京滬深樓市端午成交冷清 開發商捂盤硬扛
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- 時間:2011/6/7 8:38:00 來源:中國證券報
端午小長假上海僅有1個別墅項目開盤，成為二季度以來周末開盤項目最少的一周。這個位于浦東的別墅樓盤，也僅僅推出了89套聯排別墅。
追溯至前一周，即5月30日至6月3日，上海僅有2個項目開盤。而預計6月上海全市只有33個項目上市，環比5月開盤量縮水28%，與去年同期相比也減少了18%。其中，90平方米以下小戶型樓盤僅占7席，其余26個項目均是100平米以上大面積項目以及別墅項目。更值得注意的是，多達12個項目的總價預計過千萬，占總開盤量近4成。
對于樓盤入市步伐減緩，上海一樓盤銷售負責人指出，開盤量減少主要由三方面原因引起：一是部分開發商仍對后市抱有希望，有意識地將推盤時間后延；二是一批5月上市的新盤銷售不理想，開發商希望避開風頭，等前期房源消化后再推盤；三是根據歷史經驗，端午假期通常并不旺銷。
北京市場雖然有新盤趁端午假期推出，但同樣是成交冷清。北京共有5個項目在端午期間開盤，均價都低于23000元，多數位于大興、房山等郊區。位于豐臺區的7克拉項目節日期間正式開盤，預售均價23000元，當天開盤的200余套房源，直到下午5點左右只售出了18套，不到總數的1/10。
5月北京樓市出現大范圍滯銷，29個開盤項目的平均銷售率僅為31.1%，創年內新低，銷售率超過四成的僅有遠洋一方和首開常青藤兩個項目，這兩個項目都是率先大幅度下調項目價格，才吸引到較多的購房者。
就在京滬樓市陷入膠著狀態之時，策略更為靈活的深圳開發商率先打出降價大旗，新盤低價入市吸引到眾多市民通宵排隊。由于政府出臺的限價政策，位于深圳觀瀾的招商觀園開盤前傳出均價每平方米12000多元，較市場預期低了3000元/平方米，引起了購房者的關注，開盤之前進行現場登記的客戶即已經超過3000批次。
6月4日招商觀園開盤當天絕大部分房源即銷售出去，銷售人員表示，凌晨就有購房者來到售樓處排隊，到早上9時開盤時，現場排隊購房者已近300人。此次實際售價不同于之前的傳言，均價在每平方米14000元左右，比市場價格低了1000元。總體上節日期間深圳樓市成交冷清，但由于有降價樓盤橫空出世，市場不乏熱點。
信托繼續輸血
5月房地產信托規模依然居高不下
盡管來自銀行的貸款已經收緊，資金鏈狀況不容樂觀，但由于開發商大力拓展信托、委托貸款、境外融資等多種融資渠道，資金情況尚未惡化到2008年金融危機時的程度，這給開發商提供了繼續捂盤扛價的底氣。
用益信托工作室統計表明，僅今年1至4月，信托公司共發行集合類房地產信托項目222個，發行數量同比增加66.92％，募集資金722.11億元，募集資金規模同比增長115.26％。4月集合信托產品的資金投向房地產領域的占比高達43.25％。而且4月工商企業信托的占比為24.76％，許多信托產品以工商企業為名，實則投向房地產業務，導致近幾個月工商企業類信托項目持續增加。
好買基金研究中心的數據顯示，5月房地產信托仍然是募資最多的品種，5月54家信托公司共成立284只固定收益信托產品，納入統計的175只產品總規模為353.96億元，其中投向房地產的信托募集資金達到96.24億元，遠遠超過其他信托募集規模。
房地產信托產品以其高收益率吸引了眾多投資者，為房企提供了源源不斷的資金來源。中融信托發行的“創鴻集團佛山創鴻匯苑集合資金信托計劃”，產品期限為24個月，預期年收益率為9％至14％。五礦信托發行的“榮騰商業地產投資基金信托計劃”，期限為18至24個月，預期年收益率為10.5％至13.5％。而3年期非房地產類信托產品的預期收益率通常不超過10％。
