國土部今日曝光囤地炒地情況 揭秘開發商伎倆
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- 時間:2010-8-19 8:47:39 來源:北京商報
一度風傳的囤地炒地名單今日首度由官方正式揭曉。記者昨日從國土部了解到，原定于7月公布的房地產用地中的閑置土地、囤地炒地、向別墅供地以及各地落實保障性住房供地情況也會悉數發布，開發商囤地炒地的各種伎倆也將隨之一同曝光，巧借名目囤地背后的動機也不攻自破。
被推遲的曝光
“馬上就開發布會，究竟情況怎么樣，到時候就知道了。” 昨日下午，記者從國土部新聞處了解到，該部決定在今日召開專題新聞發布會，通報房地產用地中的閑置土地、囤地炒地、向別墅供地以及各地落實保障性住房供地情況，這意味著外界普遍關注的開發商囤地名單是否真實存在？如若存在究竟有多大規模，將怎樣處理？各地保障房及普通商品房的供地指標到底有多少？這些疑惑可能會有答案。
事實上，這份通報“遲到”了一個多月。此前，國土部辦公廳副主任孫家海在第20個全國“土地日”新聞通氣會上透露，計劃7月份曝光房地產用地中的閑置土地、囤地炒地和向別墅供地情況，并對外公布各地落實保障性住房供地情況。
但是，由于種種原因，上述曝光并未如期而至，取而代之的是被媒體提前揭露的“國土部有關房地產開發企業土地閑置情況表”。根據這份情況表顯示，截至去年9月30日，全國閑置土地總計達1457宗，閑置面積達9772公頃，合同價款256億元，而且70%以上為住宅用地，涉及全國28個省市自治區。其中，北京、廣東、海南、江蘇、重慶、貴州等地成為閑置土地的典型區域，其閑置土地數量占全國近七成。不過，當記者就該名單求證國土部時，得到的答復是該名單并非國土部流出，國土部將在一兩周內召開發布會，公布開發商囤地炒地的具體情況。
巧借名目的囤地伎倆
盡管國土部土地利用司司長廖永林將導致土地閑置的原因劃分為企業和政府兩大原因，并表示政府原因占了大頭，但隨著開發商們紛紛跳出來做所謂的“澄清”，其囤地的種種伎倆也隨之曝光。
伎倆1
挖坑待建 坐等升值
“在中央檢查團來到時打幾個洞，等檢查團走了再繼續曬地皮。”在開發商囤地的所有伎倆中，對于“挖坑待建、坐等升值”一招，上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭給出了非常形象的解釋。
在過去的10年里，由于一線城市的樓市始終處于上升通道，房價的上漲也帶來了地價的升值，開發商甚至不用蓋房、賣房，只需手持土地資源，便可坐等升值帶來的巨額利潤。
以本次曝光的長江實業與和記黃埔在上海的地塊為例，根據2001年年報，長江實業與和記黃埔在長寧區的古北項目當時的工程進度是“計劃中”，且計劃是2004年6月完工。而在此后的兩年年報中，古北項目一直處于“計劃中”，竣工時間也一再推遲，從原定的2004年推遲至2005年，乃至2008年。
不僅是古北項目，長江實業與和記黃埔旗下的其他項目也在年報中宣稱長時間“計劃中”，如2005年2月，長江實業與和記黃埔合伙購得的馬橋地塊，經歷了兩年多的“計劃中”階段，截至目前，馬橋項目仍未竣工，照此態勢，年報披露的竣工時間還將繼續順延。
而根據國土部規定，土地閑置滿一年但不滿兩年，需按照出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費；對土地閑置滿兩年、依法應無償收回的，將無償收回，重新安排使用，而上述項目如此“緩慢”的工期，當事方竟未受到絲毫處罰，對此業內人士指出“挖坑待建”是其秘密武器。
