量跌價滯 資金面趨緊加大樓市降價壓力
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- 時間:2011-3-19 10:51:38 來源:中國證券報
據中國證券報 業內人士分析認為，隨著1月底“國八條”的出臺，樓市正在步入“量跌價滯”的狀態。與此同時，開發商資金來源增幅快速回落，低于十年來均值，資金面趨緊，加大了市場降價的壓力。
房價“高位僵持”
在信貸政策收緊的情況下，1月底出臺的“國八條”從購房資格、交易稅費、土地供應等多方面再度收緊了樓市調控緊箍咒，對房價構成了巨大壓力。目前房價上漲趨勢已得到有效遏制，但仍維持“高位僵持”。
18日，國家統計局公布了2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。總體而言，房價環比下跌的城市有所增加，房價環比上漲及漲幅超過1%的城市有所下降。顯然調控政策對于抑制房價過快上漲起到了明顯作用，但房價依舊堅挺。
嚴厲調控促使成交量銳減
雖然房價并未發生明顯的轉折性變化，但值得注意的是，隨著“限購令”在全國范圍內的推開，內地大中城市樓市成交量開始出現下降，其中一線城市的成交回落最為明顯。
國家統計局11日公布的數據顯示，1-2月全國商品房銷售面積8143萬平方米，比去年同期增長13.8%，但是同比增幅較去年同期下降24.4個百分點，其中住宅銷售面積增長13.2%。
新增供給緊張和北京市房地產調控細則成為影響過去兩個月北京樓市的關鍵。據北京房地產交易管理網數據顯示，2月北京住宅總成交量僅為3436套，環比跌幅達到七成，僅高于2008年2月在國際金融危機及春節雙重影響下創造的歷史最低2873套。而即使相比2010年春節期間2月份的7353套，2009年春節期間的1月成交量7200套，也均下跌超過50%。
同時，上海、廣州、深圳等地樓市成交量也大幅縮水。
降價促銷“風雨欲來”
業內人士普遍認為，雖然成交量大幅走低，但受益于資金尚可維持，開發商依舊在堅持，形成了現在房價“高位僵持”的局面。但是3月以來，已經有少量開發商對部分樓盤動用了大幅降價的促銷手段。
業內人士認為，各個樓盤的促銷力度與樓盤本身的條件，以及開發商的融資情況、土地儲備情況、市場心態密切相關，其中房價總體走向與開發商資金面情況關系最為密切。
國家統計局數據顯示，1-2月，房地產開發企業本年資金來源12173億元，同比增長16.3%，增幅較去年同期下降53.2個百分點。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭說，房地產開發企業本年資金來源同比增幅，自去年1-2月增幅觸頂之后，一年內連續回落，目前已低于十年來的均值。這表明，開發商資金面已經由寬松轉為緊張，未來幾個月資金面還會進一步趨緊，被迫進行促銷的房企會越來越多。房企降價促銷已是“山雨欲來風滿樓”。
據了解，隨著市場預期的轉向，進入3月后，北京、上海等一線城市部分項目不少已經開始悄然降價，新推樓盤普遍降低預期、低價上市。在售樓盤為了加快銷售速度，也開始以九折甚至低于九折的優惠吸引購房者。
世聯地產首席技術官黎振偉說：“一般而言，新一輪的限購措施出臺后，樓市會陸續經歷量跌價穩、量平價跌、量升價漲三個階段。而量平價跌一般是在限購措施出臺3個月之后發生，預計房價高位僵持還將持續2個月左右，之后將開始有所松動。”
但黎振偉認為，未來價格的松動將更多地表現在差異性降價上，各個樓盤的降價幅度取決于其所在的城市、樓盤位置、開發商心態、當地政府的態度。并且由于城市中心區土地供應不足，一線城市中心區的降價空間較小。
