開發商漲價的心態明顯 同時擔心政策壓力
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- 時間:2010-1-22 9:20:22 來源:新京報
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不少樓盤選擇在上周六開盤，記者走訪后發現，各樓盤價格漲幅相對去年12月份溫和一些，由于淡季和政策影響的因素，購房者買漲不買跌的心態目前已有顯露跡象，開盤即售罄的樓盤已經不多，而中低價位樓盤依然有漲價和搖號的現象。
開盤售罄樓盤較少見
記者走訪了上周開盤的唐巢、第三區、華遠九都匯、紅璽臺等熱點項目，開盤即售罄現象不再普遍，多數樓盤還有房源在售。
紅璽臺的小戶型售完，但是大戶型三居雖然是首次公開發售，也只推出了一棟樓的三分之一，24套，但是到開盤的第二日，銷售員表示還有近半的房源可以選擇；華遠九都匯只推出了20余套新房源，開盤第二天，銷售員表示大多數戶型都還可以挑選；唐巢開盤當日售出六成左右的房源。
也有一些樓盤排號狀況較理想，如天潤福熙大道18日、19日為搖號日，排號已近3000人；凱德錦繡正在排號中，開發商表示，人數已經達到4000人，而一期房源僅400多套。
大漲樓盤自稱“補漲”
“你們的價格是4萬幾？”在紅璽臺的銷售現場，不少買房人對于該項目精裝修送部分家電的高端戶型低于4萬的價格感到比較意外。
盡管覺得區域內房價應該在5萬以上，華遠集團總裁任志強也一直在強調房價會繼續大幅上漲，但是上周末公司旗下位于燕莎的華遠九都匯開盤，價格只定在4萬元/平米左右，并且有優惠。現場的買房人表示，這個價格也不算低，不過就地段而言，太陽宮更偏遠的位置，普通住宅的價格也達到了這樣的水平，開發商銷售價格保守，可能源于近期高端項目銷售進展不如以前。
調查中也發現了個別樓盤繼續大漲的現象，第三區新開的價格比四個月前漲了萬元，達到26000元/平米的單價，此前買房人大呼意外，投資客甚至考慮借機出手，但是苦于沒有房產證。銷售人員表示，主要是周邊的樓盤此前已經大幅上漲，五環樓盤進入2萬時代，開發商要“補漲”。對于這樣的現象，買房人出現了更明顯的觀望。
1月上半月成交下降
據北京市房地產交易管理網的數據計算，2010年1月1-15日，商品住宅期房的成交數據為3015套，而12月份最后15日的成交量為5451套，相比而言，1月上半月的成交量下降幅度達到45%；
北京市房地產交易管理網的統計數據顯示，2009年1月1-15日，北京市商品住宅期房的成交量為3196套，與去年同期相比，今年一月份的成交量同比下跌約為6%。
中原地產的統計還顯示，1月上半月，全市期房商品房簽約3471套，日均231套，較去年12月上半月日均532套下降56.6%。
■ 現場探訪
唐巢 開盤當天售出約六成
1月16日上午，位于建國門外大街建華南路的唐巢開盤。此次該項目共推出80套房源，據開發商統計，開盤當天共認購了52套。
早上9點，記者趕到開盤現場。雖然離正式開盤還有1小時，不過大堂已經圍坐了不少手里拿著戶型圖的購房者。記者了解到，該項目為70年產權的精裝修酒店式公寓，目前已經是現房，開盤均價32000元/平米，戶型面積為45平米至112平米之間，開盤時有10萬抵30萬的優惠。
一位陳先生告訴記者，自己主要是看中唐巢的地段和升值潛力，準備買一套，既可以自住也可以作為投資。而他旁邊的張女士則說，自己想買一個朝北的小戶型，用于出租。還有一位劉先生告訴記者，自己此前已經在國海廣場買了一套，前些天發現這里的價格相對比較實惠，所以想再投資一套。劉先生說，“不遠的長安驛，已經賣到41000元了，而這里賣32000元，感覺還是比較劃算的”。
