房貸收緊風聲頻出 銀行利率操作面臨兩難
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- 時間:2009-11-13 9:07:25 來源:金融時報
經(jīng)濟低迷時期，寬松的房貸政策曾給萎縮的房地產(chǎn)市場注入了一劑強心針，致使房地產(chǎn)行業(yè)率先復蘇，從而帶動了整個經(jīng)濟的發(fā)展。然而剛一復蘇，房價上漲迅速、樓市火爆似乎也接踵而來。隨著通脹預期的加強，樓市過熱帶來的資產(chǎn)泡沫加劇、內(nèi)需增長受到抑制等長期性隱憂，受到了決策部門的高度重視。下半年以來，監(jiān)管層開始通過各種手段約束房貸，包括強調(diào)二套房首付比例、各地緊急排查違規(guī)房貸等。日前，房貸利率7折優(yōu)惠政策一律取消的“風聲”亦開始不絕于耳。
房貸政策站在十字路口
去年10月27日，央行的房貸優(yōu)惠政策在一定程度上減輕了購房人的還貸壓力，實際上降低了房價，為房地產(chǎn)行業(yè)的復蘇提供了政策保障。
從積極意義上講，房地產(chǎn)行業(yè)復蘇對拉動經(jīng)濟增長發(fā)揮了至關重要的作用。成交量的快速回升，加快了開發(fā)商的資金回籠，緩解了開發(fā)商資金鏈緊張的壓力，從而避免了去年業(yè)界曾預期的“開發(fā)商將大批破產(chǎn)”的局面。此外，樓市復蘇對上下游產(chǎn)業(yè)，如鋼材、水泥等也起到一定拉動作用。
但令人措手不及的是，房地產(chǎn)市場剛一復蘇，房價就進入了快速上漲通道。此時，房貸政策似乎站在了十字路口——不調(diào)控，可能引發(fā)樓市非理性繁榮；調(diào)控，又擔心重現(xiàn)2008年的萎縮局面，并拖累已現(xiàn)復蘇的宏觀經(jīng)濟。
對此部分專家表示，房地產(chǎn)市場的“亢奮”，特別是房價快速上漲帶來的各種長期隱憂，例如房價虛高、投資性購房過多，將抑制居民的其他消費，房地產(chǎn)市場投機過重，也容易引發(fā)系統(tǒng)性風險，應引起各方高度重視。
今年6月底，銀監(jiān)會下發(fā)《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》，要求除“改善型住房”可參照首套房目前2成首付、7折利率執(zhí)行外，其余所有貸款均將執(zhí)行4成首付規(guī)定，商業(yè)銀行不得以任何手段變相降低首付款的比例。
在近期召開的第四次經(jīng)濟金融形勢分析通報會議上，銀監(jiān)會主席劉明康再次強調(diào)，要嚴格執(zhí)行“二套房貸”政策不動搖，不折不扣地落實與借款人“面談”、“面簽”制度，并將開發(fā)商、項目公司和母公司的授信統(tǒng)一起來實施并監(jiān)管。
“銀監(jiān)會對二套房的政策從未放寬過，現(xiàn)在只是針對有些銀行對二套房認定標準過于寬松，以及二套房首付和利率優(yōu)惠幅度與首套房相差無幾而進行的重申�，F(xiàn)在銀行嚴格執(zhí)行關于二套房的規(guī)定，被許多購房者誤認為是房貸政策發(fā)生變化。”一位接近銀監(jiān)會的內(nèi)部人士表示。
部分銀行先行一步
如果說二套房貸政策嚴格執(zhí)行是對房貸政策變化誤讀的話，那么，日前有銀行將首套房貸利率調(diào)整為8折的行動，更使得這種猜疑愈演愈烈。
11月5日，招行南京?a href="http://q.stock.sohu.com/cn/601988/index.shtml" target=_blank>中行布，將首套房利率最低折扣?上調(diào)至8折，在認定上以家庭為單位，但如果首套房貸還清，再貸還是認定為首套房，11月9日起執(zhí)行。
