審計師揭房地產(chǎn)內幕：公共部位偷工減料成慣例
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- 時間:2012/4/5 9:23:22 來源:騰訊網(wǎng)
每日經(jīng)濟新聞 在開發(fā)商降價的同時，如何保證其利潤不降甚至提高呢?除去眾所周知的地價下降從而使開發(fā)商土地成本降低的因素外，還有哪些招數(shù)可以幫助房企“合法”降低成本來呢?
開發(fā)全程嚴控成本
對此，一位熟悉行業(yè)內情的審計師告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，開發(fā)商可以通過施工過程中的全過程工程造價跟蹤控制、結算審計等方式為開發(fā)商控制預算成本，從而達到節(jié)省建筑成本的目的。這兩項可以為開發(fā)商節(jié)省大約3%～15%的建安成本。
一建筑公司的項目經(jīng)理王某表示，對開發(fā)商來說，土地成本相對固定，成本控制主要在建安成本，這塊占總費用的30%以上。通過整個流程的精細化操作，開發(fā)商可以從以下幾個方面去降低成本：
一是優(yōu)化工程設計方案，設計費用占工程項目總投資的比例很小，可能不到1%，但是，它對工程項目造價的影響程度可以達到75%以上。在選擇設計方案的時候，要考慮合理劃分地塊，最大限度地利用土地資源及周圍的市政設施，例如供暖、供水、供氣管網(wǎng)等，合理確定并網(wǎng)的位置和方式，減少可變因素，從而降低建設成本和使用過程中的維護費用。
二是在建筑造型上減少不必要的造型和線條，可降低建設成本。框架結構和剪力墻結構，每平方造價可以相差200元左右。
此外，材料費在工程建安成本中約占70%，開發(fā)商通過 “貨比三家”，進行批量采購可以進一步降低成本。
上述審計師則表示，由于目前人力成本也有上升趨勢，開發(fā)商往往會采用清包人工的方式去控制這塊成本。
道路和會所使用廉價材料
近期一些房企曝出的“質量門”事件，也確實印證了有部分開發(fā)商因為房價下調后降低房屋的建材標準，從而彌補利潤的下降。
上述審計師告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，大多數(shù)開發(fā)商不可能明目張膽地在工程建造過程中偷工減料以降低成本，因為這些行為一旦被發(fā)現(xiàn)，對開發(fā)商的打擊可能是毀滅性的。但在一些購房者“看不見”的地方，卻有可能采用各種手法去降低成本。比如現(xiàn)在通用的購房合同中，通常不會詳細規(guī)定項目室外公共區(qū)間的材料標準或等級，而在這部分工程中，開發(fā)商降低一些用料標準并不影響安全，比如公共道路、小區(qū)會所等社區(qū)配套、市政設施等建筑材料的選取上，就完全可以降低標準。再比如，園區(qū)綠化用的樹種，好樹種和便宜樹種價格可能相差十幾倍，而用便宜樹種替換好樹種沒有安全隱患，也基本不會引起購房者的注意，并且大多不會注明在購房合同里，即使購房者察覺，開發(fā)商也沒有構成違約。
還有樓體公共部位，包括屋頂、外墻、大堂裝修、門窗、電梯等。比如高速電梯調整為低速電梯、大理石裝飾的公共部位變?yōu)榇纱u裝飾等。另外，弱電系統(tǒng)的好壞也是節(jié)省成本的一個途徑。
王經(jīng)理也指出，在施工過程中，通過合理規(guī)劃組織運輸、就近選材，可以減少運費。加強施工現(xiàn)場的監(jiān)管，減少協(xié)調成本;保證工期按時完成、加強工程質量控制杜絕返工等，也可以有效地控制成本。
作為承包建設的建筑方，由于建筑材料主要由甲方提供，乙方控制成本的途徑主要在人力成本。建筑方在分包工程的時候，將工程分包給一些專業(yè)性不高的 “散兵游勇”，其費用也會比專業(yè)團隊更低一些。上海某建筑公司工程部汪經(jīng)理告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前這些“散兵游勇”的市場很廣闊，據(jù)他所知，在上海的開發(fā)項目中占了不小的比例。
