普京一句話 房價跌六成
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- 時間:2011-1-27 10:23:35 來源:新華網
按照一些經濟學家的說法，俄羅斯是“華盛頓共識”的典型受害者。所謂“華盛頓共識”，是以國有企業私有化、貿易自由化、宏觀經濟穩定化、嚴格財政貨幣紀律為基礎的經濟發展模式，亦被稱為“休克療法”。1992年1月，俄羅斯以全面放開價格為起點，推行“華盛頓共識”。這場自由化運動，給俄羅斯帶來累累傷痕，包括給俄羅斯帶來了房地產泡沫。特別是進入21世紀，俄羅斯房價迅猛飆升。2000年~2005年間，房價上漲了253%。2006年俄羅斯房價上漲了53.8%，而首都莫斯科的房價上漲了93.8%。
俄羅斯房價居高不下，讓普通俄羅斯人難以承受。有統計表明，艱苦的住房條件已經與酗酒、吸毒一起并列成為導致俄羅斯人婚姻破裂的三大主要原因。2007年初，全俄社會輿論研究中心一項社會調查的結果顯示，有60%的俄羅斯人表示“急需住宅”。據俄羅斯衛生與社會發展部2007年7月13日提供的資料顯示，俄羅斯人目前的平均月工資水平是500美元，而2006年僅為394.7美元。照這樣計算，一個人一生即使不吃不喝恐怕也不夠買房。
房地產法短時期內加劇了供需矛盾
俄羅斯房價高漲，很大程度上歸因于“休克療法”。當初，俄羅斯的“改革”是比較倉促的，直到進入21世紀，依然沒有建立房地產法規體系，使房地產企業和房地產市場的發育一度較為混亂。為了改變這一局面，俄羅斯國家杜馬2005年通過了《房地產法》。這項法律規定，從當年4月1日起俄羅斯所有房地產項目都必須在獲得房屋銷售許可后才可以上市銷售，開發商只有在獲得土地所有權和建筑許可權，并持有經批準的房屋建設方案后，才可與消費者鑒定房屋銷售合同。另外，開發商必須承擔房屋建設期間的風險。這項法律還對開發商的認證資格進行了嚴格規定：開發商如逾期不交房，單方修改或違反合同將被處以重罰：一旦今后建成的房子與合同不符，消費者有權退房并要求賠償。
《房地產法》本身是非常值得肯定的，但它推出之后，在短時期內加劇了房地產的供需矛盾。調查表明：在該項法律出臺之前，俄羅斯20%的商品房在建造之初并沒有任何許可證，往往是提前出售和申請審批手續同步進行的。但是新法律出臺后，這種未獲國家批準即自行預售房屋的行為就成為違法行為了。因此，新法律的實施促使許多在建商品房項目推遲上市，而計劃建設的房地產項目又被暫時擱置。統計表明：俄羅斯房地產業與該項新法律出臺前相比，新房供應量下降了近30%。
另據俄羅斯政府的估計數據，全俄住宅短缺量高達17億平方米，以當前的建筑速度來看，需要花費16年的時間來補上缺口。
市場缺乏規范和監管加劇住房問題
在住房供求問題嚴重的情況下，由于市場缺乏規范和監管，存在三種因素，進一步加劇了住房問題：(1)外匯管制放松，導致熱錢流入，投機炒房，抬高價格。從2005年開始，俄羅斯外資流入的速度和規模出現跳躍式增長。2004年每季度資金流入量約為70億美元，而2005年每季度資金流入量達到180億美元。在俄羅斯住房市場上，至少30%的住房交易目的是資本投資，結果導致房價迅速上漲。
(2)開發商壟斷市場，抬高房價。在俄羅斯，如果遵照正常程序，開發商從開始辦理手續批文到拿到施工許可至少要花費3年半;接下來，接通電、水、氣、熱也得一兩年;開發商大都依賴銀行貸款，如果樓盤遲遲不竣工，高額利息和其他費用就被轉嫁給購房者;再加上建筑材料價格漲價和通貨膨脹，購房者都要一并埋單。
(3)土地分配不合理。在2005年10月1日之前，莫斯科從未進行了建房用地公開招標活動，結果出現地方壟斷現象，許多建房用地被與權力機構關系密切的公司獲得。聯邦反壟斷局局長阿爾捷米耶夫承認，俄羅斯在住房用地劃撥領域違規現象較為嚴重，官商勾結進行非法交易的情況時有發生。
