房價適度下降大勢所趨 樓市不會出現“硬著陸”
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- 時間:2011/7/5 9:52:00 來源:中國證券報
據中國證券報 房價問題被提高到政治高度，部分城市房價的“去泡沫化”有利于降低高房價帶來的社會“分裂效應”和不平等效應，房價適度下調換取樓市回暖是開發商的理性選擇，但房地產市場不會出現“硬著陸”。
過高的房價/收入比已成為中國經濟中的重大社會問題，直接關系到民生改善，盡管到5月份整體上房價并未出現“拐點”，但房價適度下降是大勢所趨。
(一)房地產行業已開始進入去庫存時期。
今年一季度136家上市房企存貨同比大增40%。其中招商、金地、萬科、保利4家企業一季度的存貨如按2010年的銷售數據計算，消化這些存量均需要2年半以上的時間。
(二)投資趨勢和融資渠道出現了明顯的背離，開發商資金面在持續惡化，很難支撐到市場反轉。
房地產開發投資維持高位增長，在庫存增長和信貸緊縮的背景下，意味著開發商資金面在持續惡化，開發商延遲推盤只會拉長行業調整時間，很難支撐到市場反轉。2011年1-5月房地產企業自籌資金的比例上升到38.61%，接近歷史高點，國內信貸則下降到接近歷史低點，為17.95%。投資趨勢和融資渠道出現了明顯的背離，開發商資金面在持續惡化。
圖1 房地產企業開發投資總額增速和本年資金來源合計增速(%)
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(三)住宅供地的增加進一步推動地價的下降，推動城市住房價格的下調。
從5月12日國土資源部公布的今年全國住房用地計劃來看，與2010年全國住房用地供應計劃(18.47萬公頃)和實際供地量(12.63萬公頃)相比，今年達到21.80萬公頃，分別增加18.5%和72.6%。即使全年住宅供地僅完成了計劃的70%，實際供地也將增長21%，會帶來土地價格的下降。
(四)居民盼房價下降的意愿強烈，購房意愿繼續下降。
央行今年二季度城鎮儲戶問卷調查顯示，居民對物價滿意度仍偏低，房價過高仍是居民對物價滿意度偏低的主要原因之一。74.3%的居民認為當前的房價“過高、難以接受”。 未來一季度購房意愿的居民占14.6%，比上個季度下降0.8%。居民購房意愿下降。
(五)保障房的大力推進，房地產市場呈現出“雙軌”運行特征，房地產進入戰略轉折期。
依據我們的測算，目前保障房的資金缺口比例大約為25%。但如果考慮到央企的進入或提高土地出讓收入或允許企業發債用于保障房建設，今年1000萬套保障性住房的資金有保障。保障性住房數量首次超過商品房數量，“雙軌”運行意味著房地產行業進入戰略轉折期。
與此同時，我們認為房地產市場不會出現“硬著陸”，原因如下：
(一)房價調控是逐步“去泡沫化”的過程，尤其是部分城市房價的“去泡沫化”，但不能被理解為短期的房價急劇下跌。
總體上，在2002年7月1日開始實行土地招拍掛后，中國房地產市場的“泡沫化”經歷了7-8年才形成目前的高房價，房價/收入比的不斷擴大造成了嚴重的社會問題和資源的“錯配”，房地產市場的“泡沫化”也需要通過幾年的時間來不斷消化。
(二)要正確認識到房地產調控政策的目標是在強調民生目標的同時，把房地產對中國經濟中的通脹、經濟增長和銀行體系的負面影響都降到最小狀態。但中央政府要民生、地方政府要財政、開發商要利潤，三大主體目標函數的不一致性決定了房地產市場價格調整顯示出“疲勞期”的特征，調整周期較長。
首先，2003年以來房地產投資占全社會固定資產投資比例約為24%；2007-2010年房地產貸款余額占各項貸款余額的年均比例為18.8%。這些數據表明房地產依然是中國經濟中的重要行業。其次，從長期來看，第六次人口普查數據顯示中國的城市化率為49.68%，到65%的城市化至少還有15年的時間，存在需求剛性。再次，隨著家庭人口規模越來越小，會增加對住房的需求。依據六次普查數據，中國平均家庭人口規模在改革開放后不斷下降：1982年每戶家庭人數4.41人，2000年為3.44人，2010年人口普查最新公告顯示，平均每戶家庭人口規模進一步下降為3.10人。最后，從房地產開發綜合景氣指數來看，依然保持在歷史的較好水平。5月份央行的調查顯示，選擇“房地產投資”的居民占22.2%，比上季減少2.8個百分點，仍為居民投資首選。
總體上，我們認為未來一段時間房地產調控政策不會出現實質性放松，中央政府需要看到房價將步入下行趨穩通道的調控成果，中國經濟不允許被房地產“綁架”。因此，以適度降價換取樓市的回暖是開發商的理性選擇。
