北京保障房完成進度調(diào)查:政府向國企輸送利益?
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- 時間:2010-10-9 8:38:35 來源:華夏時報
9月25日，北京市門頭溝區(qū)的馮村兩限房建設(shè)工地，工地的兩扇大門緊關(guān)著，大門上的對聯(lián)已經(jīng)面目全非，門衛(wèi)說，這塊地已經(jīng)圈了3年了，20天前才剛剛開工。
9月底是中央要求保障房全部開工的大限。而《華夏時報》記者在走訪了馮村、回龍觀村、蘇家坨鎮(zhèn)等處保障房建設(shè)工地時發(fā)現(xiàn)，他們中有些是臨時抱佛腳，剛象征性地開工，有些甚至還沒有破土，“滿地都是碎石、廢鐵�！�
不僅如此，北京保障房的投資進度也落后于全國的平均水平，而前7個月的保障房成交量同比也呈下降態(tài)勢。
其中有缺錢的原因，但根本上還是制度設(shè)計上存在缺陷。而地方政府的“捆綁銷售”，疑向承建單位輸送了價值不菲的利益。
一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“這是情有可原的�！币驗槌薪▎挝唤^大多數(shù)都是國企，尤以地方國企為最，地方政府既得口碑又得政績，可謂是一舉兩得的事情。
保障房“暗緩”
9月底，北京市建委的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，北京市已經(jīng)按照中央要求實現(xiàn)了保障房全部開工。
而一個月前的8月22日，北京市建委公布的數(shù)據(jù)顯示，今年以來供應(yīng)土地1123公頃，完成全年任務(wù)90％，新開工11.6萬套，完成全年任務(wù)的85％。
“一個月內(nèi)開工15%，是件很容易的事，關(guān)鍵看你怎么定義‘開工’。”一位多年參與保障房建設(shè)的人士對本報記者說，“挖個地基、打個樁，也叫開工，其中的尺度很寬泛�！�
北京就有多處如這位人士所說的“開工”項目。上述門頭溝區(qū)的馮村兩限房建設(shè)工地踩著時間點開工，顯然大有學(xué)問。
公開的資料顯示，2007年12月18日，華潤置地（武漢）發(fā)展有限公司拍到馮村一期居住項目，成交價為15億元，該地塊總建筑面積28.6萬平方米左右，配建3萬多平方米的兩限房。而記者發(fā)現(xiàn)，兩限房工地對面的商品房項目的建設(shè)進度明顯快于前者。
從工地出來的一位身著“中航工業(yè)”字樣的工作人員也向記者證實了門衛(wèi)所說的情況�！艾F(xiàn)在正在建樁子、挖地基，剛開始，建設(shè)的速度不快�！彼f，這個項目主體樓房的建設(shè)最終還是由華潤置業(yè)來做，中航工業(yè)只是負(fù)責(zé)前期的基礎(chǔ)工程。
而預(yù)計2011年開盤的這個項目，該工作人員稱，按照現(xiàn)在的建設(shè)進度，明年下半年能封頂就不錯了，開盤時間恐怕要延遲大半年。
9月底，本報記者還走訪了回龍觀村保障房工地，情況與馮村類似，工人們正在挖地基，工地上還是一片空地。進度最慢的要數(shù)海淀區(qū)蘇家坨鎮(zhèn)經(jīng)適房和廉租房，那里剛剛拆掉房子，地基還未開挖，滿地都是碎磚塊，工人正忙著運走廢棄的鋼筋。
除了工程進度“暗緩”，北京保障房投資的進度也落后于全國的平均水平。數(shù)據(jù)顯示，今年前8個月，北京市保障性住房開發(fā)投資214億元，完成全年投資計劃的53％，而全國保障性安居工程則完成了4700億元的投資額，占全年計劃的60%。
此外，盡管今年前7個月保障性住房成交量為去年全年成交量的56.67%；而實際上，今年前7個月北京保障性住房成交量平均每月為1769套，低于去年平均每月1821套的水平，這意味著保障性住房成交量并沒有明顯提高。
制度設(shè)計有隙
保障房建設(shè)放緩，很大程度跟錢有關(guān)。
“政府邀請開發(fā)商建經(jīng)濟適用房和兩限房，資金都是由企業(yè)墊付的，而這兩類政策房需要政府搖號和消費者篩選的過程，相比商品房資金回籠過程很慢，而且建設(shè)單位還要承擔(dān)原材料變動的風(fēng)險�！币晃欢嗄陞⑴c保障房建設(shè)的開發(fā)商告訴記者。
