5月24日由全國工商聯房地產商會和商業不動產專業委員會共同舉辦的“銷售型商業利弊與營運管理及金融創新”研討會在京舉辦。龍德置地有限公司董事總經理王杰、二十一世紀不動產商業地產總經理蔡宇翔、北京凱德翠微總經理胡泊、均豪物業管理服務企業總經理于慶新、中國華鑫國際信托投資部副總經理陳立洲、北京市中永律師事務所合伙人劉欣等受邀參會。會上專家們以中關村E世界、科貿現有多業主商業地產在運營中遇到的各種困境為例，就如何做到商業地產的轉型和處理業主、分散還是持有、市場公司以物業多方產生的矛盾、金融創新可行性分析等相關問題進行了討論。

　　龍德置地有限公司董總經理事王杰指出，從目前的情況來看，商業物業的分割銷售(散售模式)的普遍存在有其外在的合理性，即就開發商而言，作為快速回籠資金的手段，分割銷售是解決其資金短缺的有效途徑。就投資者而言，游離于樓市調控之外的商業地產日益成為理想的投資選擇，而分割銷售無疑是形成投資渠道的根本前提。

　　盡管如此，外在的合理性并不必然造就散售模式的成功，分割銷售仍然面臨著來自內部的諸多問題：

　　規劃問題：從現有大量散售案例(如三里屯SOHO)來看，分割銷售往往處在“一分就亂”的尷尬境地。究其根本，主要在于規劃的缺位。散售模式必須建立在對業態整體規劃的基礎之上，只有這樣才能夠最大限度地降低因物權分散所導致的“耗散”效應。

　　人氣問題：商業地產的發展離不開對人氣(客流)培育。脫離人氣考量的簡單分割，往往造成資源的浪費。實際上，分割銷售的分割度與人氣高低成正比。人氣旺可適當多分割，人氣弱則盡量分割。要學會以商帶售，以商推售的經營策略。

　　比例問題：分割銷售歸根結底是一個“度”的問題，對分割比例的設定一定要基于多方考慮。既要看開發企業的資金、對回報周期及收益的預期，還要綜合考慮實際的規劃條件與區位環境。

　　管理問題：分割銷售不可避免地會帶來管理中的分散化傾向，因此，有必要采取保姆式管理思路，以開發、運營商為主體，在既定的規則框架內，對存在于各利益相關方(尤其是物業與小業主)的訴求和矛盾做出及時的反應和處理，以最大限度地降低因“各說各話”所導致的績效內耗。

　　均豪物業管理服務企業于慶新總經理也指出，從物業角度來看，完全的散售模式往往是不可接受的，由于物權分割所造成的諸如業主構成復雜、客戶群體難把握、投資判斷差異過大、很難再做高品質的后期維護等問題，從而加大物業管理的難度與風險，直接導致業主的租金回報的巨大損失。總之，比之于自持型商業，銷售型商業的問題是一種“短期得利，長期失利”的問題，而長期失利的根本存在于因物權分散所帶來的管理與運營的高成本和高風險。

　　劉杰律師指出，金融創新盡管有助于解決銷售型商業所存在的問題，但這種工具性手段的實現必須建立在合法性的基礎上，但目前我國在這方面的立法存在著明顯的不足。從法律的角度來看，銷售型商業問題的實質是一個物權問題。盡管散售模式在短期內確實滿足了開發商快速回籠資金和分散風險的需求，但從長遠來看，分散的物權增加了業主達成統一意志的成本，使得統一的經營管理變得極為困難。盡管一些開發商通過回租的形式取得了對經營權的階段性統一，但不能從根本上解決分散的問題。在這種情況下，需要呼吁政府公權力的介入，一方面，可通過司法規制，形成對建立共同經營，達成業主合意的外部強制力;另一方面，可通過配套行政法規，積極合理地引導開發商與業主合理協商處理經營管理中的“統分”關系問題。

　　參照國外一些先進的經驗，采用商業地產信托的發展模式，采取統管或托管，將商業地產業主們的經營權和管理權做個集體信托，而將房產的處置權留給業主，這樣做一是比較符合國情，也充分考慮了由經營業績推導的REITS市場會太低于房產的評估值，將產權放入信托計劃很難操作的問題。最終的目的是將多個業主變成一個業主，然后進行統一招商運營管理。此外，根據商業地產的特點建立相應的業委會以及相關的法規條例，當有了正確的法規約束的話，相信多業主商業地產的明天會更加美好!