本網訊 最近有件糟心事困擾著劉某。9月20日一大早，他拿著購房合同和收據等證據材料來到從江縣人民法院訴訟服務中心，向法官講述了自己的糟心事。

 

　　2022年3月份劉某向梁某某購買了一套二手房，兩人簽訂了房屋買賣合同，合同簽訂后，劉某向梁某某支付了首付款5萬元，并約定剩余房款在辦理過戶登記手續時付清。6月份劉某按照約定辦理過戶手續時，發現所購房屋又被梁某某出售給了吳某，并辦理了過戶登記手續，現該房屋被吳某占用。劉某認為自己先與梁某某簽訂了購房合同并交付了房屋首付款，房屋應歸屬自己，遂產生糾紛，故到法院要求吳某退還房屋。

 

　　這種情況，劉某該如何維權呢？根據《中華人民共和國民法典》第二百零九條第一款規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。第二百一十五條規定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同的效力。第二百二十一條第一款規定：當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保證將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

 

　　梁某某違反誠信原則將房產過戶給了吳某，劉某已經無法取得該房屋的所有權，導致劉某與梁某某的房屋買賣合同目的不能實現，法官告知其可主張與梁某某解除合同，并要求梁某某承擔返還購房首付款及利息、支付違約金、賠償損失等違約責任。

 

　　法官提醒：為避免“一房二賣”“一房多賣”再次發生，合同相對人在簽訂房屋買賣合同后，買房人應盡快辦理產權轉移登記，無法立即辦理產權轉移登記的可向登記機構辦理預告登記，排除賣房人將房屋過戶給其他人的可能，即具有對抗其他房屋買受人的效力，杜絕此類糾紛再次上演。（薛文艷）