為了住房市場的健康發展，并使“居者有其屋”，普京政府開始放棄“華盛頓共識”，轉而采用行政手段調控房價。普京和梅德韋杰夫認為，房價應該至少讓40%的民眾能夠負擔得起;為有效抑制房價上漲，有關部門應努力增加住房供應量，并采取措施嚴厲打擊住房建設和銷售領域的腐敗現象和哄抬房價行為。如果住房市場能夠實現供求平衡，房價就可以回落到相對合理的水平。
行政手段打壓住房市場降溫
在這種思想指導下，最近幾年，俄羅斯采用行政手段，直接干預住房市場。(1)大力建設經濟適用住房，增加住房市場供應。俄羅斯2006年出臺了“經濟適用房”國家專項計劃。目前，共有120萬戶家庭有權優先購買經濟適用房，主要是軍人、獨聯體國家移民、極北地區移民(7萬戶)、切爾諾貝利核電站和“燈塔”企業事故地區被疏散居民，主要調節工具是住房采購許可證。
俄羅斯地區開發部長亞科夫列夫指出，國家還要優先解決30歲以下年輕夫婦住房問題，重點是全面推行購房抵押貸款，特別是首付問題�，F在，首付抵押貸款的10%由國家預算出，30%由市政和地區預算解決，貸款期限為20-27年，其余由購房戶籌借。目前，地區住房平均售價約為每平方米1.4萬盧布(1美元約合28盧布)，月收入超過1.5萬盧布的家庭可以申請住房貸款，每月需要償還的本金和利息負擔約為3000盧布。
俄地區發展部的數據顯示，2007年第一季度，俄羅斯新建住房比2006年同期增加51.1%。根據政府計劃，到2010年新建住房面積將達到8000萬平方米。
(2)嚴查壟斷和腐敗，打壓房價。俄羅斯聯邦政府認為房價增長過快是一種很不正常的現象。莫斯科市政府有關人士呼吁房地產開發商“凍結”房價，但房地產開發商卻不理睬這種沒有法律作用的“忠告”。為此，2006年，俄羅斯聯邦總檢察長柴卡下令調查高房價�？倷z察院的一名發言人說，檢察官們認為房價“明顯過高”，懷疑開發商聯手操控市場價格。在聯邦總檢察院網站上，柴卡發表了一份聲明。聲明說：“鑒于聯手操控價格的做法可能存在，總檢察長已經委托聯邦反壟斷局組織一項調查，以判斷房地產開發商在為房產定價時是否遵守反壟斷法的規定�！彼麄冑|疑那些標價每平米500美元的商房建筑用地,為什么到開發商手中成了2500美元。俄羅斯聯邦反壟斷局局長阿爾捷米耶夫認為，俄羅斯在住房用地劃撥領域違規現象較為嚴重，官商勾結進行非法交易的情況時有發生。
現在俄羅斯政府正在試圖打破地方壟斷，建筑業向正常透明軌道過渡，從而大幅增加房地產市場上的供應。如莫斯科市政當局正在加大建房用地供應力度，首先是重建用地，其次是企業撤出市區，此舉不僅能提供住房建設能力，還可改善城市生態，另外就是大力發展莫斯科州交通，如果實現莫斯科市與莫斯科州其他主體之間較高程度的交通可達性，將會刺激許多人到莫斯科以外地區購房。
此外，俄羅斯政府開始對住房建設用地劃撥進行控制，并通過競拍形式分配住房用地使用權，減少腐敗行為。與中國一些官員和學者觀點不同的是，俄羅斯官方認為，土地招標不會導致房價繼續上漲，只會在一定程度上降低建筑公司的收入，給所有建筑公司提供參與并勝出的平等機會，這意味著將有大多數建筑公司參加招標，從而促進房產供應增加，進而改變供求關系，促使房價正常化。
通過上述這些措施，到2009年8月20日，普京談及房價時表示：“政府現在是住房市場的主角，這意味著政府能在影響價格和供應等方面表現更積極，能刺激經濟房和單體住宅等發展�！�
由于政府加大住房供應，打擊開發商捂盤等行為，加上全球性金融危機的影響，俄羅斯房地產市場開始降溫。據《俄羅斯報》2008年10月的報道，在莫斯科，花上14.5萬至15萬美元就可購得一套一居室的住房，19萬美元至20萬美元能買到一套兩居室的住房，23萬美元則能購買一套三居室的住房。英國《泰晤士報》2009年8月的報道則表示，由于需求大幅下滑，莫斯科房價一年內下跌了近60%，許多房產項目現在都陷入停頓。
