多地房價逆市上漲 業界擔憂逼出第三輪調控
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- 時間:2010-12-2 9:32:05 來源:21世紀經濟報道
二次調控兩月后，以環北京地區為代表的很多地區，近期出現不同程度的房價上漲。樓市供不應求的基本格局并沒有根本改變，諸多業界人士都表現出了對可能出現的第三輪調控的擔憂。
華遠地產(600743.SH)董事長任志強(博客)似乎有先見般地在微博上拋了一句，“按不住了嗎？”他說這句話的背景是，一位業內人士錄入了一組數字，顯示11月北京房價仍在上漲。
與任志強此前聲稱房價明年仍將上漲相矛盾的是，他再次提醒同行，如果房企一味逆政策而行，可能招致后續第三波更嚴厲的調控。
二次調控兩月后，記者調查發現，以環北京地區為代表的很多地區，近期出現不同程度的房價上漲。
經濟學家趙曉(博客)說，樓市供不應求的基本格局并沒有根本改變，而流動性過剩格局亦未改變，市場看不見的手在與政府看得見的手的較量仍略占上風。中國社科院研究員曹建海(博客)表示，地方政府是調控失效的主謀。
諸多業界人士都表現出了對可能出現的第三輪調控的擔憂。
漲價再次襲來
僅半個月時間，環京津房價出現了跳躍式的上漲。
以燕郊為例，11月10日還是7800元/平方米的某樓盤，現在已漲至9000元以上。該開發商聲稱，下個月推出的樓盤將飚至1萬元/平方米。這是燕郊歷史上的最高點。
河北固安一個原本計劃明年年初開盤的樓盤，最近就像中了頭彩，興奮得不斷地提價：從5000元/平方米到5500元/平方米再到現在的6000元/平方米。“還會漲。”內部人士稱，來自各方的投資客尤其是北京的占到了五分之二，人太多。
環京津地區似乎把房價看成了一個簡單的數字組合游戲，這種行為也助燃了北京樓市的情緒。
11月，北京23個在售樓盤漲價。漲幅從最高32.65%到0.33%。漲價最高樓盤為合生世界村，11月上漲3200元/平方米，價格提升至13000元/平方米。按照該售樓處解釋的漲價動機為，距該項目僅2公里處的輕軌L2線的即將開通。調查顯示，該項目9、10月價格為9800元/平方米，并實行全款9折優惠。
據北京中原數據統計，9月29日后北京取得預售證的項目合計有62個，其中有過2次以上預售證記錄的項目為23個。但二次調控后漲價的項目達到16個，占總量的70%以上。除新里苑、京貿國際城等項目價格有明顯下調外，大部分價格均平穩甚至上漲。
11月底集中入市的項目更是逆市提價。如金隅花石苑預售均價達23000元每平米，而6月份預售的一期成交均價為14959元每平米；富力星光家園預售均價45000元每平米，相比7月份實際預售均價37065元每平米有明顯上漲；萬科藍山苑預售均價41800元每平米，相比5月份的38597元每平米也有上漲。
深圳、天津、海口、昆明、蘭州等城市房價，近期也露出上漲苗頭。中國指數研究院數據顯示，11月最后一周，深圳、天津分別上漲12.93%、7.81%。其他城市中，海口、昆明、蘭州等城市成交價格環比漲幅較大，在10%-40%之間。
不僅僅是新房，二手房價格也出現了上漲。北京中原數據統計，北京二手房從10月份的18790元/平米上漲到了目前的19120元/平米，上漲幅度為1.2%。21世紀不動產提供的調查數據顯示，目前北京市全款購房者的比例達到55.3%，異地在京購房者比例也達到55%，這些購房主力成為支撐房價的主體。
樓市基本格局未變？
中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海在接受記者采訪時說，“調控大勢已去。”