據(jù)介紹，建設(shè)經(jīng)濟適用房和兩限房，開發(fā)商只能拿到3%以內(nèi)的管理費和代建費，這還沒算上開發(fā)商貸款的利息支出，“不賠本就不錯了。”而商品房的開發(fā)利潤要高得多。
“公租房是最讓開發(fā)企業(yè)頭疼的，20多個億押在一個項目上，30年都回不來，這里面的機會成本是多少？這對于建設(shè)單位來說是很難受的問題！”一家承辦企業(yè)的老總向本報記者訴苦。
中房協(xié)的一位不愿具名的專家認(rèn)為，企業(yè)的核心任務(wù)是為股東盈利，而不是無限度地承擔(dān)社會責(zé)任，政府換位思考一下，政府拿出那么多錢也要考慮投資回報率吧，所以，保障房在制度設(shè)計上應(yīng)該兼顧公平和效率。
國家有關(guān)部委也在通過優(yōu)惠政策鼓勵企業(yè)投資建設(shè)保障房。9月27日，財政部和國稅總局下發(fā)《關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》，優(yōu)惠的項目包括了減免契稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、土地增值稅等六種。
盡管優(yōu)惠力度較大，但在上述中房協(xié)人士看來，這些優(yōu)惠局限在經(jīng)營環(huán)節(jié)，而在開發(fā)環(huán)節(jié)上的力度很小，開發(fā)商需要的是進一步加大開發(fā)和建設(shè)方面的稅收減免力度。
甚至有些觀點認(rèn)為，公共產(chǎn)品應(yīng)該由其提供者來出資，也就是開發(fā)商建完保障房后，政府一次性把房子買下來再進行分配；但事實上，對于捉襟見肘、同樣缺錢的地方政府來說，又談何容易。
記者了解到，保障房建設(shè)用地一般都是行政劃撥的，政府需要支付一定的土地征用補償款，但在多數(shù)情況下，中央財政劃撥的建設(shè)資金和各地方政府的財政并不足以支持所需的資金缺口。
而有消息稱，國家有關(guān)部委正在研究綜合土地劃撥、稅收優(yōu)惠、政策貼息等措施來減輕中央和地方所面臨的財政壓力問題。不過，這還未得到相關(guān)部門的證實，制度設(shè)計的缺陷和各方的缺錢也不能在短時間內(nèi)解決。
政府輸送利益？
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，承擔(dān)馮村3萬平方米兩限房建設(shè)的華潤置地，同時也拿到了另外25.6萬平方米的商品房建設(shè)用地。華潤置地當(dāng)年的成交價是15億元，而據(jù)此推算，該地的樓面地價為5245元/平方米。
熟悉這塊地的業(yè)界人士說，除了兩限房限價4500元/平方米，如果拋開兩限房因素，實際上該項目普通商品房部分的樓面地價將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于5245元/平方米；根據(jù)樓面地價、建筑成本等因素估計，該項目開盤后房價將超過16000元每平方米。記者采訪附近的房屋中介獲知，周邊的二手房價格與之相當(dāng)。
顯然，政府的“捆綁銷售”向承建單位輸送了價值不菲的利益。而這種做法，在其他地方也能找到案例，似乎成了各地通行的潛規(guī)則。這種情況下，承建的開發(fā)商再喊建保障房沒利潤，顯然是得了便宜還不賣乖。
今年中冶集團承擔(dān)了南京市部分保障房建設(shè)，與當(dāng)?shù)卣a(chǎn)生了某種默契，在9月19日，南京兩塊位于下關(guān)濱江的地塊以200億的價格出讓給了南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司，據(jù)南京地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，該公司是央企中冶集團為拍賣臨時組建的。
更早些時候，在今年3月份，首創(chuàng)置業(yè)承辦房山一處保障房建設(shè)的同時，也在長陽鎮(zhèn)項目拿到了一塊建筑面積約為36萬平方米的商業(yè)用地，其中奧特萊斯及其它商業(yè)約為15萬平方米，將投入40億元，引進一線品牌百余家。首創(chuàng)置業(yè)的高層說，日后的收益頗豐。
