房企現金流大跌306% 下半年房價或降
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- 時間:2011-3-25 11:16:09 來源:京華時報
據京華時報 2010年很多房企的業績都很優秀，不過其業績增長背后的資金鏈問題仍不可小覷。據Wind數據顯示，截至3月20日，已公布年報的42家上市房企經營性現金流量凈值僅為-513.26億元，較2009年同期的249.10億元大幅下降了306.05%。業內人士預測，這或許導致部分企業率先降價。
七成房企現金流下滑
數據顯示，已公布年報的42家房企中，有29家公司的經營性現金流量凈值較2009年同期出現下降，占比近七成。從年報來看，開發商對于樓市的投資并沒有放緩，新開工面積仍然保持在較高的水平，因此在一定程度上影響了上市房企的經營性現金流表現。
大型房地產商2010年的經營性現金流量凈值普遍出現了下滑的態勢。包括萬科、首開股份、華僑城A等大型房地產企業的經營性現金流同比下降都在70億元以上。萬科在年報中表示，未來一段時期，行業資金面緊縮將成為大勢所趨，這意味著企業必須加強資金的管理。另一方面，企業也需要提升現有資源的使用效率，強化內增長能力。
據統計，嘉凱城等6公司業績有不同程度的下降，其中綠景地產去年出現虧損。年報顯示，2010年，綠景地產實現營業收入7119.81萬元，同比下降84.49%；實現凈利潤虧損4943.24萬元，主要為可結轉銷售收入大幅減少所致。冠城大通去年業績雖然大幅增長，但預收款項卻出現下降。
盡管現金流驟降，但2010年開發商的投資和開工熱情沒有被調控政策所遏制。房地產開發投資額和新房開工面積都在繼續保持較快增長，全年房地產開發投資額增長33.2%，房屋新開工面積增長40.7%，新開工增速達到近十年來最高值。這也是造成其現金流下降的一大原因。
房企資金壓力增大
連續3輪的樓市調控政策給市場帶來了量變到質變的影響，相比之前兩輪調控更關注樓市交易本身。第三輪調控不僅在限購力度上前所未有，更是在樓市火爆的命脈——信貸資金上加大調控力度。相比第一輪調控前，利息基本已經翻倍。成交量的大幅下跌將明顯地影響開發商的銷售。而2010年積壓的大量土地，在2011年將初步進入開發環節。資金的消耗量將持續上漲。
數據顯示,2010年以來兩市有34家房地產上市公司公布了增發預案，計劃募資金額超過760億元。不過到目前為止，尚無一例成功實施。其中已有7家停止實施、一家未獲通過，其余的有21家獲得股東大會通過、兩家董事會預案、3家證監會通過。
2010年房地產開發企業資金來源中，國內貸款的比例由2009年的19.8%下降為17.3%。多個城市出臺的商品房預售款監管方案，也對預售款的使用進行限制。
據1-2月統計局公布的全國樓市數據可以看到，開發商本年資金來源達到了12173億，相比去年同期上漲了16.3%，而其中超過這一上漲幅度的主要為自籌資金、定金及預收款，特別是外資。雖然數據顯示的絕對值不高，但是上漲幅度達到了61.5%。從投資額看，絕對值依然比較高，這使得短期內出現明顯價格下調的可能性不大，但是隨著政策的深入：開發商資金來源增幅快速回落至16.3%，而去年為25.4%。下半年開發商將遇到非常大的資金壓力。
下半年房價或將下降
目前來看，部分房企的資金壓力不大，但是從整體市場來看，2010年已有部分企業出現虧損，而最先降價的很可能是這部分樓盤。市場的均價這一木桶往往由中小公司來決定。二季度很可能逐漸開始區域性的價格下調。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，目前正向房企降價的窗口期靠近，預計還有2~3個月時間。在他看來，二、三月是房地產業的恐慌期，4月之后，各大房企的推盤量將逐漸增大，打折促銷的項目數量和幅度也將加大。
國泰君安研究人士指出,從目前資金情況看，如果地產公司不忙于購買土地和新開工項目，則破產風險較小。因此，短期雖然一些企業資金面已經惡化，但沒有很大的破產壓力，房企大面積的降價銷售有可能出現在下半年。
北京房地產協會秘書長陳志表示，房價下降是必然趨勢。目前政府已經從金融上對房地產的支持撤出，再加上限購等一系列政策深入，房價在下半年走低的可能性很大。
亞豪機構市場總監郭毅表示，42家上市公司現金流銳減充分說明了地產開發企業的資金鏈安全正在遭受挑戰，經營性現金不足，銀行信貸和房地產信托也對房地產開發企業關上了融資大門，房企將更加依賴銷售回款來回籠資金，過去兩年大量出讓地塊將集中在今年二、三季度開盤，各項目本就面臨著激烈的競爭，再加上購房導致的購房客群基數減少，為了實現銷售，降價將成為必然選擇，預計下半年將出現更多降價項目。
