沃爾瑪開始買地 明確進軍中國商業地產
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- 時間:2011-4-9 9:40:38 來源:經濟觀察報
從3月份起，沃爾瑪（中國）招聘地產經理，沃爾瑪這樣描述地產經理的職責，協調組織制定公司新店開發計劃，為公司業務的順利擴張提供專業規劃。
這意味著，沃爾瑪（中國）開始調整投資策略，除了租賃門店，也開始購置地產。這是迄今為止，沃爾瑪發出的進軍中國商業地產的最明確信號。
據了解，2010年末，沃爾瑪已經實現了首個買地自建項目——大連山姆會員店。今年1月份，沃爾瑪自建的購物廣場已確定落戶四川省巴中市，此外，在廈門一直沒有找到合適場址的沃爾瑪，有意在廈門自建山姆會員店。
此時正值中國房地產住宅限購令步入發酵階段，土地拍賣槌聲沉寂，地產商雖聲稱轉型商業地產，但事實上并非易事。沃爾瑪在2009年商務部將外資零售門店審批權下放省一級商務部門之后，打出“本土化”旗號，大舉擴張�，F在沃爾瑪已經在20個省市，開設了超過200家門店。現在沃爾瑪力圖通過自建物業與租賃物業的結合，使得未來門店超過1000家。
對于這家零售業巨頭來說，這并非一個非常艱難的決定。從2010年開始，零售商自建或者收購物業已經蔚然成風。中國商業地產聯盟秘書長王永平說，商業地產的利潤遠大于零售行業，而主流零售商也覺得，與其自身被開發商用作與地方政府談判的籌碼，不如直接自己來做。
不過，這也并不意味著，沃爾瑪的商業地產業務可以順利上馬。在地方政府看來，相對于現在風生水起的超級購物中心或大型綜合體，單純的大賣場業態已經沒有吸引力了。
沃爾瑪不得不深入三、四線城市來尋找可供購買的土地。沃爾瑪中國一位區域地產總監對本報記者表示：“地產業務能做多大，還是看總部的決心�！�
在華新階段
自1992年，沃爾瑪進入深圳以來，為了滿足快速擴張布點的經營策略，沃爾瑪賣場都是租約性的物業。不過，沃爾瑪現在發展趨勢已經發生了一些微妙的轉化。
沃爾瑪（中國）地產開發部高級總監聶明凱表示：“沃爾瑪已經著手從三個方面開展工作：第一，從政府購買土地使用權；第二，從開發商手中購買物業，或者是和開發商聯合開發；第三，購買現有的租賃門店�！�
聶明凱，具有國際地產22年的開發經驗，2009年加入沃爾瑪，此前聶在麥德龍任職5年，更早前在麥當勞歐洲公司任職12年。
聶告訴記者，為了拓展地產業務，在管理架構上，沃爾瑪（中國）進行了調整，設置了地產調研部、區域地產部、地產開發部。
中國商業地產聯盟秘書長王永平指出，一般大店簽租約是以15年為期的，越到后期越面臨租金大幅度提高的“煩惱”。
此外，世界零售業老大沃爾瑪的心態，與所有領退休金的老太太一樣，現在轉而投資地產，也是為了對沖通貨膨脹。
廣州道本商業地產策略中心CEO 段宏斌說：“隨著時代的發展、購物中心的出現，很多的企業純粹地做商業已經處于弱勢，中國高速的城市化發展，不僅帶來商業發展的機遇，中國巨大的收益來源于土地的增值，目前像樂購、家樂福等都早已進入城市商業土地的開發和營運，沃爾瑪調整策略也是零售行業大勢所趨�！�
“我們看到紅星美凱龍、宜家、蘇寧在做購物中心，沃爾瑪這樣做也只是順從這個趨勢而已�！蓖跤榔秸J為。
王永平認為，沃爾瑪中國現在規模已經比較大了，對運營管理以及利潤上的要求已經超過了對速度的要求�！半S著零售市場競爭力的加劇，沃爾瑪已經出現了整體利潤下滑的苗頭，增加持有型物業，可以帶來會計報表上每年物業價值重估的好處。”
“伙伴難求”
不過，聶明凱面臨這樣一種困惑。聶不解地說：“我們現在越來越難從政府那里拿到低價的商業用地�！�
“一般的沃爾瑪購物中心也就做到3層，但他還要求一定是核心的商業地段，對地方政府來說，這樣存在巨大的土地浪費。這樣沃爾瑪在購地方面與地方政府的議價能力不高�！蓖跤榔街赋�，沃爾瑪更好的一種出路是與開發商合作，購買其中一部分地塊。
聶明凱說，我們現在需要找到好的合作伙伴�！霸谥饕獦I態的定位上，沃爾瑪（中國）對于山姆會員店，目標定位在全國的一、二線城市，沃爾瑪購物廣場定位在全國一至四線城市。對于山姆會員店的土地面積要求為30—40畝，而對沃爾瑪廣場的土地要求約為20畝。”
聶明凱說，山姆會員店的營業面積應達到24000萬平方米，擁有1000個獨立車位；而沃爾瑪購物廣場，需要擁有營業面積12000平方米，300個公用車位。商圈的要求，山姆會員店希望在20分鐘車程擁有70萬—100萬人口，面向中高收入群體，而沃爾瑪購物廣場則要求兩公里范圍之內有10萬以上的人口，面向中等收入者。
聶明凱說，我們一至四線城市是整體的戰略，我們大概選了一千個潛在的商場選址，但是作為沃爾瑪來說，我們希望在有客戶的地方多建購物廣場�！拔覀儸F在也開始購買地產，另外我們是非常好的合作伙伴�！�
