樓市低迷 上海地王進(jìn)入“套牢時(shí)代” 

    兩年前，上海土地市場(chǎng)溢價(jià)率連破紀(jì)錄，單價(jià)地王、總價(jià)地王層出不窮，但2011年市場(chǎng)從高燒轉(zhuǎn)為冰凍。樓市成交萎靡不振，上海住宅土地出讓價(jià)格走低，很多高價(jià)地塊的日子并不好過(guò)，不少昔日地王今朝被“套牢”，已經(jīng)開(kāi)盤(pán)入市的地王項(xiàng)目不得不降價(jià)促銷(xiāo)。

    外灘地王引發(fā)風(fēng)波

    2009年到2010年，上海土地市場(chǎng)的出讓價(jià)格不斷被刷新，溢價(jià)率連破紀(jì)錄。上海出現(xiàn)了4宗單價(jià)超過(guò)70億元的地塊。其中，外灘8-1金融地塊以92.2億元的總價(jià)被業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)為外灘地王。

    2010年2月，上海證大集團(tuán)以替補(bǔ)身份進(jìn)入到該地塊的競(jìng)拍中，最終卻以92.2億元的高價(jià)拍下這個(gè)地塊。上海證大集團(tuán)隨后將這個(gè)地塊部分權(quán)益出讓。

    雖然有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為92.2億元競(jìng)得外灘8-1金融地塊對(duì)上海證大集團(tuán)而言是“撿了個(gè)大便宜”，但國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪就對(duì)上海證大集團(tuán)高價(jià)拿地之后的資金鏈提出了質(zhì)疑，認(rèn)為當(dāng)時(shí)僅有10億左右賬面流動(dòng)資金的上海證大集團(tuán)根本付不起高額的土地款。

    上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，上海證大在早期拿地的時(shí)候?qū)ξ磥?lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)比較樂(lè)觀，但是對(duì)于隨后的政策風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不足，實(shí)際上目前市場(chǎng)難以支撐當(dāng)時(shí)所預(yù)設(shè)的房?jī)r(jià)目標(biāo)。

    2011年12月29日，SOHO中國(guó)發(fā)布公告稱(chēng)已經(jīng)與上海證大房地產(chǎn)有限公司下屬子公司、綠城中國(guó)控股有限公司下屬子公司簽訂協(xié)議，以40億元人民幣間接收購(gòu)上海海之門(mén)房地產(chǎn)有限公司50%的股權(quán)，進(jìn)而收購(gòu)上海外灘8-1地塊50%的權(quán)益。這是潘石屹2009年進(jìn)入上海之后的第10個(gè)項(xiàng)目。在此之前，他以收購(gòu)成熟地段的半成品項(xiàng)目為主。

    次日，擁有另外50%權(quán)益的復(fù)星國(guó)際在港交所發(fā)布公告稱(chēng)，對(duì)這一交易感到驚訝，稱(chēng)該項(xiàng)交易或侵犯復(fù)星權(quán)益。復(fù)星國(guó)際還表示，復(fù)星國(guó)際在該項(xiàng)目擁有優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)，如果該權(quán)益無(wú)法得到保障，公司將采用法律手段維權(quán)。

    從2010年2月1日出讓至今，外灘地王誕生已快滿兩年，如今開(kāi)工無(wú)期，項(xiàng)目主導(dǎo)權(quán)暗戰(zhàn)再起。

    一份由復(fù)星國(guó)際提供給媒體的書(shū)面答復(fù)稱(chēng)：“從法律角度而言，我們是反對(duì)這個(gè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓安排的。雖然對(duì)方與我們有過(guò)一些接觸，但在沒(méi)有達(dá)成共識(shí)的情況下公開(kāi)宣布這個(gè)轉(zhuǎn)讓安排，試圖造成既成事實(shí)，對(duì)復(fù)星極不尊重。我們有維護(hù)自己合法權(quán)益的權(quán)利。”

    股權(quán)的平分讓此次交易留下更多的疑問(wèn)，未來(lái)外灘地王項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)由誰(shuí)做主導(dǎo)？SOHO中國(guó)與復(fù)星國(guó)際雙方在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中擔(dān)當(dāng)?shù)慕巧�是什么？目前仍沒(méi)有明確答案。

