限購令短期內不會放松，意味著住宅地產仍將持續(xù)疲軟。因此不少熱衷于選擇不動產投資的業(yè)主們，漸漸將目標鎖定在了風險偏小、收益穩(wěn)定的寫字樓項目上。

　　隨著需求漸趨旺盛，省城為數不多的幾個寫字樓售樓處內，已然讓人聞到了“夏天”的火熱味道。客戶咨詢量上升、項目準備漲價，市場熾烈氣氛日顯濃厚……

　　1 產品搶手

　　市場供給量偏緊

　　5月28日，記者以購房人的身份，來到位于省城康寧街與真武路交叉口的山西國際商務中心售樓處，表示想購買一套小戶型的寫字間做投資，工作人員告訴記者：“我們去年6月就開盤了，設計最小的49平方米的戶型早就賣完了，現在在售的基本上都是大戶型和整層，最小的就是98平方米的戶型，而且也僅剩下一套了。”

　　隨后，記者又咨詢了幾個在售寫字樓項目的樓盤后發(fā)現，太原市標準寫字樓項目非常有限，且在售房源也非常少，大部分都只剩尾盤，還有一部分未開盤。

　　業(yè)內人士樊先生表示：“省城區(qū)域內品質不錯、物業(yè)服務又優(yōu)質的寫字樓，現在是屈指可數。目前，熱點寫字樓主要集中在兩種區(qū)域內，一種是圍繞像迎澤大街、親賢街、長風街這樣的主干道形成的商務辦公區(qū)內，這類區(qū)域主要依托政府機關等單位，擁有便利的交通條件，區(qū)域配套較為成熟，商業(yè)氛圍較為濃厚;還有一種是在南部新區(qū)建成的散點類型寫字樓，由于城市向南擴展，交通不會如中心城區(qū)那樣擁堵，且配套日漸成熟，商業(yè)氛圍也日漸濃厚。”

　　省城在售的標準寫字樓主要有山西國際商務中心、中港演藝中心(又名萬邦國際)、火炬創(chuàng)業(yè)大廈、時代廣場等;待售的標準寫字樓有東方明珠湖濱廣場、東悅廣場等。除純寫字樓項目外，還有一部分商住公寓。在記者探訪范圍內，目前在售的商住公寓只有中銀國際，待售的商住公寓只有時代中心。而在幾家以住宅為主的大地產項目中，記者也發(fā)現有部分寫字樓出售，代表項目如太原茂業(yè)天地、蘭亭·御湖城等。

　　據搜房網數據監(jiān)控中心相關負責人介紹：與周邊城市相比，太原市寫字樓的樓盤數量差距較大，目前只有8個盤在售寫字樓項目，而石家莊有46個、鄭州有55個、西安有42個。這個數據僅為周邊其他省會城市的20%左右。隨著城市的發(fā)展，市場需求會進一步加大，可以預見，省城寫字樓數量的缺失將會逐漸凸顯。

　　2 物以稀為貴

　　業(yè)界漲價預期強烈

　　省城的寫字樓體量不僅不大，且價格也明顯低于周邊幾個省會城市。例如在售的樓盤中，山西國際商務中心均價為5300元/平方米;中港演藝中心均價為13800元/平方米;中銀國際為10000元/平方米;火炬創(chuàng)業(yè)大廈為15000元/平方米;時代廣場為8200元/平方米。而在待售的盤中，預計下月開盤的時代中心均價為6000元/平方米，而東方明珠湖濱廣場和東悅廣場價格仍待定。“值得注意的是，目前省城均價過萬元的樓盤數量極少，價格最高的樓盤均價也就是15000元/平方米，而周邊省會城市如石家莊，最貴的寫字樓均價達到了28000元/平方米，鄭州最貴的寫字樓均價甚至達到50000元/平方米。”搜房網數據監(jiān)控中心相關負責人表示：“目前，太原市整個寫字樓市場的均價大約在8500元/平方米，而太原市商品住宅的均價大約在7000元/平方米左右。對于任何一個城市來說，正常情況下寫字樓價格是普通住宅的1.5倍以上，如此相比，說明太原寫字樓市場存在‘倒掛’現象。”

　　樊先生表示，如此看來，太原市寫字樓市場有著進一步上升的空間。今年，北京、上海、深圳等城市優(yōu)質寫字樓租金及售價均有明顯上升，隨著太原市轉型發(fā)展的不斷深入，受到投資氣氛逐步增強、成交量穩(wěn)中有升的影響，更多企業(yè)將會入駐，省城寫字樓市場也將迎來嶄新的一頁。

　　山西國際商務中心工作人員告訴記者：“從去年開盤以來，寫字樓均價從5000元/平方米調高到了5300元/平方米，6月份可能還會漲價。”而蘭亭·御湖城工作人員也明確表示：“公司前段時間剛開過一次關于寫字樓調價的會，具體調價時間還不確定，但未來價格肯定是會漲的。”

