——“銷售型商業(yè)物業(yè)利弊分析管理與后期運(yùn)營(yíng)管理創(chuàng)新研討會(huì)”

　　隨著“國(guó)五條”的頒布以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)尤其是銷售型多業(yè)主的商業(yè)地產(chǎn)，獲得了飛速的發(fā)展，機(jī)遇前所未有，但是在發(fā)展中面臨了又諸多問(wèn)題，讓人愛(ài)之深而又惱之切。

　　業(yè)權(quán)分割，想說(shuō)愛(ài)你不容易

　　眼前新形勢(shì)的政策和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)讓人對(duì)商業(yè)地產(chǎn)情有獨(dú)鐘，以soho中國(guó)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)為代表，這是一種風(fēng)向，一個(gè)時(shí)代的轉(zhuǎn)型期到來(lái)了，可以預(yù)見(jiàn)在不久的將來(lái)，銷售型商業(yè)地產(chǎn)在行業(yè)所占的份額肯定會(huì)逐年提升。以北京中觀村E世界為例，首先作為快速回籠資金，有效分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)權(quán)分散的策略，使得投資人的做法無(wú)可厚非，另一方面也的確很少有公司能有經(jīng)濟(jì)實(shí)力完全做到持有;同時(shí)眾多的小業(yè)主彼此之間競(jìng)爭(zhēng)激烈，如果不采取一些“非常措施”，甚至必要地時(shí)候采取壯士斷臂的決心的話，商業(yè)租賃就會(huì)面臨入不敷出，甚至閑置荒廢的尷尬局面;由于沒(méi)有產(chǎn)權(quán)在手，缺乏有力的統(tǒng)一規(guī)劃，物業(yè)公司和市場(chǎng)公司有心無(wú)力，無(wú)法有效的作為，導(dǎo)致業(yè)主和租戶拒不繳納相關(guān)費(fèi)用，每況愈下除了尷尬還是尷尬。

　　規(guī)矩方圓，有你變得更秩序

　　北京市中永律師事務(wù)所合伙人劉欣律師在會(huì)上談起法律建設(shè)和政府引導(dǎo)的建議，其實(shí)不論哪個(gè)行業(yè)都離不開(kāi)健全的制度的保障。商業(yè)地產(chǎn)目前的無(wú)序狀況讓人不禁想起鄉(xiāng)下集市上賣東西的情況，同樣一種蘋果相鄰的兩個(gè)攤位你賣兩塊我就賣一塊五，你賣一塊我就賣八毛。這樣擴(kuò)大到一種市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體的行為來(lái)說(shuō)，惡意的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，不光帶來(lái)的是經(jīng)濟(jì)的損失和關(guān)系的惡化，更嚴(yán)重的是給整個(gè)行業(yè)帶來(lái)難以想象的惡劣影響。當(dāng)市場(chǎng)上有了普遍需求的時(shí)候，政府需進(jìn)行正確的規(guī)范和積極的引導(dǎo)，在職的相關(guān)部門要協(xié)調(diào)好相關(guān)的制度，有法可循有法必循。規(guī)則制度健全了，錯(cuò)誤的行為被矯正過(guò)來(lái)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為規(guī)范了，市場(chǎng)主體也越發(fā)的有信心。就拿E世界來(lái)說(shuō)，各項(xiàng)制度建立起來(lái)了，適合商業(yè)地產(chǎn)性質(zhì)的業(yè)委會(huì)建立起來(lái)了，經(jīng)濟(jì)行為有了規(guī)范，服務(wù)公司的將會(huì)更好更有效地管理，有效地管理獲得眾多業(yè)主的理解和支持，形成一種良性的循環(huán)。

　　區(qū)別對(duì)待，源頭定位最重要

　　會(huì)議上，二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔通過(guò)自己多年的親身經(jīng)歷對(duì)銷售商業(yè)的利弊進(jìn)行了總結(jié)分析“相比住宅來(lái)講，商業(yè)地產(chǎn)的投入產(chǎn)出比是較好的，但是持有對(duì)現(xiàn)金流是對(duì)中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)一個(gè)非常大的考驗(yàn)。開(kāi)發(fā)商一定要在前期對(duì)商業(yè)多加理解，不能抱著住宅的心態(tài)做商業(yè)，要保持一種后續(xù)跟進(jìn)的狀態(tài)，才能避免好盤變?yōu)E盤，避免對(duì)商業(yè)資源的浪費(fèi)。”任何事情都很難做到一勞永逸，要時(shí)刻針對(duì)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，及時(shí)調(diào)整多業(yè)主的商業(yè)地產(chǎn)的定位，做到定位準(zhǔn)確才能在后續(xù)發(fā)展中更加從容自得。源頭定位準(zhǔn)確了，多業(yè)主的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展就不會(huì)那么盲目，眾多小業(yè)主將會(huì)更加明確的進(jìn)行商業(yè)的租賃，物業(yè)和市場(chǎng)公司統(tǒng)一管理起來(lái)才會(huì)更加有效。

　　化零為整，你好我好大家好

　　眾人劃槳開(kāi)大船，多業(yè)主商業(yè)地產(chǎn)整體的品牌形象和品牌影響力，是融合了所有業(yè)主的眾多意志和利益，反之各自為戰(zhàn)，甚至相互傾軋的話給整體的商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的只能是惡劣的影響。中國(guó)華鑫國(guó)際信托投資部副總經(jīng)理陳立洲給出了一個(gè)把商業(yè)的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行分離的模式，通過(guò)信托公司進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃管理，相當(dāng)于把眾多的小業(yè)主變成一個(gè)大的集體業(yè)主。統(tǒng)一的規(guī)劃考慮了整體的品牌定位避免了商業(yè)資源的浪費(fèi)，優(yōu)化了資源配置，同時(shí)把所有的利益融合到一塊兒，眾多業(yè)主一方面可以不用為租賃、裝修等情況發(fā)愁，最大限度的保障了各業(yè)主的切身利益;物業(yè)公司由于進(jìn)行了統(tǒng)一的規(guī)劃，可以很方便的進(jìn)行管理服務(wù)，效率提高了，客戶滿意率有保證了;市場(chǎng)公司通過(guò)整體的品牌效應(yīng)和品牌影響力，將會(huì)在招商、品牌、服務(wù)等方面得到極大的便利。

　　在這個(gè)復(fù)雜紛亂的特殊轉(zhuǎn)型期，面對(duì)不太理想的市場(chǎng)現(xiàn)狀，如果我們能做到齊心協(xié)力，不回避不放棄，認(rèn)真面對(duì)問(wèn)題，從問(wèn)題出發(fā)，認(rèn)真務(wù)實(shí)加大膽創(chuàng)新，我想“你好我好大家好”的明天就在眼前了。