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揚(yáng)子晚報(bào)5月27日訊 國(guó)務(wù)院5月27日公布了固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的調(diào)整結(jié)果，其中最值得關(guān)注的是，普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%，成為此次調(diào)整受惠最大的項(xiàng)目之一。南京部分開(kāi)發(fā)商表示，此舉表明房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情并不如銷(xiāo)售數(shù)據(jù)看到的那樣“光鮮”，一些企業(yè)的資金鏈依然緊繃，下調(diào)資本金比例能否起到救市的效果還有待觀察。

恢復(fù)到1996年水平

記者注意到，這是自1996年設(shè)立房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例制度以來(lái)的首次調(diào)低，其中保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例下調(diào)15個(gè)百分點(diǎn)以后，已經(jīng)恢復(fù)到1996年的水平。

何謂項(xiàng)目資本金比例

固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例指固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金占總投資的比例，根據(jù)國(guó)家規(guī)定，投資項(xiàng)目必須首先落實(shí)資本金才能進(jìn)行建設(shè)，可以說(shuō)，降低資本金比例就是降低了融資門(mén)檻。該指標(biāo)根據(jù)不同行業(yè)和項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益等因素確定。

南京市房管局相關(guān)人士告訴記者，對(duì)于商品房行業(yè)而言，項(xiàng)目資本金比例是指開(kāi)發(fā)商擁有資金占其全部開(kāi)發(fā)資金的比例，業(yè)內(nèi)又稱(chēng)“自有資金比例”。2004年9月，中央為調(diào)控當(dāng)時(shí)較熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，曾要求申請(qǐng)貸款的開(kāi)發(fā)企業(yè)其自有資本金比例不得低于35%。隨后幾年，隨著樓市的持續(xù)升溫，中央曾出臺(tái)過(guò)一系列針對(duì)樓市的調(diào)控政策，但“35%”的大限卻從未松動(dòng)過(guò)。

樓市運(yùn)行恐不樂(lè)觀

分析人士指出，資本金比例的松動(dòng)，實(shí)際上是對(duì)開(kāi)發(fā)商最為“對(duì)癥下藥”的“拯救”，自有資金比例降低后，也就意味著開(kāi)發(fā)商的貸款門(mén)檻更低，可以用更少的資金貸到更多的貸款，從而增強(qiáng)企業(yè)的信心。

不過(guò)，南京福舍置業(yè)顧問(wèn)公司總經(jīng)理史東分析說(shuō)，國(guó)家之所以選擇在此時(shí)出臺(tái)保增長(zhǎng)的救市政策，或許可以從另一個(gè)角度說(shuō)明，目前樓市的運(yùn)行狀況可能并沒(méi)有人們想像得那么樂(lè)觀。“大家都在說(shuō)‘小陽(yáng)春’，從數(shù)據(jù)上看，確實(shí)賣(mài)的還不錯(cuò)，但這只能表明抑制的需求釋放了，一些樓盤(pán)的價(jià)格也出現(xiàn)了回調(diào)。而更深層次的矛盾尚未解決。”他認(rèn)為，諸如開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈問(wèn)題、可持續(xù)開(kāi)發(fā)能力等等，可能要嚴(yán)重得多。

開(kāi)發(fā)商不急于“入市”

在河西開(kāi)發(fā)了兩處高檔樓盤(pán)的某外資企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，就目前市場(chǎng)而言， 中小企業(yè)(行情 股吧)是否會(huì)因貸款門(mén)檻降低而“入市”，恐怕還不敢盲目樂(lè)觀。“從南京的銷(xiāo)量上看，所謂熱銷(xiāo)的也就那么幾家樓盤(pán)，而且江寧、江北板塊的還占了大頭，真正的購(gòu)買(mǎi)力仍沒(méi)有出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)”，他認(rèn)為，眼下最關(guān)鍵的還是加大房源供應(yīng)，緩解市場(chǎng)上供求失衡的局面。

另外，多位開(kāi)發(fā)商也表示，下調(diào)自有資金比例后，企業(yè)即便拿到更多貸款也不會(huì)去拿地或者開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，因?yàn)槭袌?chǎng)上的購(gòu)買(mǎi)力尚未完全釋放，后市仍難稱(chēng)樂(lè)觀。“最現(xiàn)實(shí)的做法就是加快消化庫(kù)存、回籠資金，等‘荷包’鼓起來(lái)以后，再選擇合適的項(xiàng)目也不遲。”江寧一家開(kāi)發(fā)商如是說(shuō)。

