地產行業成造富最大溫床 開發商倒貼賣房忽悠人
- 在線投稿 投稿信箱:[email protected] 新聞熱線:8222000 投稿QQ:449315
- 時間:2011/7/24 11:42:41 來源:重慶商報
位于杭州市濱江區的“錢塘帝景”樓盤發布的樓盤賬單
1.土地使用權取得費5674元／平方米
2.住宅開發成本5665元／平方米
3.管理費、財務費和銷售費為2232元／平方米
4.預期利潤6525元／平方米
5.稅金7404元／平方米
人們一直期待公布的房地產業成本，終于有愿意“吃螃蟹”者站出來公開了。7月上旬，位于杭州市濱江區的“錢塘帝景”樓盤在開盤之際公布開發成本，果然引來普遍關注。
新華社記者跟進調查發現，公布樓盤開發成本引發轟動現象的背后，既體現了開發商的社會信任度缺失之殤，也有政府部門在增進房地產業相關數據透明度方面缺乏作為之痛。
開發商“真誠”忽悠
7月上旬，杭州“錢塘帝景”樓盤開盤發售的有兩幢樓，其中，毛坯交付的6號樓均價為27500元／平方米，精裝修的2號樓均價為32500元／平方米。開發商公布了6號樓的成本：土地使用權取得費5674元／平方米，住宅開發成本5665元／平方米，期間費用包括管理費、財務費和銷售費為2232元／平方米，預期利潤6525元／平方米，稅金7404元／平方米。
開發商公布成本沒兩天，就有網友把上述成本組成貼上“住在杭州網”，邀請大家“圍觀”。隨后，新華網等眾多網站紛紛在首頁醒目位置轉載相關媒體報道，引發了更多網友關注。網友“sleetzh”跟帖說：“勇氣可嘉。不管是逗你玩還是被噴死。”網友“north312”表示：“除了土地取得費用比較可信，其他都水得不行。”
網民質疑的首先是開發成本即建安費用高達5665元／平方米。“即便是超高層公寓也不需要五千多元的建安費吧？開發商是在往樓面上貼金嗎？”署名“gcg2008”的網友問。網友“tiantiananABC”說：“建安5000，這樣看來，全國600多個城市、2000多個縣，至少有一半以上是開發商倒貼賣房的。雷鋒無處不在。”
有業內人士向記者表示，不同項目之間的建安成本差距非常大，很難說得清楚。一般來說中高端高層公寓的建安成本在3500元／平方米左右，“錢塘帝景”45層，屬于超高層建筑，超高層的建安成本會比高層高上800~1000元／平方米左右。而景觀、外墻等因素，因為樓盤還沒有交付，最后配置怎么樣還很難說，這是一個說不清道不明的空間。
開發商公布的稅金7404元／平方米，也是網友認為“摻水”較多的一塊成本。網友“人民安康”說：“嘿嘿，水分造假厲害，強烈要求稅務部門按以上稅金收錢。”記者聯系上杭州市地稅局希望了解開發商稅金構成情況，對方拒絕接受采訪，表示“開發商還沒到繳稅的時候”，“地稅部門算不出相應稅費”。
網友“嗜血薩滿”留言說：“開發商想強調一下性價比，所以試圖真誠地忽悠一下大家，并且很真誠地在各個數據上摻了點水。如此而已。”
地產行業成造富最大溫床
“錢塘帝景”自曝開發成本中，“預期利潤”為6525元／平方米，占銷售價格的比例為23.7%。一些業內人士發表觀點認為，目前杭州的新樓盤，上市公司普遍利潤在20%左右，非上市公司約為25%，一個項目，兩年時間，利潤率不算高。因此，房地產業已逐漸遠離暴利行業。
7月中下旬，杭州一位沒有透露姓名的開發商在媒體上發表觀點稱，以杭州城北即將開盤的“華盛達閱城”為例，均價14000~18600元／平方米。除了房屋本身的建設成本，加上整個小區的所有園區配套完成，這個樓盤每平方米的建安成本起碼在6000元以上。再加上各種稅費，預計開發總成本在1.4萬元／平方米以上。因此，預計利潤率“最多”在20%左右。
但是網友的感受不太一樣。網友“gbwzju”就認為，“感覺暴利啊！每套房能賺60多萬啊！而且這個成本還有很多水分”。網友“tsliucp”說，看了這本菜單（“錢塘帝景”公布的成本），真是咱老百姓命苦。一套房子（100平方米，總價270萬元~280萬元），大家都知道建筑的成本約30萬~40萬，開發商要賺去60多萬，政府土地要收60萬，還要收60多萬的管理稅費，其余的還有說不清的60萬……寧愿相信現實的殘酷，也不要相信世界的美好。
網友“lcl678”發帖引用了商務部國際貿易經濟合作研究院專家梅新育的觀點認為，中國房地產市場的暴利“眾所周知”，中國房地產開發行業更是暴利驚人，成為造就中國大陸億萬富翁的最大溫床，在中國大陸的各類富豪榜上，房地產富豪們始終占據著顯赫的地位。由于中國房地產企業信息高度不透明，其對外宣稱的利潤數據并不靠譜。
房地產信息不透明
網友“嘻嘻哈哈129”搜集網上的資料發現，早在2005年，江蘇省物價局就曾通知要求各地物價部門建立商品住宅社會成本監審制度，承諾定期測算并公布商品住宅的社會平均成本。物價局工作人員還表示，相關費用信息多已公開，房價成本的測算從技術層面解決并不難。可是，這一規定為什么沒有執行下去？
網友“紅米飯2009”在網上留言說，房價不斷上漲，房價中的成本是個謎。不但老百姓不知道，政府也不管，更不要說向社會公布，開發商說這是他們的商業秘密誰都不能管。于是出現了房價成本“躲貓貓”現象。
也有網友認為公布成本對于控制房價意義不大。這位網友舉例說，藥品成本早就公布過了，一盒抗生素成本2塊錢，出廠價3塊5，批發價7塊，經過醫藥代表一推銷，醫院賣你28塊，怎么，你不服氣？那好，別來看病了。
更多的網友則認為，政府不能剝奪房地產企業的定價權，但老百姓有知情權，政府部門通過監測和公布商品房的成本，有助于促進住房價格的合理形成。有網友轉貼專業人士的觀點說，房地產成本摸底的價值底線，就是全面厘清各種利益因素所占房地產成本比例，弄清楚哪些成本是由于體制弊端所造成，哪些成本是地方稅費過多所導致，哪些成本又純粹來自于房產商利欲熏心制造的虛假泡沫，還有哪些成本是在正規稅費之外的灰色交易所致。
中國社會科學院研究員易憲容認為，房地產市場存在暴利和信息不透明十分明顯。現在房地產市場的問題是，一些政府部門“越位”和“缺位”的問題都較突出。現在房地產的定價機制，基本上由開發商單方面說了算。合理的市場定價機制，前提是信息充分公開，沒有這個前提，定價機制就有問題。讓公眾了解開發成本，開發商了解土地市場等各種信息，各方就都能更理性地判斷房地產市場，房價就能更趨理性。
