權市場短期票據市場融資成本越來越高。一些開發商又瞄準了信托產品。
上海財經大學公共經濟與管理學院教授胡怡建告訴記者，房地產開發的時候，希望有信托基金進入，然后讓基金來分享一定的股權，讓它按照企業的收益來分享一部分的利益；第二種就是從國內市場轉到國際市場了，先到國際市場上市和貸款，再到資金相對比較充裕的地方像香港市場、臺灣市場或者其它市場去融資，這就可能和房地產企業結成創業聯盟共同開發。
在房地產調控政策的高壓之下，一些開發商已經感覺到絲絲的寒意，為了應對有可能到來的風險，緩解資金壓力，一些房地產企業已經做好了未來轉型的打算。
