晚上好，歡迎收看《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》，從今天開(kāi)始，我們將持續(xù)關(guān)注眼下的房地產(chǎn)市場(chǎng)新動(dòng)向。昨天，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，7月份房?jī)r(jià)環(huán)比停漲的城市達(dá)到31個(gè)，和6月份相比增加了5個(gè)，停漲的城市中包括北京、上海、廣州、深圳這四大一線城市。這也是三年來(lái)一線城市首次出現(xiàn)全面停漲的局面。在日益收緊的房地產(chǎn)調(diào)控大背景下，市場(chǎng)層面究竟發(fā)生了多大變化，我們的記者兵分幾路進(jìn)行了調(diào)查。今天我們先來(lái)看上海的情況。

    在上海陸家嘴中心區(qū)域不到500米的東昌路上，集聚了10幾家房產(chǎn)中介，這是上海有名的房產(chǎn)中介一條街。吳剛從事房產(chǎn)中介工作已經(jīng)有6年歷史了，他是德佑地產(chǎn)的銷售服務(wù)明星，不過(guò)最近吳剛坦言壓力很大。吳剛說(shuō)，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，可能平均下來(lái)要兩三個(gè)月才有一套住宅成交。

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)東昌路店經(jīng)理余冠華也告訴記者，銷售量的下降幅度是比較大的，基本上在60%左右，而且客戶買房的不多租房的多。

    中介工作人員還告訴記者，自今年1月底樓市調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái)，成交量急劇下滑，雖然價(jià)格沒(méi)有出現(xiàn)明顯的降幅，不過(guò)已經(jīng)有部分房東表示可以接受議價(jià)。德佑地產(chǎn)東昌路店經(jīng)理王凱說(shuō)，從8月份以后看，房?jī)r(jià)有急速下滑的趨勢(shì)，像財(cái)富海景3000萬(wàn)的可以下到200-300萬(wàn)都有。

    記者在這條房產(chǎn)中介一條街走訪時(shí)，也恰巧多次碰到一位一路掛牌出售二手房屋的陳阿姨，她是昨天從遼寧特意趕到上海的。陳阿姨說(shuō)這次是來(lái)幫自己的侄女掛牌出售一套130平米的房產(chǎn)。阿姨說(shuō)這套房子放著也是白放，不如便宜點(diǎn)賣出去。

    新建商品房?jī)r(jià)格又有什么變化呢？在上海，中心城區(qū)已經(jīng)少有新房開(kāi)盤，記者驅(qū)車一個(gè)多小時(shí)來(lái)到浦東外環(huán)以外區(qū)域，在唐陸路沿線發(fā)現(xiàn)了不少在建的樓盤。綠城玉蘭花園、畢加索小鎮(zhèn)二期、保利御樽苑、金領(lǐng)國(guó)際等多個(gè)樓盤已經(jīng)開(kāi)始了降價(jià)促銷，降價(jià)幅度和降價(jià)方式各不相同。記者也注意到在這個(gè)區(qū)域，距離地鐵二號(hào)線和最近的公交車站，走路需要15--20分鐘，周圍幾乎看不見(jiàn)任何商業(yè)配套設(shè)施。綠城玉蘭花園在售的平層官邸，面積320-400平米四房及五房，均價(jià)45000-50000元/平米，全款購(gòu)買97折，貸款購(gòu)買98折。該樓盤預(yù)計(jì)8月底9月初還將推出公寓房源，每套面積為180-240平米，預(yù)計(jì)的均價(jià)45000元/平米。而和它僅一條馬路之隔的畢加索小鎮(zhèn)二期,電梯公寓均價(jià)每平方米20500元，而2009年開(kāi)盤的一期同類房源，現(xiàn)在的二手房?jī)r(jià)格也是2萬(wàn)元左右，新樓盤和二手房?jī)r(jià)格相當(dāng)。新樓盤價(jià)格優(yōu)惠幅度這么大，部分準(zhǔn)備買房的上海市民會(huì)不會(huì)買賬呢？

    記者碰到了一位畢加索小鎮(zhèn)的看房者，她覺(jué)得現(xiàn)在房子的質(zhì)量不錯(cuò)，但是二期的價(jià)格還是沒(méi)有低到心里想要的價(jià)格，可能還會(huì)繼續(xù)觀望。

    據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心截至8月10日的統(tǒng)計(jì)，8月上海樓市打折優(yōu)惠項(xiàng)目總數(shù)已經(jīng)達(dá)到145個(gè)，創(chuàng)今年單月打折優(yōu)惠項(xiàng)目數(shù)量新高。其中16個(gè)是8月新增優(yōu)惠，占全部新增打折優(yōu)惠半數(shù)以上。比較前兩個(gè)月，優(yōu)惠幅度也提升不少，優(yōu)惠幅度超過(guò)10萬(wàn)元的就有13個(gè)之多，其中處于中內(nèi)環(huán)的項(xiàng)目所占比例約為六成，且包攬排行榜的前五位，上海香溢花城以其指定戶型40萬(wàn)元的優(yōu)惠居全市優(yōu)惠之首。而外環(huán)外的項(xiàng)目中，以畢加索小鎮(zhèn)總價(jià)最高優(yōu)惠27萬(wàn)元居首。

