樓市調(diào)控政策密集出臺(tái) 京滬深等房?jī)r(jià)出現(xiàn)滯漲
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- 時(shí)間:2010-2-9 9:21:41 來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
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一路高歌猛進(jìn)的房?jī)r(jià)正在顯露疲態(tài)，記者近日在北京、上海、深圳等地采訪發(fā)現(xiàn)，在一系列調(diào)控政策的綜合作用下，樓市成交量出現(xiàn)了明顯的下跌，北京、上海、深圳等多個(gè)城市房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了松動(dòng)，部分區(qū)域甚至出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。專家認(rèn)為，調(diào)控政策的不斷加碼將使樓市調(diào)整“大戲”提前上演。
聚焦1 調(diào)控政策密集出臺(tái)
2009年樓市的熱度超乎尋常，尤其是像北京、上海這樣的一線大城市，火爆程度令人驚奇，快速上漲的房?jī)r(jià)、大量的投機(jī)性消費(fèi)，引發(fā)了關(guān)于樓市泡沫的爭(zhēng)論，也引起了政府的高度關(guān)注。
去年末，政府調(diào)控力度明顯加大，“國(guó)四條”之后，新一輪政策調(diào)控拉開(kāi)了序幕，有關(guān)土地調(diào)控、稅費(fèi)調(diào)整、信貸金融、市場(chǎng)監(jiān)管的政策紛紛登場(chǎng)。
2010年樓市一開(kāi)局更是顯露出明顯的緊縮態(tài)勢(shì)。1月10日，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了國(guó)家對(duì)其調(diào)控的最強(qiáng)音——國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。該通知涉及五大方面、十一項(xiàng)條款，內(nèi)容直指高房?jī)r(jià)，被稱為“國(guó)11條”。
隨后，央行宣布從1月18日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，此舉標(biāo)志著金融監(jiān)管力度明顯加強(qiáng)，分析人士指出，此次收緊銀根與流動(dòng)性過(guò)剩、房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱不無(wú)關(guān)系。
繼央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率之后，有關(guān)房貸優(yōu)惠的政策成為了人們關(guān)注的熱點(diǎn)，政府再次明確，二套房貸實(shí)現(xiàn)無(wú)差別的首付四成的政策。近日，中行已經(jīng)停止了個(gè)人房貸7折優(yōu)惠的政策。這也充分顯示了銀行系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)信貸政策的嚴(yán)格監(jiān)管。
此外，市場(chǎng)監(jiān)管力度明顯加強(qiáng)。打擊囤地、嚴(yán)控開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地資格、打擊捂盤惜售等相關(guān)細(xì)節(jié)不斷出臺(tái)且執(zhí)行力度明顯加強(qiáng)。近日，2009年聞名京城的順義“地王”被無(wú)償收回，開(kāi)發(fā)商也因此損失了兩億元的保證金。1月底國(guó)土資源部又提出了清理整頓“小產(chǎn)權(quán)房”的要求，相關(guān)的監(jiān)控力度明顯加強(qiáng)。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)說(shuō)，在“國(guó)四條”出臺(tái)之后，政府已經(jīng)明確了調(diào)控思路。即加大中低價(jià)商品房供應(yīng)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)控力度、嚴(yán)厲打擊投機(jī)行為，大力增加保障性住房建設(shè)供應(yīng)，這幾項(xiàng)核心內(nèi)容直接對(duì)應(yīng)當(dāng)前樓市過(guò)熱的現(xiàn)狀。政府這樣的調(diào)控思路，是非常明確和清晰的。從后續(xù)出臺(tái)的具體政策來(lái)看，均是圍繞這四個(gè)核心內(nèi)容來(lái)展開(kāi)的，調(diào)控的力度在不斷加大。
業(yè)內(nèi)人士指出，隨著各地方有關(guān)樓市調(diào)控政策的陸續(xù)出臺(tái)，將形成從中央到地方的立體調(diào)控體系，這將對(duì)持續(xù)“高燒”的樓市起到立竿見(jiàn)影的退燒作用。
