業內人士認為全國樓市放量上升局面已經結束
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- 時間:2009-9-8 9:12:38 來源:中國證券報
本報資料圖片
本報記者 林喆
從7月份開始，北京、上海、廣州和深圳等一線城市成交量環比出現不同程度的萎縮。進入8月，“價漲量縮”的范圍正在擴大。目前，從周均成交量看，北京、上海、南京等城市的新房銷量已跌至今年3月份的水平；深圳新房銷量更是跌至1月份的水平。
業內人士指出，受房價過快上漲和供給瓶頸影響，全國樓市放量上升局面已經結束，三季度，房地產企業將面臨銷量調整的考驗。不過，這對房企下半年的業績增長影響較小。另外，各地商品房價格依然維持高位，隨著結算資源的增加和毛利率的提升，房企全年業績增長沒有懸念。
業績基本鎖定
據Wind數據統計，上半年，按照申萬行業分類的A股房地產公司合計實現營業收入963.32億元，同比增長17%；實現營業利潤209.92億元，同比增長23.5%；實現凈利潤160.53億元，同比增長21.75%。
由于會計結算制度的影響，房地產企業的預售款項基本決定了其未來業績。今年上半年，樓市銷售持續放量，致使房地產企業的預售款大幅增長。數據顯示，上半年，A股房企預售款項達1428.12億元，同比增長39.5%，比年初增長55.3%，是上半年營業收入的1.5倍。這表明，房企今年的業績已基本鎖定，增長已無懸念。
截至目前，已有31家A股房企公布了三季度業績預告，其中有11家預增，5家扭虧；“報喜”公司超過半數。金融街（000402）預計1-9月實現凈利潤約76,800萬元至96,000萬元，同比增長100%至150%。
數據還顯示，A股房企二季度凈利潤環比增幅達168.93%。其中，60余家房企凈利潤環比增長，占比近七成。業內人士指出，雖然上半年房地產企業的業績大部分是去年行情的體現，但從單季度的表現來看，房地產企業的復蘇趨勢已經十分明顯。
盈利能力改善
中報數據顯示，上半年A股房企營業利潤率為21.8%，比去年同期增加1.15個百分點。業內人士分析，房價高企將提升房企的毛利率和凈利率。
數據顯示，扣除不可比因素后，80家房企上半年平均銷售毛利率為37.74%，較去年同期提高0.85個百分點。與此同時，銷售期間費用的大幅下降也有效降低了開發商的成本。80家房企平均銷售期間費用率為25.74%，較去年同期大幅下降了25.35個百分點。
目前一線城市整體房價處于歷史的高點，二線城市房價處于2008年下半年以來的高點，重點城市房價較2007年下半年平均價格高出15%左右。
宏源證券研究報告指出，2009年上半年，房地產企業的盈利模式是“以量補價”（2009年上半年多數城市商品住宅的平均成交價格同比負增長）；而下半年，隨著房價同比出現正增長，房地產企業的盈利模式將變為“以價補量”。而后者將提升房企的銷售毛利率。
此外，上市房企存貨總量與年初基本持平，其中28家公司存貨較年初有所下降。但房企存貨結構已有較大變化。其中，已完工開發產品下降明顯，萬科、華僑城等降幅均在30%以上，體現了上半年銷量大增對庫存的快速消化；在建產品和擬開發土地較年初有所上升，表現為開發商加大土地儲備和開發力度，保證了行業未來供應量的提升。
目前，房企現金流充裕。上半年，房企經營性現金流量凈值總計296.06億元，而去年同期僅為-225.13億元。59家房企的經營性現金流量凈值實現同比增長，占比近八成，其中37家房企現金流由負轉正，改善明顯。