“好多項目都會在房子打完基礎后停工，在象征性地賠償施工單位損失后，把地塊曬在一邊，這樣國土部門就不能說是囤地，但確實將工期一而再再而三地拖后了。”一位曾“親身”嘗試過這一囤地招數的開發商認為，“導致開發商可以通過‘挖坑’方式進行囤地的主要原因，在于國土部門的土地出讓合同存在巨大漏洞。一般土地出讓合同只規定了開工日期和竣工日期，但這期間究竟如何進展，均無從界定，而且囤地的監管基本上都在地方政府，如果地方政府睜一只眼閉一只眼，再加上開發商用挖坑做掩護，這監管就成了擺設”。
伎倆2
推脫周邊居民反對 囤而不建
在此前媒體曝光的國土部囤地名單中，華潤位于亞奧區域的云景華亭，尚有1.8公頃的商服用地沒有動工。根據公開資料顯示，北京華潤置地于2004年8月31日簽訂了該地塊的出讓合同，并約定于2007年12月31日竣工，2009年12月，該地塊附近的華亭嘉園A座、F座樓道里曾貼出通知和示意圖，稱將在該地塊新建一座119.8米高的寫字樓、一棟99.9米高的酒店及一棟21.2米高的裙樓。
但時至今日仍未見開工。對此華潤給出的理由是，由于建筑方案遭到業主反對，導致政府部門一直未對該項目的開發手續予以行政許可。
對此，業內人士表示，由于可能存在的“擋光”等問題，在已竣工的樓盤中建設新的商業配套時常會被業主反對，但開發商可以通過邀請規劃部門的介入，采取聽證的方式進行解決，此前華瀚國際等項目也有類似的情況，均在合理的期間內得到解決，并非是開發商拖延不開工的借口。
伎倆3
開工大限前改規劃 囤地獲利兩得益
在開發商囤地的種種招數中，主動改規劃可謂是最高明的，因為根據規劃部門的工作流程，開發商在提出修改規劃申請后，必須經過最少30天的公示，向社會征求意見，而無論最終能否獲批，都給了開發商拖延工期的理由。
以去年“紅透半邊天”的廣渠路15號地為例，去年6月30日，方興地產以40.6億元天價拍得該地。這塊地也成為去年北京首塊由央企制造的地王。面對即將到來的開工大限，去年12月30日，方興地產申請調整該地塊規劃，目標包括兩項，第一項是高度調整，將原來60米的建控高度調整為80米，將原來80米的建控高度調整為100米；第二項是將綠地和建設用地的位置在綠地面積不變的情況下進行調整。隨后盡管北京市規劃委員會對上述申請予以否決，但該地塊卻憑借“因為改規劃無法及時開工”的理由，堂而皇之地避開了開工大限。對此，北京市國土局相關負責人也透露，確實在該地塊開工大限到來前不久收到了推遲開工日期的申請。
“拿了地半年才想起來改規劃，還偏偏挑在開工大限到來之前，這未免有些蹊蹺。”國土部下屬事業單位的一位土地專家告訴記者，按照正常程序，開發商一般在拿地后的3個月內便會完成地塊的整體規劃，究竟需不需要向政府提出調整申請，也應該在3個月內做出決定。
“廣渠路15號地做得非常巧，因為無論調規申請獲批與否，都會給這塊地帶來一些‘好處’。”在上述專家看來，開發商在廣渠路15號地的調規申請方面實際上做了兩手準備：調規成功，皆大歡喜，開發商可以通過調整規劃給地塊帶來更大的收益；即便是調規失敗，30天的公示期加上其他工作流程也給這塊即將到達開工大限的地王贏得了不開工的理由。
無獨有偶，在剛剛被曝光的國土部囤地黑名單中，泛海建設榜上有名，而該公司發布《澄清公告》稱，雖然2004年已取得四塊用地的《國有土地使用證》，但因為教育配套、加強土地綜合利用等原因，四塊地在2005-2010年間，經過了三次規劃調整，三次均拿到了新的《規劃意見復函》。泛海建設還表示，四地塊未能按原計劃開工建設主要是因為項目功能、規劃調整所致，不存在被政府收回的風險。
伎倆4
外資身份做掩護 手續難辦囤地有理
除了主動修改規劃外，開發商自己的一些特殊“身份”也經常成為其囤地的理由。