地產(chǎn)業(yè)調(diào)整仍將持續(xù)

南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副主任葛揚(yáng)昨日在接受記者采訪時(shí)表示，從表面上看，國(guó)務(wù)院此次出臺(tái)的政策放寬了開(kāi)發(fā)商的投資底線，而實(shí)際上，這也可以視為房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)調(diào)整的一個(gè)信號(hào)。

“在全國(guó)范圍內(nèi)，樓市在各地的表現(xiàn)不盡相同，一線城市可能回暖的跡象明顯一些，但二線、三線城市的開(kāi)發(fā)商可能還在‘掙扎’當(dāng)中。下調(diào)自有資金比例的政策出臺(tái)，表明政府今后對(duì)開(kāi)發(fā)商的扶持力度還將加大。”葛揚(yáng)認(rèn)為，這對(duì)包括南京在內(nèi)的地產(chǎn)活躍城市而言，應(yīng)該是一個(gè)利好消息，開(kāi)發(fā)商能以較少的資金量獲取更多的貸款支持，從而刺激投資，市場(chǎng)上的房源還將持續(xù)增多。

他也提醒相關(guān)職能部門(mén)，盡管房?jī)r(jià)已經(jīng)放開(kāi)，由市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)，但是對(duì)于現(xiàn)在一些開(kāi)發(fā)商惡意炒作、囤房的行為，還是應(yīng)該強(qiáng)力干預(yù)。“比如有的企業(yè)見(jiàn)到市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，故意不領(lǐng)銷(xiāo)售許可證，囤房惜售，待價(jià)而沽，相關(guān)部門(mén)應(yīng)該對(duì)這一擾亂市場(chǎng)秩序的行為加以約束，必要時(shí)加大處罰力度。” 馬祚波

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7成被調(diào)查者認(rèn)為

新政不會(huì)拉低房?jī)r(jià)

此次新政有一種解讀是：伴隨著樓市交易的回暖，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的步伐不能盡快跟上，政府擔(dān)心無(wú)法體現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)投資的拉動(dòng)作用;另一方面，房地產(chǎn)供應(yīng)量的減少，對(duì)于房?jī)r(jià)飆升也是一個(gè)潛在威脅。

也許政府出臺(tái)資本金松綁的政策本意是平抑房?jī)r(jià)，防止房?jī)r(jià)后續(xù)增長(zhǎng)。但在購(gòu)房群體看來(lái)，似乎并不是這么一回事。

某知名網(wǎng)站進(jìn)行的購(gòu)房者調(diào)查顯示，73%的被調(diào)查者認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例松動(dòng)將導(dǎo)致“房企資金壓力緩解，房?jī)r(jià)上漲”，只有18%的被調(diào)查者認(rèn)為新政“使房企間競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，促使房?jī)r(jià)下降”。在參與調(diào)查的購(gòu)房者中，有高達(dá)81%的購(gòu)房者認(rèn)定，該政策不能救市，只是救了開(kāi)發(fā)商。相應(yīng)的，只有14%的被調(diào)查者認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)將回暖。據(jù)國(guó)際金融報(bào)

新政鼓勵(lì)保障性住房

和普通商品房開(kāi)發(fā)投資

南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副主任葛揚(yáng)表示，國(guó)務(wù)院此次出臺(tái)的新政策對(duì)不同的商品房開(kāi)發(fā)投資是有所區(qū)別的。其中保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低自有資金比例從35%調(diào)低至20%，而其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低自有資金比例只下調(diào)了5個(gè)百分點(diǎn)，從35%降為30%。“很明顯，這表明國(guó)家是鼓勵(lì)保障性住房和普通商品住房的開(kāi)發(fā)投資的”，葛揚(yáng)說(shuō)，作為抑制房?jī)r(jià)過(guò)高的手段之一，增加保障性住房和普通商品住房的投入自然會(huì)令更多的老百姓能夠買(mǎi)得起房，這也可以視為中央進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)方向，希望開(kāi)發(fā)企業(yè)加大這一類(lèi)房源的投入。 (本文來(lái)源：揚(yáng)子晚報(bào) 作者：馬祚波)