聚焦2 京滬深等城市房?jī)r(jià)松動(dòng)
記者發(fā)現(xiàn)，在一系列調(diào)控政策的綜合作用下，樓市成交量已出現(xiàn)了明顯的下跌，北京、上海、深圳等多個(gè)城市房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了滯漲，甚至負(fù)增長(zhǎng)的情況。
在中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的9個(gè)城市中，成都、杭州兩地成交量在去年12月沖高之后，今年1月大幅下跌，達(dá)到8成左右；京、滬兩地成交環(huán)比降幅約5成；廣州、天津、重慶三市降幅約為2至3成。
“去年12月份的時(shí)候，我一天能接待10多個(gè)客戶，可是最近一段時(shí)間一天最多也只能接待兩三個(gè)，有的時(shí)候連一個(gè)都接待不了。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京安信瑞德加盟店紫芳園的經(jīng)紀(jì)人小劉向記者抱怨市場(chǎng)冷得太快，“上個(gè)月我們店的客戶量比前一個(gè)月下降了一半多，房?jī)r(jià)也略有下降。”
記者了解到，繼去年12月份北京亦莊區(qū)域二手房成交均價(jià)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)之后，今年1月份類似的情況已傳染到北京更多的區(qū)域。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)北京300個(gè)二手房成交活躍樓盤的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：1月份，北京有21.2%的樓盤二手房成交均價(jià)出現(xiàn)不同程度的負(fù)增長(zhǎng)，另有超過(guò)兩成的樓盤成交均價(jià)出現(xiàn)滯漲。
另?yè)?jù)亞豪機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，1月開(kāi)盤的項(xiàng)目中有多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)了價(jià)格停止上漲的現(xiàn)象，如明悅灣、朝陽(yáng)首府等，有的項(xiàng)目還出現(xiàn)了價(jià)格回調(diào)的現(xiàn)象，如位于大興亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)的金色·漫香林項(xiàng)目，1月開(kāi)盤均價(jià)為19500元/平方米，比上期開(kāi)盤價(jià)格下降了1000元/平方米。
經(jīng)紀(jì)人小劉告訴記者，就在一周前他接待了一個(gè)客戶，想買紫芳園二區(qū)的房子，當(dāng)時(shí)一套60多平方米的房子業(yè)主報(bào)價(jià)122萬(wàn)。后來(lái)幫購(gòu)房者將價(jià)格談到了120萬(wàn)，“合下來(lái)才不到20000元/平方米啊，結(jié)果購(gòu)房者還嫌貴，不要了。這在一個(gè)月前簡(jiǎn)直難以想象。”
記者發(fā)現(xiàn)，類似于小劉這樣的情況，目前市場(chǎng)上相當(dāng)普遍。“由于對(duì)市場(chǎng)的判斷不明朗，現(xiàn)在即便業(yè)主肯降個(gè)一兩萬(wàn)，許多購(gòu)房者也不愿意買了，他們的心理價(jià)位越來(lái)越低。”多位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這樣對(duì)記者說(shuō)。
北京出現(xiàn)的情況并非個(gè)案，上海、深圳房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了疲態(tài)，不僅可議價(jià)的房源比例擴(kuò)大，幅度也在加大。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)中心對(duì)門店的調(diào)查顯示，買家觀望情緒濃重，業(yè)主報(bào)價(jià)也出現(xiàn)明顯分化，可分為三類：約兩成有明顯議價(jià)空間，代表板塊有楊浦區(qū)鞍山新村板塊；約三成小幅上漲，主要集中在外環(huán)沿線的浦東張江等板塊；其余五成基本延續(xù)前期水平，高端住宅密集的中心城區(qū)各板塊還表現(xiàn)出一定的抗跌性。總體而言，市場(chǎng)的可議價(jià)房源比例呈擴(kuò)大態(tài)勢(shì)，幅度也在加大。
位于上海西藏南路的黃浦區(qū)眾鑫城是溫州投資客近年來(lái)較青睞的一個(gè)樓盤，目前每平方米均價(jià)已達(dá)3萬(wàn)多元。上海易居臣信西藏南路門店負(fù)責(zé)人介紹，1月份以來(lái)，門店代理較多的眾鑫城6號(hào)樓中，有近4成投資客已將手中房源掛牌，尤其是手上有多套房源的投資客，幾乎都會(huì)選擇先賣出一兩套以求“落袋為安”。許多業(yè)主比以前更有誠(chéng)意，常說(shuō)“只要有客戶看中就馬上成交”。
