2013年,碧桂園在馬來西亞的柔佛州新山市,首個自主開發的項目金海灣僅兩個月時間就銷售6000多套,認購金額達到100億元,不僅讓碧桂園成為馬來西亞最大的地產商,這個項目也被譽為國內房企最成功的海外項目。但2014年的馬航事件,曾經讓進軍馬來西亞的房地產市場陷入冷場。

　　2015年末,碧桂園再度于馬來西亞柔佛州推出更為雄心勃勃的計劃:在與新加坡隔海相望的柔佛州依斯干達特區,預計在20年左右投資超過2500億元,填海建設占地近14平方公里的“森林城市”項目。 在項目現場可以看到,一年的時間,碧桂園已經在海上填出約一平方公里的陸地,建成一平方公里面積的一期展示區,包括狀如兩扇海貝的銷售展覽中心“海之貝”與海邊的沙灘、園林,目前已經有不少碧桂園的舊業主到這個項目考察。這個項目是碧桂園與柔佛州政府合作,股權比例為60:40,目前,森林城市已經獲批成為依斯干達特區的一部分,享受特區優惠政策。

　　海之貝銷售展覽中心

　　碧桂園方面透露,目前已經獲得聯邦政府允許的優惠政策有如下幾種:

　　一、教育、醫療、旅游(包括會展中心)的優惠政策已經落地。符合條件的產業可獲得的稅務優惠相當可觀,包括5年免稅或者5年的100%投資稅抵免,這對企業在營運的前期減輕不少負擔。與森林城市項目公司合作開發,亦可享受企業所得稅減免。

　　二、外國投資者申請馬來西亞“第二家園”資格時門檻更低:在馬來西亞其他地區需要購置100萬元馬幣的房產+15萬馬幣的存款,但在特區內,只需要購置50萬馬幣的房產+15萬馬幣存款。只待馬來西亞議會批準后就可以實施。

　　目前正在積極申請包括自由貿易區、落地免簽、免稅區、建設一個新海關、新港口等政策。而碧桂園森林城市在初期發展階段,會重點拓展旅游、醫療、高端教育三大產業的招商與落地。

　　為什么在外界感覺中國人在馬來西亞置業熱潮漸退、碧桂園前期項目其實已經收回成本的情況下,卻仍然計劃耗費巨資與20多年的周期,繼續重點加碼大馬市場? 碧桂園負責海外業務的執行董事蘇柏垣表示,經過研究,東南亞地區是能夠4-6個小時航程就到達大半個個中國,而且有著氣候舒適、景觀優美、大部分國家物價低廉的優點。在中產海外資產配置熱潮興起后,肯定會相比美澳房地產項目,更容易找到覆蓋面最廣的中產客源。

　　而在東南亞地區,只有馬來西亞比鄰發達國家,除了擁有級差地價之外,還擁有較成熟的基礎設施,歷史悠久的華人社會氛圍以及持續穩定的政局。所以碧桂園并不擔心短期事件的影響,而是看好未來中國企業循一帶一路“走出去”的投資趨勢,以及中產海外資產配置的前景,始終對馬來西亞有信心。而且在去年10月碧桂園金海灣二期開盤的熱銷,可以看出馬航事件的影響已經明顯淡化。

　　目前金海灣9000套貨量已經銷售了7000多套,還有1000多套尾貨,估計明年就可以銷售完畢。而為什么不是在馬來西亞選取現成的地塊,卻要大費周章地填海?碧桂園董事局主席楊國強的回答樸實卻又霸氣:“看了很多地塊都不合適,自己填海做一個好了。”

　　楊國強夢想中的未來城市是立體分層,車輛在地下穿行,公園在地面覆蓋,所有的建筑都有著垂直綠化與智能設施配套,地上是無污染的架空軌道交通,每一天,人們都生活在大自然的呼吸之中。而且,這個城市必須具備未來高新產業、高端服務業集聚的功能,不僅僅是一個“睡城”。 其實類似的“立體城市”構想并非楊國強首創,中國也有開發商高調宣傳了類似項目數年,但位于國內外的數個項目卻“只聞樓梯響”。楊國強雖然幾年前就已經籌備森林城市項目,并集全集團之力做前期拓展及建設,卻直至水到渠成才開始以全媒體渠道進行地毯式宣傳。

　　從這一點來看,碧桂園能始終能屹立于中國房地產千億俱樂部,自有其獨特格局。 碧桂園森林城市的合作方、馬來西亞柔佛州政府旗下公司的代表Datuk Md Othman Bin Haji Yusof表示,森林城市的規劃,他們參考了迪拜與韓國的松島新城。相比這兩地的自然環境,森林城市的自然資源更好。而鄰近新加坡,則有利于承接新加坡的產業轉移;多民族與華人社會交融的結構,以及依斯干達特區的種種優惠政策,也有利于吸引海外企業到此投資。

　　對于新加坡政府密切關注的環保問題,碧桂園方面表示,他們通過大數據運算,模擬對周邊環境影響最小的方案,由此得出填海造出4個島嶼的規劃,并且主動根據模擬結果,將森林城市的規劃面積從原來的近20平方公里,縮小到約13.86平方公里。而且在施工中不惜增加成本,采用雙重過防沙網,降低填海施工對海洋環境的影響。至今新加坡政府未對碧桂園森林城市的環評提出異議。

　　值得關注的是,碧桂園金海灣項目當初的定位中,以中國、馬來西亞、新加坡客戶為主攻對象。而從目前的銷售情況看,中國客戶比例占40%,馬來西亞本地客戶占30%,還有20%多的客源來自新加坡。這等于是在馬來西亞原有的市場上,通過客源外擴做大了蛋糕。碧桂園森林城市的定位,則會進一步向外拓展客源。

　　碧桂園金海灣項目

　　比如在招商過程中,除了針對有意循“一帶一路”投資的中國企業,還特地針對中東及西歐企業大力招徠。 這個營銷定位可以說是神來一筆,在飽受恐怖主義襲擊影響的這些地區,馬來西亞擁有更和平的穆斯林宗教氛圍與更穩定的地區政局,并且擁有更為看好的投資前景。對于這類地區的企業來說,不失為避險與增值的投資選擇。

　　同樣的,碧桂園在馬來西亞的深耕,與它在國內的策略互為呼應:在內地,碧桂園堅持深耕三四線城市與剛改市場,認為它們才是城鎮化的未來;在海外,它選擇了發展中國家,為中產海外資產配置提供最具性價比的產品。楊國強一直有著樸素的投資觀:無論時代如何變遷,人們總是需要性價比更好的房子,更舒心的環境。市場總有起落,種種概念潮來潮去,“工匠精神”卻能幫助碧桂園牢牢把握住最核心的競爭力。（作者：朱戈）

　　*文章來源于Forbes

　　鏈接：新加坡旁，碧桂園森林城市，海外置業優選。這里是全球至佳華人移居和教育圣地之一，4-6小時航程暢達中國大部分城市，沒有時差。常年藍天白云，輕松拿“綠卡”，享受亞洲頂尖的醫療、生活環境。這里位處新馬經濟特區核心，與新加坡一橋之隔，房價僅為新加坡的1/4。投資超2500億人民幣，半個澳門大小，打造可容納幾十萬人口的智慧產業大城。這里全城地面都是公園，沒有車輛穿行，建筑外墻長滿植物，猶如生活在森林里。這里是一座現代新城，美國名校已簽約，全齡國際名校教育，一座城市應有的這里都有。碧桂園攜手sasaki、埃森哲、德勤、華為等機構，合力打造全球領先的未來之城。

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