金九樓市涼颼颼 開發(fā)商房企死扛悄悄降價
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- 時間:2011/9/22 8:59:07 來源:上海證券報
金秋九月，樓市涼颼颼，開發(fā)商心慌慌，房價拐點“狼真來了” ？房價下跌，很多人盼了很久，很多人怕了很久。可該來的，總是要來。如果說8月70個大中城市房價首次環(huán)比下跌意味著大勢確立，9月正式開跌則是大概率事件。
“死扛的開發(fā)商可能拼一把”、“不少在售樓盤價格已經(jīng)松動”、“買房零首付”、“一萬可抵十萬誠意金”、“全民團購8.8折”....。.唯恐“金九銀十”淪為“銅九鐵十”，各地在猛推供應量的同時，一場大幅度的降價正在醞釀中。
正值樓市調(diào)控最嚴之年的最后一個樓市旺季，本報記者兵分多路，深入第一線探尋拐點下的樓市變局，并從今日起陸續(xù)推出相關報道。
房價真的挺不住了。
史上最嚴調(diào)控之年的最后一個樓市旺季，“金九銀十”已近中局，供給正在井噴，需求或持續(xù)觀望，或被取消了購房資格。在一個“去投資”而“純自用”的變局時代，樓市降價已經(jīng)不可避免。
供應激增VS成交慘淡
樓市到了最微妙時期
9月份第二、三周，沈陽、哈爾濱、北京、廣州等多個地區(qū)的秋季房展會陸續(xù)開幕，長春等諸多城市也紛紛為“十一”黃金周前后開幕的房展會宣傳造勢。而我們看到的卻是清一色的供給激增和成交慘淡。
9月16日開幕的哈爾濱房展會共有110家單位參展，涉及開發(fā)企業(yè)85家，參展開發(fā)企業(yè)樓盤項目6萬余套，面積680余萬平方米。其中，新近開盤銷售項目20個，為歷屆展會參展新項目最多的一次。
在9月15日沈陽房展會上，展出的房源全部為商品住宅項目，41家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推出了51個高中檔樓盤，可售商品房13283套。
更大的供給量出現(xiàn)在長春。中國房產(chǎn)信息集團統(tǒng)計顯示，僅9月10日、11日兩天，長春商品房新增可售房源就有2436套，超過27萬平方米。而長春8月份全部商品住宅的新增供應量也不過17.5萬平方米，新增供應套數(shù)1668套。成交套數(shù)4145套，成交面積38.14萬平方米。也就是說，僅10日、11日兩天的新增供給，就相當于上月長春60%的銷售總量。
如此供大于求的失衡局面仍在繼續(xù)擴大。在中國房產(chǎn)信息集團長春分公司分析師看來，如果供給持續(xù)這樣擴大下去，降價是不可避免的。
“樓市已經(jīng)到了最微妙的時期，大幅的房價變化可能就會在近期出現(xiàn)。”該分析師表示。
存量過大VS資金緊張
開發(fā)商醞釀大幅降價
據(jù)記者調(diào)查，與二、三線城市相比，一線城市的供給更為嚴峻，逼近歷史新高庫存正成為開發(fā)商“不能承受之重”。
來自北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，中秋小長假后，北京期房住宅庫存為74023套、現(xiàn)房住宅庫存為38134套，合計庫存總量為112157套。相比端午節(jié)小長假后的101985套，住宅庫存上漲了超過萬套。按照9月上旬商品房住宅簽約1459套計算，目前11.2萬套庫存消耗需要超過25個月。
盡管供給量不斷放大，需求卻毫不領情，持續(xù)觀望。在北京、廣州等房展會上，多數(shù)上演“問詢多于下單”的虛熱場面。
更不容忽視的是，擋在投資客面前的限購令像一把利刃有效切斷了房價上漲的動力。
縱觀這一輪秋季房展會，來自北京、廣州等多數(shù)城市的購房者反映，其實房價絕對值下降并不多。不過，從趨勢上看，降價正變得普遍，且幅度在擴大，花樣也更多。除了全款購房九七折、貸款購房九八折等相對“傳統(tǒng)”的優(yōu)惠促銷方式外，一些原本價格堅挺的樓盤還出現(xiàn)了“買房零首付”、“一萬可抵十萬誠意金”、“全民團購8.8折”等五花八門的促銷活動。廣州市更由房地產(chǎn)協(xié)會牽頭組織了“讓利1平方米”的現(xiàn)場優(yōu)惠，并得到十余家開發(fā)商響應。
而根據(jù)記者調(diào)查，目前的降價其實只是大幅降價的前夜。更多房企在10月至明年上半年，將著手作出大幅降價的準備。“我們現(xiàn)在手里有近400萬平方米的商品房庫存，肯定要以跑量為主，市場價賣7000元/平方米，我們以5000元起價。”哈爾濱一家大型地方房企負責人告訴記者。
專家預計，從各種數(shù)據(jù)上看，目前市場供需矛盾扭轉(zhuǎn)，限購對需求抑制效果明顯，開發(fā)商為了快速回籠資金，未來一定有更大的促銷沖動。
花樣年集團總裁潘軍預計，今年底或明年初房地產(chǎn)企業(yè)會迎來第一輪倒閉潮，并購也將越來越多。
上海
中高端住宅價格松動明顯
滬上樓市保價防線告破
隨著調(diào)控深入，上海中高端公寓價格下降趨勢正明顯放大，并將引領更大范圍的降價預期。