以屢屢登上“囤地黑名單”的華潤門頭溝地王為例，2007年12月，經過長達285輪的競價之后，門頭溝新城馮村地區一期居住項目最終被華潤置地（武漢）發展有限公司拿下。15億元的成交價比44332.17萬元的掛牌出讓起始價高出兩倍多，而樓面地價達到了5245元/平方米左右。就是這樣一個2007年北京眾多“地王”中的“地王”，從去年至今，一再被國土部、北京市國土局以“閑置土地”為由點名批評。而華潤置地當時給媒體的公開回應便是，該塊土地之所以沒能及時開工，全因自己有外資背景，投資項目需發改委審批，兩年來，國家發改委的審批手續遲遲都沒下來。
對此，國土部中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云表示，除了2004年“8·31”大限前的地塊為毛地，可能存在產權糾紛等問題外，近幾年各地供應的土地多以熟地為主，國土部門供地前也肯定測算了相關開發商審批手續所需要的時間，不可能給一塊鐵定無法按期開工的土地。
而負責審批外資開發商拿地手續的國家發改委則表示，根據他們的工作流程，申報審批手續，內資企業最快8個工作日便可完成，外資由于要走國務院，時間要稍長一點，但審批手續最長不超過3個月。
說到審批手續難辦，就不能不提及開發商在申報審批時所要遞交的材料，一位長期從事外資企業拿地審批的政府人士向記者透露，在實際工作中，他們就碰到過個別開發商在上報審批材料時，亂報一氣，故意造成規劃上的缺陷，使規劃建設許可批準時間被拖延的情況。
伎倆5
大地塊分批開發 延期蓋房“順理成章”
在預期未來房價看漲的情況下，開發商拍得一塊土地后，原本分兩期就能開發完畢，卻故意將土地分割成若干小塊多批次開發，這樣變相囤地的招數在業內不勝枚舉，甚至成為了開發商拿地后的明規則。
西南三環的某200萬平方米大盤便是一個極好的例子，該項目究竟是哪一年拿的地，已經無從考證，不過自2004年以4200元/平方米第一次開盤后到最新一期預計3萬元/平方米，價格上漲超過6倍。焦點房地產網的歷史數據顯示，6年的時間，該項目共調整了41次價格。而其具體開盤了多少次，連項目經理都數不清楚。
“開發期數由一兩期變成三四期，甚至是七八期，這樣一般兩年內就可以蓋好全部上市的房子，最終可以陸續賣上三四年。隨著后期房價上漲，同一地段的房價比兩年前上漲四五成，甚至是一兩倍，開發商自然賺得‘盆滿缽滿’，利潤比正規開發要高出好幾倍。”在一位不愿公開姓名的開發商眼中，多批次開發時常會演變為“變相囤地”。
伎倆6
倒手買賣 不開工別怪我
如果說上述開發商的囤地招數尚且有所顧忌，那么部分開發商所采取的拿地后囤地幾年不開工，在升值之后倒手一賣，在凈賺利潤的同時，也將囤地的罪名歸結給下一任接盤者的“伎倆”可謂是“露骨”了許多。
在今年4月國土部通報掛牌督辦的18宗閑置土地中，工體北路4號地便是通過上述方式，將開工日期整整拖延了約四年之久。
2006年，李澤楷旗下盈大地產全資子公司——北京市啟夏房地產開發有限公司以5.1億元的代價獲得工體北路4號地塊，按照土地出讓合同的約定，工體北路4號地的開工日期為2006年9月20日，為趕在奧運會前完工，項目約定的竣工日期為2008年3月31日。然而這個土地出讓合同的約定最終變成了一紙空文，一直未能開工建設。直到去年8月21日，香港上市公司瑞安建業公告，向盈大地產作價約1.18億美元折合人民幣9.2億元的價格購入工體北路4號地項目，借此李澤楷凈賺4.1億元利潤。
盡管在隨后的國土部以及北京市國土局的處罰中，北京市啟夏房地產開發有限公司被罰款510萬元，但與囤地三年多帶來的4.1億元利潤相比，罰金就顯得微不足道。
商報記者 齊琳/文 焦劍/漫畫
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