“我們項目的投資性客戶占到80%”，開發商美華集團相關負責人表示，唐巢最大的亮點在于位置優越，項目緊挨長安街，離賽特購物中心僅100多米，除了地段稀缺外，項目還有一大賣點是比較合理的定價，精裝修送家電32000元/平米，總價154萬/套起，與周邊項目相比有一定的價格優勢。
不過，記者在現場也碰到了準備看看再說的購房者。“都說現在已經到了政策密集出臺期了，不知道這次政策會調控到什么程度，還是先看看，等形勢明朗了再決定買不買吧”，一位張先生如是說。
天潤福熙大道 內部認購了四分之一
20日，為位于北五環的天潤福熙大道第一天選房的日子，業務員小郭忙著接待客戶，電話響個不停。他表示，對于此次沒有排號的消費者只能等到春節過后排號等待再開盤。
上周末，得到消息可能16日正式開盤的消費者紛紛來到天潤售樓處。但現場工作人員表示，18日、19日才是搖號日，且沒有排號的消費者無法參加搖號，排號的已有近3000人。一位前來看盤的女士表示，她本人住在附近，看中了天潤福熙大道140平米左右的三居戶型，之前沒有參加排號，看來想買已經來不及了，只能再等兩個月了。
天潤置地集團營銷中心總負責人周剛昨日表示，目前開盤的兩棟樓均價分別為19300元/平米和18500元/平米。而春節后再開盤的樓號、數量均未確定，同時他還表示，天潤的目標客戶群為有改善性住房需求的消費者，房源也會有針對性地推出。
天潤福熙大道位于北京華貿城對面，頗受購房人關注。據記者了解，該項目早在去年11月就多次傳出開盤消息，但直到本月20日才進行搖號，且搖號之前先進行了內部認購，半棟樓被消化一空，其實此次推出的只有約1.5棟樓。
紅璽臺 開盤當日銷售近半
1月16日，太陽宮新樓盤紅璽臺二次開盤，在三居主打的10號樓中，推出了中間的三分之一部分，銷售員稱有24套。在該項目正式推出之前，曾有消息稱其價格將不低于4萬元，加上與該項目處于同一地塊的太陽公元現在的售價也突破了4萬元，不少人進入售樓處的第一句話就是：這一期的售價是4萬幾？
不過，該樓盤實際的價格是36000元/平米上下，根據層高的不同，低層的產品價格在35000元/平米左右，上期不公開發售的房源價格只有32000元/平米左右，主要是對關系戶銷售。該項目定位為精裝修，配送部分電器。
現場銷售負責人表示，春節后再開盤價格將繼續上漲，預計達到4萬元的水平，而且該項目的樓王產品價格將突破5萬元；最近兩次開盤的價格相對較低，主要的原因是新盤的前期，需要為后期的產品留下漲價空間，低開高走是比較常見的開盤思路。
17日，記者在售樓處了解到，10號樓開盤一天銷售大約一半的房源，多位買房人表示，該項目的價格屬于相對較低的水平，體現了開發商謹慎的心態，但是鑒于當前樓市已經普遍大漲，相對較低的價格也是高價，如果樓市整體醞釀調整，單個樓盤的價格支撐力還是很有限的。
21日，記者再次致電該項目售樓處，銷售人員表示，16日推出的24套還剩8套房。買房人王先生表示，春節后不少項目都會考慮漲價開盤，如果是2萬元以下樓盤，可能比較適合現在購買，3萬元以上的樓盤繼續大漲的可能性不大，想多看幾個項目再做決定。
第三區 二期開盤現場人數大減
去年10月，位于馬連道的第三區一期開盤時，以16600元/平米的區域低價入市，吸引數百人到場排隊購房，當天銷售金額7億。與此形成對比的是，上周六第三區第二次開盤，均價漲至26000元/平米，到場認購人數大幅減少。據接近開發商的人士透露，二期很多房源已被提前內部認購，而由于對外公開的售價大幅上漲，令買房的人數減少。
對漲價的原因，第三區的銷售人員表示，一期開盤的時候就是低價入市，低開高走是正常的；目前通州的房價都到兩萬了，而第三區是在西南三環，位置不可同日而語。