“近期房東急拋樓盤大量出現(xiàn)。高端物業(yè)的二手房投資客正在積極出貨。”位于上海靜安區(qū)的一家住商不動產(chǎn)門店經(jīng)紀人告訴記者。這家門店主要代理中凱城市之光、靜安楓景、國際麗都城等幾個上海市中心知名高端物業(yè)。
據(jù)經(jīng)紀人介紹，急拋房源主要集中于江浙投資客，一套總價700余萬元的物業(yè)，議價空間高達20至50萬元不等。“毫無疑問，現(xiàn)在是絕對的買家市場。”經(jīng)紀人表示。
究其原因，限購令和銀行信貸的緊縮是房價下行的最重要推手。
“如果你是非本市戶籍，又已經(jīng)購買了兩套房產(chǎn)，那不好意思，除了以公司名義外，你沒有資格買房。”上海住商不動產(chǎn)這位業(yè)務人員這樣解釋“限購”的威力。“以公司名義買房又有問題，一是不能貸款，二是公司一旦注銷，一定要在之前轉(zhuǎn)售房產(chǎn)，不然等同于法人自然死亡，房產(chǎn)歸屬會出現(xiàn)問題。”
銀行信貸的緊縮也將一些剛性購房者擋在門外。購房人李巖(化名)告訴記者，他原本打算購買中凱城市之光一套三室二廳的房子，與房東也已經(jīng)簽訂購房協(xié)議。不過，在銀行最后審貸環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)，因為其妻子信用卡出現(xiàn)多次逾期，影響其信用評級，較之前計劃少貸180萬元。最后，因為李巖無力多交180萬元首付，只能違約解除購房計劃。到現(xiàn)在，李巖與房東的違約糾紛仍未和解。
一手房市場上，上海房價下行趨勢也已經(jīng)顯現(xiàn)。21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月1日至9月20日期間，上海持續(xù)成交的新建商品住宅項目共有208個，如追蹤其逐月價格變化，則發(fā)現(xiàn)均價環(huán)比下降的盤數(shù)由7月時的100個擴大至9月期間(截至9月20日，下同)的114個，降價樓盤占總供給比例為55%。而這些增加的降價盤環(huán)比降幅多在10%以上。
21世紀不動產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪表示，新盤降價同時，也在無形中影響著市場預期，使得買家對后市的看空情緒升溫。截至9月20日，全市共有29.02萬平米新建商品住宅成交，僅為同期供應水平的60%。
銷售不暢正導致上海可售房源的不斷積壓。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，截至昨日，上海可售一手住宅面積達到829萬平方米，接近歷史高位，目前的存量房去化周期超過13個月。
北京
最多跌了近三成
京城房價“真摔”蔓延
最高24000元/平方米，現(xiàn)在跌到了17000元/平方米，這就是北京通州某樓盤的真實寫照。
金秋9月，本報記者實地探訪了北京多個地段的房地產(chǎn)市場，房價“真摔”成了最直觀的感受。盡管這種實質(zhì)性下降的蔓延態(tài)勢正越來越強化，但購房者似乎并不急于出手，二手房中介門店門可羅雀，“量價齊跌”已經(jīng)讓人感覺到一絲秋天的寒意。
遠中心地區(qū)：
房價下降接近30%
從天安門一直向東約25公里，就是通州云景里小區(qū)，在2009年、2010年北京樓市最火爆的時候，這里的商品房均價在20000元/平方米左右。而目前這里的二手房價格，大都已經(jīng)降到15000-16000元/平方米。
上周日上午10點左右，記者在天安門乘地鐵1號線，再倒八通線，到梨園站下車時已經(jīng)11點出頭。雖然一路上乘車的人越來越少，顯得人氣不旺，但是一出地鐵口，卻是一片人頭攢動的喧鬧景象，往南走200多米，就進入了云景里小區(qū)。
“這是通州最繁華的一條街，購物、餐飲各種服務配套應有盡有。”21世界不動產(chǎn)北京安信瑞德加盟店李經(jīng)理說，目前云景里有一套急著出手的特價小戶型房，“50平方米，89萬，均價每平方米為17000元多，挺劃算的。”
“價格這么高還劃算呀，聽說這邊的房子均價也就15000-16000元。”記者以購房者的身份問道。
“你知道這房子最高時報價多少嗎？24000元/平方米！現(xiàn)在是業(yè)主有點著急了，所以才掛這個價格出手的。”李經(jīng)理說。
“價格低的也有，有的房子均價甚至能到每平方米12000元，但是戶型往往不好，您看旁邊還有其他中介公司，情況都差不多。”
記者隨后以購房者身份又走訪了鏈家、我愛我家、天興苑等幾家中介公司，了解到的情況卻不盡相同，云景里小區(qū)的房子報價沒有再高過17000元/平方米的，大都集中在15000-16000元/平方米，顯然此前的所謂“特價房”并不便宜。
“市場最好的時候，通州梨園附近的房子均價每平方米都在19000-21000元之間，總的來看目前房價平均下降了5000元/平方米左右。”鏈家地產(chǎn)新時尚街區(qū)店一位工作人員說。對此，附近了其他中介人士也大都如是說。
記者通過實地調(diào)研綜合來看，北京通州梨園的房子已經(jīng)實質(zhì)下降，平均降幅23.8%-26.3%，個別房子的最高降幅甚至達到近30%。
