買房將告別公攤“魔鬼”?

　　日前，住建部公布《城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范》等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域工程規(guī)范征求意見稿，其中《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》提出“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。”

　　據(jù)了解，這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來進(jìn)行交易。

截圖自《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》。

　　其實(shí)早在2002年，重慶就以地方法規(guī)的形式，首次對(duì)商品房的計(jì)價(jià)方式做出規(guī)定：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。

　　近幾年，廣州、北京等地也開始出現(xiàn)按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的探索。未來，我國(guó)的房地產(chǎn)交易或?qū)⒏鎰e“公攤面積”。

　　什么是公攤面積?

　　買100平米的房子，結(jié)果實(shí)際住進(jìn)去只有70平，這憑空少了的面積就是公攤面積。

　　根據(jù)2000年開始實(shí)施的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，分?jǐn)偟墓�用建筑面積有：

　　1、電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。

　　2、共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。

　　這意味著，不僅電梯、樓道、門廳，甚至門口警衛(wèi)室的一部分面積也要由購(gòu)房者買單。

房本上寫著房屋建筑面積、專有建筑面積和分?jǐn)偨ㄖ�面積。中新網(wǎng)記者 邱宇 攝

　　以一線城市某樓盤舉例：共有4148套房，以均價(jià)4萬元/平米計(jì)算，假設(shè)開發(fā)商每套多算0.1平米的公攤面積，那么整個(gè)樓盤就可多賺1659萬元。

　　公攤問題積弊已久。近年來，隨著房?jī)r(jià)上漲，部分開發(fā)商趁機(jī)推高公攤系數(shù)牟利，部分住宅超過了30%。

　　現(xiàn)實(shí)的問題在于，現(xiàn)有的法律法規(guī)并沒有對(duì)公攤系數(shù)設(shè)定上限。

　　公攤面積有哪些貓膩?

　　為公攤面積買了單，就擁有其所有權(quán)和使用權(quán)。但公攤五花八門，加上開發(fā)商很少明確公示，購(gòu)房者根本不知道哪些公共面積是自己的，更別提使用了。

　　據(jù)一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士介紹，開發(fā)商在辦理房產(chǎn)證前，要請(qǐng)測(cè)繪公司去實(shí)地測(cè)量，隨后出具測(cè)繪成果報(bào)告，里面有詳細(xì)的建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積情況，并將其交給開發(fā)商。

　　也就是說，測(cè)繪企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于公攤面積都在哪些地方，最為清楚。但問題在于，開發(fā)商并不會(huì)把這份有詳細(xì)公攤情況的測(cè)繪成果報(bào)告交給購(gòu)房者。

　　這也導(dǎo)致公攤面積存在很多貓膩，比如重復(fù)公攤、重復(fù)收錢。

　　“有些小區(qū)的消防應(yīng)急場(chǎng)所等區(qū)域已經(jīng)被算作公攤，卻又被劃成車位再次出售，這屬于重復(fù)公攤。”山東名仕宜居建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司董事長(zhǎng)王清華說，這樣的車位沒有產(chǎn)權(quán)，只能使用，不能轉(zhuǎn)讓。

　　再比如，業(yè)主的公攤面積被拿去牟利。王清華說，還有一些被算作公攤的物業(yè)用房，按道理是業(yè)主所有，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)向業(yè)主繳納一部分費(fèi)用，但現(xiàn)實(shí)中很少有人會(huì)這么做。

北京豐臺(tái)區(qū)某住宅門廳處貼滿廣告。中新網(wǎng) 謝藝觀 攝

　　記者2018年曾調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京某小區(qū)共有20個(gè)電梯、60個(gè)電梯廣告位。假如不考慮平臺(tái)抽成，那么一個(gè)廣告位一年7200元，小區(qū)物業(yè)出租60個(gè)廣告位，每年能收益43萬元。如果把電梯廣告的收入返還給業(yè)主，就可以少交近一半的物業(yè)費(fèi)。

　　“小區(qū)電梯、樓道、門廳的一些廣告位，也是業(yè)主所有，前期開發(fā)商或后期物業(yè)公司接管后出售廣告位牟利，難道不應(yīng)該向業(yè)主交錢嗎?”他說。

　　消費(fèi)者擔(dān)心引發(fā)房?jī)r(jià)上漲

　　“面積不是買不買房的核心問題，價(jià)錢才是問題。”

　　“住宅建筑以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”會(huì)讓房?jī)r(jià)上漲嗎?這是很多人關(guān)心的問題。

　　“80后”王世明(化名)是兩個(gè)孩子的父親，看到這個(gè)消息，第一個(gè)問題就是擔(dān)心房?jī)r(jià)是否因此上漲。

　　王世明前年在老家的省會(huì)城市買了一套房，交易面積是99平米，總價(jià)89萬元。但去年交房時(shí)候，他測(cè)量了實(shí)際使用面積，只有60多平米，對(duì)一家四口來說，住得有點(diǎn)憋屈。