“真沒想到，不到4個月就漲了10000元/平米，”當日，來到現場的陳先生對記者表示，他是一期的購房人，當時買的價格是16000元/平米，這個價格比當時區域在售的華潤紅山世家25000元/平米的均價低很多，這是促使他出手買房的重要原因。
陳先生說，他買第三區就是為了投資，因為這種50年產權、戶型面積偏小的商住項目并不適于自己居住，現在已經漲了1萬了，轉手就能賺幾十萬。因此他想盡快套現，來現場看看有沒有人愿意買他的房子。
不過，當天來到現場的數位購房人表示，他們是從一期就開始排號了，26000元這個價格太貴了，已經超出了預期，這次來就是看看，買不買還要再考慮一下。
■ 記者調查
繼續看漲 同時擔心政策壓力
記者本次調查了東部、北部、西部和東南部的多個計劃在月底，或者3-4月份開盤的開發商，繼續看漲樓市，并且計劃在春節后漲價的開發商是主流，不過，不做領頭羊，不當出頭鳥的心態也比較明顯。
開發商繼續漲價的心態明顯
東部樓市進入五環外時代，六環樓盤萬元房難求，在此背景下，東部的開發商成為本次調查中信心最足的部分，四環外接近3萬元、五環的樓盤超過2萬元單價，成為不少開發商春節后首次開盤的基本目標，最重要的因素是，東五環內外的供應量明顯不足，已經有不少樓盤2009年就突破了2萬元，在此價格區間范圍內的開發商認為漲價是理所當然。
北部項目中，五環外目前銷售進展最為順利，受到觀望氛圍影響相對較小，價格在2萬元上下，產品多為普通住宅。不過，該區域已經是2009年漲價最快的區域，當地的北京華貿城銷售負責人表示，要漲價，但是不會領漲，跟隨區域內的項目大勢調整價格；西部項目價格本月新開盤已經顯示出驚人的上漲力，有樓盤前后期差價萬元，開發商稱，此次漲價后，會相對穩定一些，但依然考慮上漲。
領漲區域開發商忙升級產品
本次調查中，記者還發現了開發商的另一個共同行動：升級產品。紅璽臺年后要推樓王，檔次與位置都與目前的10號樓差距較大，有獨立的半封閉空間；太陽公元也透露消息，全面升級的二組團產品即將于3、4月公開亮相，精裝品質、園林品質都有大幅度的提升；東南區域某樓盤開發商更是直言，現在的開盤計劃還在重新整理之中，從產品設計到案名，全套都要修改過來，做一個物有所值的“高檔樓盤”。
業內人士分析，漲價心態主導著開發商預期，但是如何實現漲價，開發商各有打算，升級產品的策略表明，開發商對樓市的整體支撐力還是有一定的擔憂，主要是擔心“關鍵政策”的收緊，如利率和首付款。
還有一些問題也值得大家思考：去年有的樓盤價格的跨度從18000元直接拉升到了4萬元的水平，產品沒有太大的改變，如果反過來想，4萬元的產品跌回18000元，也許市場也會覺得正常，加大了產品投入后，遇到市場調整，開發商的成本壓力反而會增大。而且大家一起高端化，競爭會相對激烈。
擔心政策繼續收緊引發跌勢
采訪中，不少開發商還認為今年的推盤節奏還應根據國家的政策變動而隨時調整。華業地產負責人表示，從供求關系來看，目前樓市價格還是看漲的，供不應求，而且中低價位供不應求的狀況很明顯，但是2009年樓市帶有明顯的政策市痕跡，有透支購買力的狀況，如果2010年的政策繼續收緊，在一些關鍵政策上，如利率、首付款等方面加大力度，價格滯漲，甚至下跌的可能性都會存在。因此，推盤節奏也緊跟政策的腳步。
東南部某樓盤開發商亦認同以上觀點，他表示，從最近的土地市場來看，北京四環、四環外的行情已經發生了本質的變化，未來的樓市上漲空間估計會超出很多人的意外；但政策因素也是需要考慮的，房價上漲不僅給買房人帶來壓力，也給開發商帶來壓力，給國家帶來壓力，能不能漲，或者敢不敢漲，不是某一個開發商決定的。