業內人士分析，去年10月之前，房地產信托最低年化收益率在5.50%至6.00%之間，10月之后達到6.60%，今年以來最低收益率接近10%的房地產信托產品數不勝數，最高預期收益率則從11%一路漲至15%，個別信托計劃甚至打出最高收益率超過20%的口號。
宜信財富管理中心分析師表示，樓市限購令出臺后，很多高凈值客戶將注意力轉向房地產信托。去年下半年以來，房地產信托收益率越來越高，十分熱銷，特別是一些質地較好的項目，產品出來一周就被搶購一空。但業內人士認為，房地產信托收益率一路飆升必然對所投房地產項目的利潤率有更高要求，甚至項目利潤率要達到40%，再考慮到信托公司的凈資本情況，此類產品繼續拓展的空間已經不大。
委托貸款異軍突起
逾期難以償還情形不斷出現
除了房地產信托，委托貸款也成了房地產企業又一重要融資渠道。今年一季度金融數據顯示，委托貸款增加了3204億元，是去年同期委托貸款增加額的2.1倍。
截至5月底，剔除上市公司出于正常經營需要給關聯公司提供的貸款，今年以來上市公司通過銀行已經發放17筆委托貸款，合計金額近14億元，是去年同期的近4倍。其中，不少委托貸款是借給了缺錢的房地產企業。已經公布了貸款利率的14筆委托貸款的平均貸款利率達到15.8%，相比一年期貸款基準利率上浮了150%，其中最高一筆委托貸款利率達到21.6%。
中南建設5月27日公告稱，將通過江蘇銀行南京河西支行向金陵飯店借款2億元，用于公司經營資金周轉，借款期限1年，年利率12%。中南建設將于合同簽訂后的1年內按季度支付金陵飯店資金利息費600萬元，全年共計2400萬元。
一家商業銀行內部人士表示，今年委托貸款數量大增、利率明顯上升，特別是發放給房地產企業的貸款猛增。由于委托貸款屬于銀行中間業務，受托人不承擔任何貸款風險，只收取手續費，所以銀行也愿意招攬。中國證券報記者也發現，許多民間資本正在通過委托貸款的這一渠道流入房地產企業，部分委托貸款實際利率水平高達20%至30%，同時不斷出現委托貸款逾期未還的情況。
民間資金輸血房地產企業，境外資金也直奔中資房企。標準普爾統計，僅今年一季度中資房企已經從境外市場融資超過30億美元，預計今年全年很可能突破百億美元，創下中資房企海外融資額的最高紀錄。
恒大地產、仁恒置地、雅居樂、合景泰富、恒盛地產、世茂房地產等中資房企都積極開展境外融資。中駿置業和華南城控股在海外發債，籌資規模分別為20億元人民幣和2.5億美元，合生創展籌資3億美元，瑞安房地產則融資35億元人民幣。
有專家表示，隨著未來信托公司凈資本可能告急和有關部門強化監管，信托融資渠道擴張空間有限，而委托貸款逾期不還的情形增加，民間資金對房地產業務的熱情將逐漸消退。同時境外融資風險也在上升，融資后上市房企股權安全將面臨一定危險。開發商通過信托、委托貸款和境外融資等渠道融資難以持久，根本措施還是要靠加快銷售回籠資金。
端午節期間，深圳有開發商打出降價大旗，新盤低價入市，吸引了眾多市民通宵排隊購房。然而，其他一線城市卻沒有出現降價搶購場面，在北京、上海原本被購房者寄予厚望的端午促銷大戰并未出現，開發商缺乏降價意愿，大量新盤繼續延期上市，總體上看各地樓市因為僵持而顯得格外冷清。
業內人士表示，目前開發商仍有各種辦法維持其資金鏈，如信托、委托貸款、境外融資等，資金情況尚未惡化到2008年金融危機時的程度，這似乎為開發商咬緊牙關繼續捂盤扛價憑添了底氣。此外，許多開發商仍對樓市反彈抱有希望，不到萬不得已，開發商難以直接降價。但開發商通過信托、委托貸款和境外融資等渠道融資難以持久，確保資金鏈不斷裂的根本措施還是要推動銷售、加快回籠資金。