　　他計(jì)劃明年再買一套大點(diǎn)的房子，但公攤面積是他最擔(dān)心的問題，因此他決定買二手房，“這樣能明確知道使用面積有多大�，F(xiàn)在擔(dān)心是‘按套內(nèi)使用面積交易’政策一旦實(shí)施，二手房是不是也會(huì)漲價(jià)，這樣錢就不夠了。”

　　與王世明一樣擔(dān)心的人不在少數(shù)。

截圖自新浪微博。

　　在新浪微博，熱門話題#住宅按套內(nèi)使用面積算#截至2月23日中午14：06，閱讀已1.3億，討論3.4萬。

　　很多網(wǎng)友紛紛參與討論：“取消公攤，房?jī)r(jià)又要上漲了!”“取消公攤面積是好事，但可別演變?yōu)榉績(jī)r(jià)上漲的理由。”“房?jī)r(jià)又得大漲!”

　　有網(wǎng)友甚至調(diào)侃：“羊毛出在羊身上，按建筑面積算，每平米一萬二，改成套內(nèi)面積，每平米一萬六。”

　　房?jī)r(jià)和物業(yè)費(fèi)等真會(huì)漲嗎?

　　住宅建筑以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易對(duì)房?jī)r(jià)的影響，不只是消費(fèi)者熱議，也是地產(chǎn)圈研究人員討論的議題。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說，一套房子的總價(jià)是固定的，如果按照套內(nèi)面積來算，那么每平米的單價(jià)必然會(huì)有所提高。

　　易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭則認(rèn)為，這只是一個(gè)計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)的變化，不會(huì)改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體走勢(shì)，對(duì)房?jī)r(jià)沒有明顯影響。

　　“除了買賣的價(jià)格，物業(yè)費(fèi)、房產(chǎn)稅等相關(guān)稅費(fèi)也是按照面積來收取的，標(biāo)準(zhǔn)改變之后，這些稅費(fèi)的單價(jià)也會(huì)相應(yīng)提高，但總價(jià)不會(huì)有太大變化。”楊紅旭說，對(duì)普通住宅(140平方米及以下)和非普通住宅(140平方米以上)面積的劃定標(biāo)準(zhǔn)也可能會(huì)有調(diào)整，但近年房?jī)r(jià)大漲，很多城市都沒做調(diào)整，未來劃分普通住宅和非普通住宅的概念將會(huì)淡化。

資料圖：購(gòu)房人在樓盤看沙盤并咨詢售樓工作人員。中新社發(fā) 湯彥俊 攝

　　“整體來看，改成按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)之后，對(duì)人們的實(shí)際購(gòu)房成本基本沒有影響。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，與現(xiàn)房和二手房相比，套內(nèi)面積計(jì)價(jià)影響最大的是期房銷售。

　　“現(xiàn)房和二手房的房本上會(huì)明確標(biāo)出套內(nèi)面積和建筑面積，公攤系數(shù)是固定的。但購(gòu)買期房時(shí)，考慮到實(shí)際建造過程中的各種因素，公攤系數(shù)是會(huì)變化的。”張大偉表示，用套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，開發(fā)商就沒辦法在這上面做文章了。

　　與楊紅旭觀點(diǎn)不同的地方，張大偉認(rèn)為，對(duì)于購(gòu)房者而言，物業(yè)費(fèi)等因?yàn)榻ㄖ�面積衍生的收費(fèi)有可能會(huì)降低。

　　需要注意的是，公攤面積并不是越小越好。 “如果開發(fā)商過度擠壓公攤，會(huì)導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)下調(diào)，包括樓道、會(huì)所、大堂等公共面積縮水。”張大偉說。

資料圖：湖南長(zhǎng)沙一樓盤土地上，推土機(jī)正在作業(yè)。中新社記者 楊華峰 攝

　　按套內(nèi)面積交易有什么好處?

　　“即便是同一個(gè)小區(qū)，不同樓層、不同位置的房子公攤系數(shù)都有可能是不一樣的，人們?nèi)绻�不了解這些細(xì)節(jié)，在買房時(shí)就很可能吃虧。”楊紅旭說，“住宅建筑以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易，信息更為透明，也能更好地維護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益。”

　　樓建波也認(rèn)為，“其實(shí)無論按哪種方式，最關(guān)鍵的是把標(biāo)準(zhǔn)制定清楚，能讓人看得明白。”

　　“我們?cè)诒葘?duì)國(guó)內(nèi)外住宅相關(guān)數(shù)據(jù)的時(shí)候會(huì)遇到一些問題，比如，中國(guó)的人均住房面積超過了日本和歐洲等很多國(guó)家的水平，但其實(shí)，這些國(guó)家是用套內(nèi)面積積算的，而我們用建筑面積。”楊紅旭說。

　　他還表示，中國(guó)的房地產(chǎn)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)在不斷優(yōu)化，按套內(nèi)面積計(jì)算是住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展到成熟階段的必然結(jié)果，也是與國(guó)際接軌的表現(xiàn)。(邱宇 程春雨)