房產中介勒緊褲帶過日子 暴利時代宣告終結
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- 時間:2011-3-20 10:24:31 來源:中國證券報
吳老板隔壁和對面的兩家房產中介已經歇業。作為同行的他選擇了留守。“吃慣了大魚大肉，怎么咽得下粗茶淡飯？”吳老板打了個比方，只有房地產行業才能讓他在五六年里坐擁幾千萬元身家。但等待吳老板的，可能是慘烈的市場競爭裁員或被兼并。
留守
“春節之后只成交了兩筆。”上海某小型房地產中介公司的吳老板告訴中國證券報記者。平均下來兩家門店的月平均收入不足萬元。
“我不急。我就兩家門店，店面都是自己的，十來個業務員，每月支出就是水電費和員工工資，兩萬多塊就夠了。”吳老板心里有底。
吳老板是安徽人，10年前來到上海。他做過禮品生意，搞過建材、裝潢。后來發現“炒房”這座金礦。從自己炒，到幫別人炒，最終辦起自己的房產中介公司。目前，吳老板名下有三處高檔商品房，兩處門面房。
他估計接下來的一兩年里，房產交易都會很冷清。“在保障房大規模推出之前，限購政策不會退出，交易量自然上不來。”
吳老板現在每天練書法，畫國畫，陪家人四處走走，一副韜光養晦的樣子。“先堅持個一年半載，邊走邊看吧。”
相比吳老板的愜意，業務員的日子就要艱難得多。
晚上將近九點，小趙還在給客戶打電話，“我幫您看中了一套學區房，109平方米，280萬……有時間的話我帶您去看看。”
小趙，23歲，是一家大型房產中介的“物業顧問”，每天工作時間約12小時，包括打電話聯系客戶、到地鐵站發傳單、帶客戶看房子。
他來自江蘇，父母也在上海打工。“現在業務明顯少了，沒事情做，大家就在店門口抽煙、聊天。我心里急，想多做業務。我的‘帶看量’（中介帶領有購房、租房意向的客戶看房子）在店里是最多的。真想回到2009年，那時就像客戶往你口袋里塞錢。”說到這里，小趙忍不住笑起來。
他說，2009年房價漲得兇，交易量也漲得兇。他們店里做得最好的業務員一年凈掙十幾萬元，差一點的也有五六萬元。現在，小趙的最大愿望就是每個月2000元的底薪能保住。
“實習生底薪只有1600塊，我們有經驗的正式工2000塊。完不成‘帶看量’、沒成交，還會扣底薪。過年以后有些業務員不干了，為了留住人，老板基本不扣錢了，底薪能拿全。”小趙說。
他目前還不打算轉行。“我干過家電維修、裝潢，還是房產中介收入好、省力氣。生意好時一筆單子就能提成幾千塊，感覺很爽。”
謀變
為了挨過寒冬，各類房產中介公司可謂絞盡腦汁謀生存。
“中原地產最近幫助客戶在新加坡購買了2000多萬元的豪宅。這只是零星的開始，今后中原地產會充分利用擁有海外機構的優勢。”上海中原地產研究咨詢部總監宋會庸告訴記者。
他認為成交冷清的行情會持續一段時間。而大型房產中介，只要能維持成本，會堅持在這個市場上做下去。堅持就意味著對房源、客源的了解和控制。
大型中介機構已采取“開源”措施。比如，像中原地產這樣，帶領客戶到香港、新加坡、澳門等地購房。
一二手聯動也是大型中介公司目前重點開拓的業務，就是與房產開發商合作銷售新盤，收取傭金。
“在中原地產的業務收入中，一手代理收入占總體業務收入的四分之一。而上海中原地產代理的一手房源中，有30%通過二手門店售出。”宋會庸介紹。
在此形勢下，小型房產中介公司前景更不樂觀。房產數據提供商世聯評估一位部門總監認為，對于進入門檻低、逐利性強的小型房產中介公司而言，只要估計市場在半年內不會有起色就會裁員，甚至歇業。“接下來，從小型房產中介開始，可能會有一波裁員潮。”
但宋會庸要樂觀一些。他認為中介公司歇業的情況才剛剛開始。至少半年以后才會出現大規模裁員、兼并的情況。
“現在談這個還為時過早。而且這個行業是此消彼長的。大型房產中介希望看到小中介歇業甚至倒閉，這意味著小中介向大中介拱手讓出市場。上海中原地產還在擴張，上個月我們就新招了800多人。”宋會庸說。
拐點？
上海漢宇地產研究部主任邵明浩介紹，目前二手房成交量急劇下降，對有5至20家門店的中小型房產中介沖擊最大。這些中介的房屋租金成本和人力成本很高。如果沒有成交，他們情愿選擇歇業。市場好時重開張也不遲。
對于門店在5家以下或20家以上的超小型和大型房產中介而言，沖擊要小一些。“一個月只要有2至3套租賃房成交，基本能攤銷一家小型門店的房租、水電成本。而大型中介的綜合管理成本更低。”邵明浩表示。
邵明浩對房產成交量回升的前景頗有信心。他說，作為交易量回升的先行指標，“帶看量”已開始回升。從漢宇地產的情況看，3月“帶看量”比2月增加30%，而3月第二周的“帶看量”比第一周上升10%。“我們很多門店能夠做到一周帶看50組。當然成交意向還不多。”
他介紹，二手房掛牌情況變化不明顯，房東觀望的情緒要比購房者更濃重。而且房東跳價（房價不按照一定規律上升，而是一個個臺階跳上去）現象仍比較常見，說明房東惜售心態明顯。總價180萬元到300萬元的房源供不應求，這部分房產，只要報價低于市價5%，肯定能成交。
市場預期的改變不明顯，但2月以來二手房成交量減少是明顯的。
據房產數據提供商世聯評估統計，2011年1月，上海市場按成交金額排在前5名的房地產中介分別是中原物業、銳豐地產、德佑房地產、太平洋房屋和我愛我家，他們今年1月的成交總金額為64.81億元。
2月排名前5的房產中介仍是這幾家，但交易金額驟降至17.52億元，環比下降73%。按照收取交易金額的2%算，5家中介當月傭金收入只有3504萬元。而這5家中介的門店總數至少700家。
進入3月，成交量下滑趨勢仍在繼續。據統計，3月上半月，作為全國一線城市的廣州共網簽2092套，與2月下半月3587套相比，仍在大幅下降。無論如何，房產中介的暴利時代宣告終結。