    但該筆交易將從一定程度上緩解綠城的資金饑渴。綠城中國(guó)表示，將在此次出售中獲得10.4億元資金，所得款項(xiàng)凈額將用作集團(tuán)一般營(yíng)運(yùn)資金。

    昔日地王降價(jià)促銷(xiāo)

    值得注意的是，上海其他高價(jià)地塊的命運(yùn)也并不盡如人意。上海嘉定曾經(jīng)的地王之一、剛剛開(kāi)盤(pán)的嘉定新城公館“低價(jià)”甩賣(mài)。2009年12月，上海新城萬(wàn)嘉房地產(chǎn)有限公司以9.53億元拿下嘉定區(qū)的該地塊，溢價(jià)302%，成為當(dāng)時(shí)上海南翔地區(qū)單位樓板價(jià)最高的地王。業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，該地塊項(xiàng)目總成本大約2.1萬(wàn)元/平方米，但為了回籠資金，該樓盤(pán)2011年11月開(kāi)盤(pán)時(shí)的均價(jià)僅為1.9萬(wàn)元/平方米。

    近日，被稱(chēng)為“地王集中營(yíng)”的上海趙巷區(qū)域再推優(yōu)質(zhì)低密度住宅用地，但這一次并未再造“地王”。該地塊僅有一家開(kāi)發(fā)商競(jìng)價(jià)，最終以底價(jià)成交，成交樓板價(jià)僅為9559元/平方米。該地塊掛出時(shí)曾被業(yè)界寄予厚望，甚至戴上了“準(zhǔn)地王”的桂冠，但出讓結(jié)果出乎意料。與同區(qū)域2010年底成交的住宅用地相比，該地塊樓板價(jià)縮水近六成。

    這也是趙巷區(qū)域自2007年以來(lái)，首次出現(xiàn)住宅地塊價(jià)格下降。此前，趙巷板塊高端住宅密集，區(qū)域地塊一直受到開(kāi)發(fā)商熱捧，龍湖地產(chǎn)、金地集團(tuán)、和記黃埔在該區(qū)域先后制造了三個(gè)“地王”。其區(qū)域樓板價(jià)從不到萬(wàn)元，一路飆升至21436元/平方米。

    2007年龍湖地產(chǎn)在趙巷板塊制造了首個(gè)地王。近期，其開(kāi)發(fā)的龍湖滟瀾山項(xiàng)目開(kāi)始打折促銷(xiāo)，降幅在15%-20%之間。金地集團(tuán)2010年拿下的地王項(xiàng)目佘山天境，自2011年1月開(kāi)盤(pán)至今，僅銷(xiāo)售34套。當(dāng)前其成交均價(jià)為45956元/平方米，相比開(kāi)盤(pán)初期50000元/平方米的報(bào)價(jià)下降了8%。（記者 周文天）

    地產(chǎn)股有望獲得短期收益

    雖然宏觀調(diào)控政策的力度和進(jìn)度都未出現(xiàn)方向性的變化，地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金壓力也愈加緊張，但在當(dāng)前悲觀預(yù)期基本釋放，政策空間相對(duì)平穩(wěn)的情況下，地產(chǎn)股仍有望獲得穩(wěn)定的相對(duì)收益。如果政策不再加碼，便是最大的利好。一季度地產(chǎn)股可能有強(qiáng)于大盤(pán)的表現(xiàn)。

    據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，截至1月10日從已公布的房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)預(yù)告看，32家公司中有19家公司2011年業(yè)績(jī)同比繼續(xù)增長(zhǎng)，而13家公司出現(xiàn)業(yè)績(jī)下滑。從近日萬(wàn)科和金地公布的12月銷(xiāo)售情況看，也能佐證目前地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)分化的局面，預(yù)計(jì)2011年地產(chǎn)板塊整體業(yè)績(jī)?cè)龇鶗?huì)在20%-30%。但內(nèi)部分化的趨勢(shì)進(jìn)一步明顯，龍頭公司抵御業(yè)績(jī)周期的能力更強(qiáng)，而那些市場(chǎng)單一、項(xiàng)目主要集中在一線城市的地方性開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)將面臨較大程度下滑。在眾多涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的上市公司中，部分公司多元業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)受限，這些公司的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)也不樂(lè)觀。