北京科技大學管理學院教授趙曉認為，在經濟與物價“雙高”增長，流動性過剩格局亦未改變的背景下，房價出現大幅下跌是極小概率事件。從市場表現看，只要開發商一降價，房子很快就會賣完，這說明供不應求的基本格局并沒有根本改變。市場看不見的手在與政府看得見的手的較量，仍略占上風。
趙曉說這話的背景是，樓市成交量在調控兩月之后也達到了歷史最高點。
據中國指數研究院對全國的監測數據顯示，11月最后一周，監測的 35 個城市中，17 個城市樓市成交量上漲。其中，溫州、銀川漲幅位居前列，而成都、瀘州下跌較為明顯。
以北京為例。北京房地產交易管理網數據顯示，11月北京樓市期房住宅總成交量達到了10107套，繼9月以后調控期再次突破萬套，環比10月上漲46.6%。11月30日的成交量達到5月1日以后的記錄新高。北京中原和21世紀不動產的監測表明，11月下旬二手房成交量達到6561套，環比中旬的4938套上漲超過1500套，市場反彈跡象再次出現。
“這使得市場很可能在12月初出現一波類似9月份的明顯反彈。”北京中原三級市場研究部研究總監張大偉擔憂。相比對樓市調控下調房價的擔憂，購房者更擔心貨幣的購買力下降。21世紀不動產集團市場總監林蕾說，目前北京很多全款購房者是在所謂通脹預期推動下入市的。
一位不愿透露姓名的房地產商表示，盡管是史上最嚴厲的調控，但不分地區一刀切的做法，很難收到實效。每個城市的情況是不一樣的。地方政府推高地價的動力并未改變；同時，由于大力興建保障房，很多開發商認為商品房將會越來越稀缺。
據了解，11月房價漲勢最明顯的河北地區，在有關機構拋出“環首都經濟圈”概念后，環北京地區在20天內，房價出現暴漲，大批北京投資客涌入。而大批開發商也在與當地政府洽談土地開發事宜。
曹建海表示，地方政府原本就是炒房的主體。讓原本被調控的主體去調控房價，顯然難以收到效果。他認為，二次調控的力度并不夠。
中金證券分析師白宏煒認為，按照目前的政策，盡管政府在抑制需求，但并沒有增加供應，推動房價上漲的主要因素沒有變化。另外，在通脹背景下，大批尋找資金避風港的流動資金還是會選擇房產。
第三輪調控已在醞釀？
海爾地產董事長盧鏗擔心，很有可能會出臺第三輪調控。
張大偉認為，相比2006年和2008年的樓市調控，今年9月底開始的二次調控，雖然執行了力度最嚴厲的政策，但效果依然不明顯。2009年樓市成交仍在增長，大部分開發商的資金壓力短期不會太大，遠未達到資金鏈斷裂的危險邊緣。樓市調控已到了最關鍵的時期。“如果樓市再次出現反彈，也使得第三波調控成為可能。”他認為。
住建部副部長仇保興近日公開對媒體表示，要對地方政府調控進行監測。他的建議是，要保持房價穩定，中央和地方要協同、各部門之間要協同對房地產的調控，并組合使用調控政策；要給地方政府土地、金融、財稅等政策上的工具；制作貨幣投放與房價波動的定量分析模型，給中央政府一個合理的模型預測。
曹建海認為，政府可能已經準備好了第三次調控，目前只是在等待時機，比如，房產稅的出臺。他認為，以目前形勢看，出臺的房產稅措施很可能會在試點的0.3-0.4基礎上提高稅率。另外政府部門可能會進一步緊縮流動性，比如繼續加息。
12月1日起，北京和多個地區將對預售資金實施專戶監管。“預售資金監管政策只毖后不懲前，很可能帶來部分負面效應，12月前取得預售證的項目可能延緩再開新盤，這一政策可能使得12月份的供應明顯減少。而目前影響市場調控的最關鍵因素，依然是供應量是否能夠明顯增長。”張大偉表示。
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