業(yè)內(nèi)專家認為，部分銀行調(diào)高房貸利率，一方面與銀監(jiān)會下發(fā)的《通知》有關，另一方面由于年底將近，有些銀行今年的貸款額度已經(jīng)用完，因此調(diào)高個貸這種成本較高而利潤相對較低業(yè)務的門檻，以控制貸款規(guī)模�！安糠帚y行存貸比已經(jīng)超標，或者資本充足率低于監(jiān)管底線，促使銀行采取提高價格、暫時控制個貸規(guī)模的策略，但這將是一種短期行為�！币晃汇y行業(yè)研究人士表示。
此外，在防范風險為主題的2009年下半年，認真審視各類貸款風險也成為各家銀行謹慎對待個人住房貸款的重要原因。“銀行評估個人住房抵押貸款的質量主要側重于住房的市值和借款人的還款能力兩個方面。其一，中國房地產(chǎn)行業(yè)正處于成長期，價格上漲較快，銀行以市值評估的抵押率遠遠低于風險警戒水平。一旦房價下跌幅度過大導致住房市值低于貸款額的時候，違約率將會大幅增加，占比過大的個人住房貸款將成為銀行減值撥備的重大隱患。其二，中國住房價格上漲的速度超過經(jīng)濟增長和居民收入的增長速度，普通購房人的還款能力受到質疑。如果經(jīng)濟周期波動中貸款人的失業(yè)率上升，將導致大量的壞賬產(chǎn)生�！�民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部總裁楊毓表示。
銀行房貸利率操作兩難
雖然目前監(jiān)管層并未對首套房利率7折優(yōu)惠政策是否取消明確表態(tài)，但有一點值得注意，那就是去年起實施的房貸優(yōu)惠政策在帶動房地產(chǎn)行業(yè)復蘇的同時，也降低了銀行個人住房貸款的收益。
以招行為例，今年前三季度，招行實現(xiàn)凈利潤126.11億元，同比大幅下降33.63％，實現(xiàn)營業(yè)收入359.28億元，其中，凈利息收入280.66億元，同比下降12.52％，在上市銀行中，凈利潤同比下降幅度最大。分析人士認為，由于側重于零售業(yè)務，而住房按揭貸款業(yè)務在零售業(yè)務中又占較大比重，因此息差收窄使招行盈利能力受到的影響比其他銀行更為明顯。
“一旦房貸優(yōu)惠政策取消，銀行的盈利狀況將大為改善，爭奪項目貸款能力略遜大銀行一籌的中小銀行更是如此�！币晃还煞葜沏y行人士稱。
盡管從理論上講，房貸利率優(yōu)惠政策取消將使銀行面臨利好，有利于其營業(yè)收入的增加，但從實際操作的角度看，銀行有可能陷入兩難，因為在沒有央行統(tǒng)一標準的情況下一旦自行上調(diào)利率，則意味著價格優(yōu)勢的喪失和客戶的流失。因此，銀行在房貸利率優(yōu)惠上，有可能為了搶占市場、爭奪客戶而采取靈活操作的方式。
事實上，對于二套房貸，各銀行雖紛紛表示嚴格執(zhí)行首付4成、利率8折的要求，但有些銀行只在首付成數(shù)上嚴格控制，在利率上則略有彈性。
“現(xiàn)在辦理二套房貸，首付比例至少40%，貸款利率自基準利率7.5折起�！鞭r(nóng)行通州支行一位工作人員表示。
“的確收得緊了，年初還可以爭取到二套房首付最少2成和利率7折的優(yōu)惠，但現(xiàn)在可難多了。目前主要看客戶資質，如果是優(yōu)質客戶，還可以享受下浮30％的優(yōu)惠�！蹦持行°y行客戶經(jīng)理在采訪中表示。但至于如何認定優(yōu)質客戶，該人士則表示各家銀行沒有統(tǒng)一標準。