    記者走訪了上海內(nèi)、中、外環(huán)多個(gè)區(qū)域的新建商品房和二手房市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)不少地段新上市商品房?jī)r(jià)格比三年前上市的二手房的價(jià)格還要低。

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔說(shuō)，寶山月浦樓盤是表現(xiàn)最明顯的，它7月份三個(gè)盤成交均價(jià)都是在12500左右。同質(zhì)二手房，就是交房剛剛兩三年的房子，報(bào)價(jià)也都是16000。

    黃河滔對(duì)上海商品房交易走勢(shì)、政策變動(dòng)以及交易雙方心態(tài)變化都有深入研究。他分析了旗下300多家門店數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)這一現(xiàn)象主要出現(xiàn)在新盤供應(yīng)集中的地區(qū)。

    根據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月前14天全市新建商品住宅累計(jì)成交套數(shù)為1986套，成交面積為22.8萬(wàn)㎡，環(huán)比分別下降了23.4%、24.8%；成交均價(jià)約2.14萬(wàn)元/㎡，比7月同期下降4.5%。其中，上周累計(jì)成交914套、環(huán)比下降14.7%；成交均價(jià)約為2.13萬(wàn)元/㎡，環(huán)比下降1.38%。新房成交持續(xù)走低，已達(dá)到近五個(gè)月最低水平。在商品住宅成交普遍低迷的情況下，上海市中心的高品質(zhì)寫字樓受到的關(guān)注度卻越來(lái)越高。

    投資人裴先生告訴記者，他現(xiàn)在已經(jīng)不能再買房了，只能買商業(yè)的。 民間的資本投資渠道不是很多。股市行情不好，房市也調(diào)控得厲害，這讓他總是很困惑，很糾結(jié)。

    上周陸家嘴地區(qū)的高端寫字樓項(xiàng)目嘉瑞國(guó)際廣場(chǎng)和環(huán)球金融中心都出現(xiàn)了大面積成交。其中，嘉瑞國(guó)際廣場(chǎng)除了頂層房源，其余174套房源兩天內(nèi)全部售出，而環(huán)球金融中心也成交了三層寫字樓，單價(jià)達(dá)每平米8.3萬(wàn)元，略高于前期房源，這也是該項(xiàng)目自5月以來(lái)的首次成交。

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔告訴記者，他覺(jué)得主要還是政策的引導(dǎo)，因?yàn)楝F(xiàn)在住宅受限得很厲害。而且可能要擴(kuò)到二、三線城市，商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)是沒(méi)有這些限制的。商業(yè)地產(chǎn)是5成的首付，二套住宅的話，還要6成，這就使很多資金涌向商業(yè)地產(chǎn)，包括辦公樓，而且辦公樓的這一塊的表現(xiàn)確實(shí)比住宅市場(chǎng)要好很多。

    7月末，上海出臺(tái)地產(chǎn)調(diào)控“新四條”，不但新增加了限價(jià)要求，還堵住了補(bǔ)交納稅證明的購(gòu)房渠道，這使得八月份的地產(chǎn)市場(chǎng)更加冷清。房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，這反而加重了人們持幣待購(gòu)的觀望情緒。更重要的是，政策調(diào)控的威力在上市房企的財(cái)報(bào)中也開(kāi)始體現(xiàn)，曾經(jīng)風(fēng)光多年的房企凈利潤(rùn)增幅開(kāi)始回落，與此同時(shí)，機(jī)構(gòu)對(duì)于未來(lái)地產(chǎn)股更為悲觀，二季度繼續(xù)大幅度減倉(cāng)。在已經(jīng)發(fā)布中報(bào)和中期業(yè)績(jī)快報(bào)的39家上市房企中，上半年合計(jì)凈利潤(rùn)同比僅增長(zhǎng)10.2%，與過(guò)去三年動(dòng)輒30%和50%的凈利潤(rùn)增幅相比，增長(zhǎng)幅度已明顯回落，那么目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨怎樣的生存狀況呢?