    2012年行業(yè)整合的壓力將進(jìn)一步加大，這一點(diǎn)可以從行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率中體現(xiàn)出來(lái)。2011年三季度，地產(chǎn)行業(yè)整體的資產(chǎn)負(fù)債率為72%，已經(jīng)創(chuàng)下歷史新高。從資金鏈的角度看，很多企業(yè)的現(xiàn)金流已經(jīng)為負(fù)。截至到2011年三季度末，板塊整體的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為-191億元，預(yù)計(jì)2011年板塊整體的現(xiàn)金流狀況要壞于2008年。

    地產(chǎn)板塊面臨的最大問(wèn)題就是資金。在貨幣政策從緊、行業(yè)政策不松的背景下，地產(chǎn)板塊2012年的資金狀況不會(huì)有太大的改觀。雖然貨幣政策整體有逐步放松的可能，但對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，差別化的信貸和貨幣政策還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。加之2010年-2011年私募、信托等大量發(fā)行，2012年之后房地產(chǎn)公司的償付壓力將會(huì)逐漸體現(xiàn)出來(lái)。如果行業(yè)不出現(xiàn)大的整合，或者市場(chǎng)沒(méi)有進(jìn)行充分的自發(fā)調(diào)整，那么地產(chǎn)板塊的未來(lái)預(yù)期可能更差。

    回顧近一個(gè)月來(lái)地產(chǎn)股的走勢(shì)，申萬(wàn)地產(chǎn)指數(shù)整體下跌3%，在23個(gè)一級(jí)子行業(yè)中漲幅排名第4。經(jīng)過(guò)近兩個(gè)月的深度調(diào)整，地產(chǎn)股體現(xiàn)出一定的抗跌性。這種抗跌性更多地是來(lái)自估值的支撐，而非基本面的變化。自2011年房地產(chǎn)調(diào)控深化以來(lái)，地產(chǎn)股的估值就處于不斷下探的通道中，目前板塊整體PE為13倍（TTM，整體法），整體PB為1.9倍，PNAV（重估凈資產(chǎn)價(jià)值）折價(jià)40%，已經(jīng)體現(xiàn)了市場(chǎng)房?jī)r(jià)跌幅20%左右的預(yù)期。近來(lái)地產(chǎn)股相對(duì)抗跌，與其他板塊相比，除了政策的延續(xù)，地產(chǎn)板塊整體可能不會(huì)有更大的利空。雖然2012年整體業(yè)績(jī)和行情可能還有很大的挑戰(zhàn)，但是相對(duì)于其他板塊而言，地產(chǎn)股體有望現(xiàn)出一定的安全邊際。

    如果2012年一季度行業(yè)調(diào)整還未開(kāi)啟，調(diào)控政策力度依舊，降價(jià)緩慢進(jìn)行，對(duì)于地產(chǎn)股而言或許能夠博得短期的相對(duì)收益。因?yàn)樵谥T多不確定性中，地產(chǎn)股的確定性是被市場(chǎng)所預(yù)期和認(rèn)同的，龍頭地產(chǎn)股相對(duì)于二三線地產(chǎn)股和其他概念題材股面臨較強(qiáng)的估值修復(fù)要求。以“萬(wàn)保招金”為代表的地產(chǎn)股，從其2011年的業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)來(lái)看，整體還將保持30%的增速。2012年在行業(yè)整體看淡的預(yù)期下，這些公司由于有效調(diào)整儲(chǔ)備和開(kāi)發(fā)節(jié)奏，還能保持一定的業(yè)績(jī)?cè)鏊伲�在資金和成本控制方面，同其他小企業(yè)比也有較大優(yōu)勢(shì)。如果地產(chǎn)股面臨反彈機(jī)會(huì)，龍頭股的持續(xù)性可能會(huì)更好。（中證證券研究中心 張?zhí)┬溃?/P>