　　去年全年，省城的寫字樓項目銷售額超過60億元，在部分綜合體項目商品住宅銷售放緩的同時，優(yōu)勢寫字間卻表現出需求強勁的一面，提前售光。業(yè)內人士預測，今年，相對于住宅市場的低迷，寫字樓行情仍將穩(wěn)中有漲。

　　3 投資客入市

　　市場需求將逐漸走高

　　山西國際商務中心工作人員告訴記者：“因為限購，所以有一些閑錢的客戶開始慢慢轉向投資商業(yè)地產，例如寫字樓和商鋪。但是相比商鋪，寫字樓的收益更為穩(wěn)定一些，因為除了地段，影響商鋪升值的因素還有很多，所以現在看寫字樓的個人業(yè)主也越來越多。”

　　在中港演藝中心售樓處內，記者采訪了來看房的張女士。她告訴記者：“如果沒有限購，我打算在市區(qū)買套小房子，現在只能進行商業(yè)地產投資了。一開始打算買商鋪，聽說升值快，但是跟幾個業(yè)內人士了解之后才知道，很多地理位置較好的商鋪都很貴，一次性付全款經濟就會緊張，而買個便宜點的、地段偏僻的商鋪，又怕租不出去。這段時間不少朋友說買個小戶型的寫字樓也很劃算，而且有的開發(fā)商承諾以市場價出租，那我根本不用操心就能穩(wěn)賺收益，這比打理住宅還要輕松。”

　　專門從事寫字樓、商鋪投資的李先生告訴記者：“現在省城在售的新寫字樓很少，難以滿足投資客的需求，所以不少準業(yè)主開始瞄準二手寫字樓。新開發(fā)建設的寫字樓都位于中心城區(qū)之外，而二手寫字樓地段都非常優(yōu)越，尤其是一些已有5年以上、10年以下樓齡的寫字樓，都位于中心城區(qū)，這樣的寫字樓產品受到了投資客的歡迎。”隨后，記者在省城各主流媒體的分類廣告上看到，不少二手寫字樓出售的信息。

　　山西國泰銀豐房地產公司董事長李明鐸表示，省城經濟快速發(fā)展，實力雄厚的優(yōu)秀企業(yè)層出不窮，這些企業(yè)對辦公環(huán)境要求會向更高的品質邁進。面對省城優(yōu)質寫字間稀缺的現狀，寫字樓投資價值會穩(wěn)步走高，這更將加大寫字樓的市場需求。此外，省城金融、營銷、策劃、廣告等中小企業(yè)都有寫字樓擴租的需求。而在寫字樓市場一直比較飽和的地區(qū)，需求外溢已成為必然趨勢。

　　4 風險不可小覷

　　投資寫字樓要精打細算

　　面對市場需求的火爆，讓不少有寫字樓房源的開發(fā)商“端起了架子”。記者在采訪中發(fā)現，有寫字樓項目的樓盤工作人員，都在催促看房者下單。他們明確表示“如果不快點定下房子，過兩天就沒有看好的房源了。而且下半年肯定會漲價，到時候再買，更不劃算。”

　　可是，對于中小業(yè)主來說，也許一個小戶型的寫字間，就是他的大部分家當。如果草率投資，未來承受的風險將非常大。那么，投資寫字樓之前，應該考慮清楚哪些問題呢?

　　首先，優(yōu)質寫字樓一般位于城市商務中心或商業(yè)聚集區(qū)，商務氛圍濃厚。試想一下，地處人流、物流、信息流、資金流匯聚之地的寫字樓，可以產生集群效應，租金自然會水漲船高。其次，還要考察寫字樓本身的品質及周邊的細節(jié)。因為，個人投資寫字樓，最終是要瞄準客戶群來投資。而企業(yè)選擇寫字樓辦公，則往往是為了提升其形象。所以，不少企業(yè)將寫字樓的品質、檔次和形象，作為僅次于地段的因素來考慮。例如其交通的便利程度、停車場是否合理、電梯質量與配置狀況、結構布局是否適用、采光通風是否良好等方面。

　　另外，作為中小業(yè)主，投資寫字樓首先保證自身資金的安全，那么如何核算一個寫字樓的“投資回報率”呢?目前，省城寫字樓投資回報率一般在6%至12%，如果現在回報率低于6%，表示項目的升值潛力很大，也可以考慮。

　　怎樣計算寫字樓年回報率呢?根據國際專業(yè)理財公司的計算原則，年回報率=(每平方米的租金÷每平方米的售價)×12個月。如果目標寫字樓年回報率達到8%—10%，則具備投資價值，超過10%的年回報率，則屬相當不錯的項目。在計算收益時一定要注意，寫字樓土地出讓年限(一般只有40年)和投入回報比。

　　此外，準業(yè)主們還需要考慮到寫字樓的升值潛力，市中心有些寫字樓目前投資回報率不高，但是因為地段好，有很大的增值空間，所以也需要綜合考量。