調控愿望屢成空 應急政策走到頭

　　房價如何打破“一調就漲”魔咒(熱點聚焦)

　　本報記者 羅 蘭

　　隨著房價的不斷上漲，自2009年年底開始，中央政府對房地產市場進行了愈來愈嚴厲的調控。每次，眾望所盼調控后價格下跌，然而事與愿違，房價越調越漲，特別在大城市。房價為何越調越漲?如何打破“一調就漲”的魔咒?

　　調控政策屢次失靈

　　2009年12月，為遏制部分城市房價過快上漲，中央政府出臺了抑制投資投機性購房、大規模推進保障性安居工程建設的“國四條”。緊隨其后，2010年4月27日，國務院又發布了“史上最嚴厲的調控政策”——“國十條”。

　　嚴厲的“國十條”幾乎涉及了所有能夠使用的政策工具。政策出臺初期，交易量大幅度下降，價格也有所松動，但經過4個多月的觀望僵持后，交易量和房價又迅速反彈。

　　之后，在2011年至2012年，圍繞著“限貸”、“限購”、“限漲”的“新國八條”等新政策不斷出臺，連續的調控使房價上漲幅度得到一定遏制，開發商資金出現緊張。就在大家以為樓市進入寒冬時，奇跡發生了。2012年11月，樓市突現火爆，最終以熱銷在年終收場。

　　進入2013年，調控新政“新國五條”面世：除強調繼續嚴格執行商品住房限購措施和實施差別化住房信貸政策外，二手房交易的個人所得稅由交易總額的1%調整為按差額20%征收，這被稱為此次新政最大亮點。

　　然而，“新國五條”依舊沒讓樓市冷下來，反而掀起交易火爆和價格熱漲的反應。據克而瑞信息集團發布的《2013上半年房企銷售TOP50》顯示，上半年大型房企的銷售業績普遍出現明顯增長。另據統計，全國多地二手房成交量暴漲。

　　藥勁不小療效不佳

　　中央政府制定的調控政策，為何每次實施后，總是使房價穩定一段時期后再度上漲?

　　深入觀察，房地產行業問題的根結在于土地。圍繞土地，有諸多利益群體在角逐：地方政府通過出讓土地增加財政，同時，他們希望地價上漲以增加投資、就業和GDP……而開發商盼望房價上漲，一方面獲取暴利，另一方面土地價格上漲，房價不可能下降。由此可以看出，雖然中央政府有良好的愿望，但其調控政策并未觸及問題的根源，所以只能暫時抑制房價，過一段時間后，價格又強烈反彈。

　　其實，調控政策雖不能根治房地產市場的病，但藥勁也不小，為何療效不佳?專家分析認為，主要因為部分地方政府不希望房價下跌，所以在執行政策時不會真正到位，以致最終瓦解了調控效果。比如各地出現很多化解房價上漲的招數以向上面交差：有的將商品房價格和精裝修分開計算，有的將遠郊房地產價格納入統計數據拉低房地產均價，有的暫停高價房預售證發放等等。此外，在統計數據上也有文章可做。

　　對于房價屢調屢漲的其他原因，內蒙古銀行首席經濟學家苑德軍分析說，已有的房地產調控大多帶有“應急”性。當房價漲勢迅猛時，便緊急出臺調控政策，此后便進入“政策真空期”。等到房價進入新一輪上漲，再臨時抱佛腳啟動新一輪調控。其次，沒有把房地產調控問責制落到實處。

　　另有分析指出，對于普通消費者而言，因通脹原因不愿將貨幣存入銀行，而喜歡投資在不斷升值的樓市上，從這個角度看，住房已不僅具有使用功能，也具有了貨幣功能，這使房價也很難跌下來。

　　長效機制打出三重拳

　　隨著房價的一再攀升，建立房地產調控長效機制的呼聲日趨高漲。國家信息中心經濟預測部世界經濟研究室副研究員張茉楠[微博]認為，要培育房地產發展的長效機制，從房地產制度建設入手，建設多層次住房保障體系，不能只靠打壓和限制，該交給市場的交給市場，該由政府管的給政府管。

　　專家指出，長效機制重點應在改革，而不能只做局部、應急的調控。中國住宅及房地產研究會副會長顧云昌說：“樓市長效機制建立就是在于改革，我們過去比較重調控，所以改革進展不大，甚至沒進展。”

　　顧云昌表示，房地產調控長效機制的建立，歸根結底還是要通過財稅、金融、土地等方面的改革實現，而改革方案必然要廣泛征求意見。具體來說，房地產財稅方面，要統籌考慮改革方案，房產稅是重要的組成部分;金融方面，要在供應和需求兩個方面的杠桿上做文章，差別對待;在土地方面，要打破城鄉二元化“壁壘”，并早日整治小產權房。

　　據悉，目前房地產調控長效機制正在推進之中，其中的三大基礎性工作，包括房產稅試點擴容、個人住房信息系統全國聯網、健全不動產統一登記制度已開始起步。