和京滬房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)的跡象相同，深圳二手房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)一定幅度的回調(diào)。中原地產(chǎn)發(fā)布的領(lǐng)先指數(shù)顯示，今年1月中原(深圳)領(lǐng)先指數(shù)為311.7點(diǎn)，全市六區(qū)175個(gè)樣本樓盤成交均價(jià)為17422元/平方米，環(huán)比前一個(gè)月微幅下滑0.30%。深圳中原三級(jí)市場(chǎng)成交系統(tǒng)也顯示，1月深圳樣本樓盤成交均價(jià)為17422元/平方米，比2009年12月微幅下滑51元/平方米。
聚焦3 調(diào)整“大戲”將提前上演
分析人士指出，去年年底一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)，今年1月18日開(kāi)始提高銀行存款準(zhǔn)備金率，再加上各地陸續(xù)召開(kāi)“兩會(huì)”，房地產(chǎn)首當(dāng)其沖成為調(diào)控的主要對(duì)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望者不斷增多，成交價(jià)格出現(xiàn)小幅波動(dòng)，隨著調(diào)控政策的不斷發(fā)力，樓市調(diào)整“大戲”將提前上演。
深圳綜合開(kāi)發(fā)院旅游與房地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，現(xiàn)在已出的調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了影響，而且下一步應(yīng)該還有新的政策調(diào)控措施，經(jīng)歷了一季度的“僵持”后，樓市將受接下來(lái)的政策調(diào)控影響而在二季度發(fā)生變化。
“誰(shuí)都沒(méi)想到今年一開(kāi)始，就有那么多調(diào)控政策出臺(tái)。目前北京等城市二手房市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)房源滯銷、房?jī)r(jià)滯漲的情況，3月份以前好轉(zhuǎn)的可能性不大。二手房市場(chǎng)的波動(dòng)肯定會(huì)對(duì)一手房市場(chǎng)造成沖擊。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇告訴記者，從以往的規(guī)律看，樓市調(diào)整總是從二手房市場(chǎng)開(kāi)始，大概二至三個(gè)月后就會(huì)波及新房市場(chǎng)。
孟奇以北京為例說(shuō)，如果二手房按照現(xiàn)在的情況繼續(xù)下去，價(jià)格下滑將不可避免，從而帶動(dòng)新房房?jī)r(jià)下滑，影響整個(gè)北京樓市。不過(guò)，他同時(shí)強(qiáng)調(diào)還得看兩個(gè)關(guān)鍵因素——土地和貨幣。
孟奇分析說(shuō)，以往土地政策相對(duì)寬松，但此次大龍地產(chǎn)土地被收回事件已經(jīng)給市場(chǎng)一個(gè)信號(hào)，今年的土地政策將真正嚴(yán)格落實(shí)，逼著開(kāi)發(fā)商加快土地開(kāi)發(fā)速度，增加市場(chǎng)供應(yīng)量，抑制房?jī)r(jià)。
“從目前的情況看，對(duì)于老項(xiàng)目去年已經(jīng)賺夠了錢，他們大可以適當(dāng)放緩開(kāi)發(fā)進(jìn)度，甚至捂盤來(lái)等待市場(chǎng)回暖。而新項(xiàng)目方面會(huì)比較難受，尤其是去年高價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)走低，那他們只能選擇低開(kāi)高走的路線，從而直接拉低房?jī)r(jià)。”
另外，今年的貨幣政策是繼續(xù)寬松還是趨緊，也將直接影響未來(lái)樓市走向。寬松的貨幣政策可以為市場(chǎng)提供更多的信貸，加速市場(chǎng)回暖。趨緊則會(huì)迫使一部分開(kāi)發(fā)商“低價(jià)快出”，以緩解資金壓力。“從目前的情況看，趨緊的可能性會(huì)更大些。”孟奇補(bǔ)充說(shuō)。
高姍指出，2月份，恰逢農(nóng)歷新年、元宵節(jié)等節(jié)假日，樓市供需均會(huì)出現(xiàn)低迷之勢(shì)。節(jié)日之后，樓市雖然會(huì)有明顯的回升，但是由于受到政策調(diào)控等多種不確定因素的影響，樓市未來(lái)走向也將變得更加撲朔迷離。“從當(dāng)前樓市現(xiàn)狀及宏觀大勢(shì)來(lái)看，雖然未來(lái)樓市走勢(shì)難以界定，但有一點(diǎn)可以肯定，就是2010年將會(huì)是樓市的盤整之年，類似于2009年的瘋狂、火爆將不再上演。”