    已發(fā)布中報(bào)和業(yè)績(jī)快報(bào)的39家上市房企，合計(jì)凈利潤(rùn)同比僅增長(zhǎng)10.2%，而從2008年至2010年三年間，這些公司上半年凈利潤(rùn)同比增幅分別為58.35%,16.97%和41.93%，就連在樓市低谷的2009年上半年，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)幅度也高于今年上半年。

    房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷已經(jīng)迅速影響到房企的經(jīng)營(yíng)，部分房企中報(bào)顯示已經(jīng)出現(xiàn)業(yè)績(jī)同比負(fù)增長(zhǎng)。已發(fā)布中報(bào)和業(yè)績(jī)快報(bào)的39家上市房企業(yè)績(jī)顯示，有17家中期凈利潤(rùn)同比負(fù)增長(zhǎng)，占比達(dá)到43.59%。在中期凈利潤(rùn)同比仍有增長(zhǎng)的22家房企中，也僅有10家凈利潤(rùn)增幅超過(guò)30%。

    國(guó)金證券宏觀策略資深分析師劉鋒告訴記者，盡管有一部分房企利潤(rùn)出現(xiàn)了下滑，但是像萬(wàn)科這樣的房地產(chǎn)業(yè)中的超級(jí)航母，它們的業(yè)績(jī)卻出現(xiàn)了比較大的增長(zhǎng)，這說(shuō)明從這兩年開(kāi)始，在房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)施的過(guò)程中，房地產(chǎn)出現(xiàn)了比較大的分化，強(qiáng)者恒強(qiáng)，反過(guò)來(lái)有部分中小企業(yè)則面臨著被淘汰的背景。

    在樓市經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)下降的背景下，萊茵置業(yè)在其年中報(bào)中透露，2011年6月23日，該公司在貴州省設(shè)立全資子公司，收購(gòu)貴州黔南華益礦業(yè)有限公司35%的股權(quán)進(jìn)軍礦產(chǎn)行業(yè)。另一家上市房企浙江東日則宣布，下半年將投資現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。

    德佑地產(chǎn)副總經(jīng)理羅亞?wèn)|說(shuō)，開(kāi)發(fā)商將原本投放在房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)資金轉(zhuǎn)投到其他領(lǐng)域，主要有兩個(gè)趨向：第一是不再親自去開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，而是成立房地產(chǎn)基金，用于對(duì)其他優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目進(jìn)行選擇，比如說(shuō)從住宅開(kāi)始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)；另外一個(gè)就是完全將房地產(chǎn)市場(chǎng)資金抽離，去從事其他行業(yè)，比如投資礦產(chǎn)等。

    國(guó)金證券宏觀策略資深分析師劉鋒說(shuō)，出現(xiàn)中小房企主營(yíng)業(yè)務(wù)多元化趨勢(shì)的情況，反應(yīng)出中小企業(yè)在比較嚴(yán)格的政策制約，以及自己本身面臨著的生存壓力的情況之下，開(kāi)始向更多元方向發(fā)展的趨勢(shì)。

    招商地產(chǎn)對(duì)資金的渴求也早已顯現(xiàn)。其年報(bào)中稱，加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度、提升周轉(zhuǎn)率是公司的核心管理目標(biāo)之一。下半年將通過(guò)狠抓尾盤銷售、狠抓在售項(xiàng)目的銷售、狠抓新項(xiàng)目的開(kāi)盤、狠抓簽約率和回款等方式，快速銷售，實(shí)現(xiàn)資金回籠。業(yè)內(nèi)人士表示上市房企原來(lái)的融資渠道主要依靠銀行貸款，以及上市配股、定向增發(fā)等，現(xiàn)在由于上市、增發(fā)、銀行貸款都實(shí)行了一定的控制，企業(yè)也采取了多元化的融資策略，比如在國(guó)內(nèi)的債權(quán)市場(chǎng)，通過(guò)發(fā)行短期債務(wù)或者是在票據(jù)市場(chǎng)，通過(guò)短期的票據(jù)融資來(lái)取得資金。但隨著債權(quán)市場(chǎng)短期票據(jù)市場(chǎng)融資成本越來(lái)越高。一些開(kāi)發(fā)商又瞄準(zhǔn)了信托產(chǎn)品。

    上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授胡怡建告訴記者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)候，希望有信托基金進(jìn)入，然后讓基金來(lái)分享一定的股權(quán)，讓它按照企業(yè)的收益來(lái)分享一部分的利益；第二種就是從國(guó)內(nèi)市場(chǎng)轉(zhuǎn)到國(guó)際市場(chǎng)了，先到國(guó)際市場(chǎng)上市和貸款，再到資金相對(duì)比較充裕的地方像香港市場(chǎng)、臺(tái)灣市場(chǎng)或者其它市場(chǎng)去融資，這就可能和房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)成創(chuàng)業(yè)聯(lián)盟共同開(kāi)發(fā)。

    在房地產(chǎn)調(diào)控政策的高壓之下，一些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)感覺(jué)到絲絲的寒意，為了應(yīng)對(duì)有可能到來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，緩解資金壓力，一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)做好了未來(lái)轉(zhuǎn)型的打算。