擁有多年開發經營商業地產的時尚集團強勢進軍天河商圈地下商業廣場，能否改變穗地下商場經營敗局引發關注

　　□本版撰文 信息時報記者 徐 鳳

　　本版攝影 信息時報記者 郭柯堂

　　伴隨著天河體育中心改造工程如火如荼進行，位于體育東路、天河路、體育西路和天河體育中心南廣場地下占地達12萬平方米的時尚天河商業廣場同時在緊鑼密鼓的施工中。據了解，該項目是由有“地下商場王”之稱的時尚集團斥資20億元打造的大型地下商場，將集購物、休閑、飲食、觀光等于一體。而對于地下商場這類項目，不少業內專家認為，由于存在高成本、高風險及本土的消費特點等多種原因，目前除了流行前線以外，廣州的地下大型商場經營成功的案例并不多。從目前過于飽和的天河商圈來看，時尚天河商業廣場的進駐，將面臨更大考驗。

　　現狀

　　廣州地下商場成功居少

　　據了解，目前廣州地下商場經營成功的案例并不多，僅流行前線能吸引龐大的人流以外，其他的地下項目不是以失敗告終，就是經營不溫不火。

　　資深房產專家韓世同表示，流行前線成功是一種偶然，該項目的前身是由“人防工程”改造而來的，造價比較低，商鋪切割面積比較小，整體運營成本也相對較低，這些特殊要素成就了現在的流行前線。

　　而同樣處于人流量較大，具有地域優勢的多個地下商業項目就沒那么幸運了。據了解，在東山口到省人大的3000平方米地下商場，最終以失敗告終;2000年開發并定位為世界各國風情美食的康王商業城，開業后同樣以失敗告終。引人注目的還有位于廣州火車東站負層2年前開業的天匯城商場，由于各種原因，人流量遠遠不如想象的好，最終只能重新定位后再招商。

　　對此，韓世同一針見血地指出，沿海地帶根本就不適合建大型地下商場，尤其是比較潮濕的廣州。據我了解，連有購物天堂之稱的香港也沒有地下商場。祥能集團副總經理姜大勇表示，地下商場建筑成本太高，風險太大，代價更高，維護成本也相當高。因此，時尚天河商業廣場在經營細節方面將面臨嚴峻的挑戰，如果以再建一個類似宏城廣場定位的商業廣場，在未來的經營上將有巨大的壓力。韓世同認為，時尚天河商業廣場項目不僅拉低了整個天河商圈的消費檔次，同時，可能會成為天河商圈的一個敗筆。

　　硬傷

　　安全問題將成心腹之患

　　記者在采訪過程中，不少消費者表示，對地下消費有種恐懼心理，總認為地下缺少消防出口，特別是有些地下商場設施不全，總會有一種壓迫感。而且，地下商場由于通道少且窄，周圍密封，空氣對流差，濃煙和高溫不易散失，一旦發生火災等突發事件，將會造成非常嚴重的后果。不少業內專家指出，地下商場的安全問題是心腹之患，也是目前地下商場經營面臨的主要問題。

　　據了解，2007年上海人民廣場地下商場發生火災，由于搶救及時，火災沒有造成人員傷亡，但給消費者帶來的心里恐慌將是不可抹滅的。據了解，事發后，一個經營領帶等服飾的攤位兩次重新打開柜臺招攬生意，但人流量遠不如從前，對經營商家來說，是一筆不小的損失。

　　上周末，記者以經營者的身份致電時尚天河地下商業廣場相關銷售人員，該銷售人員除了介紹項目定位及其他優勢以外，卻絲毫沒有提到消防問題。

　　軟傷

　　定位欠精確太過于寬泛

　　據了解，時尚天河商業廣場目標客戶群體以15～35歲的年輕人為主。有業內人士指出，該項目的目標客戶群體不夠精確，太過于寬泛，定位也與傳統的大型地上商場大同小異。

　　該項目策劃經理王丹介紹說，時尚天河商業廣場的定位將不同于天河城、廣百百貨、太古匯、正佳廣場、萬菱匯等相對高端的大型商場，將走年輕化路線，重點突出15～35歲年輕消費群體，突出個性化、潮流化、前沿化、新奇化的時尚，與傳統商業業態形成差異化經營。

　　在經營品牌方面，王丹又同時表示，時尚天河商業廣場將走中高端路線，以年輕人喜愛的國內外品牌店為主。有業內人士質疑，既然不走天河城、廣百百貨等高端路線，為什么經營品牌又走中高端路線，是項目定位最終沒有確定下來還是走“四不像”路線?韓世同表示，從該項目對外宣稱的下個月正式對外招商情況來看，定位應該早已確定，之所以前后不對稱，或是開發商在內部招商的過程當中，效果不太盡如人意，仍處在左右徘徊階段。

　　觀點PK

　　是彌補天河商圈不足

　　還是拉低商圈檔次?

　　力撐派

　　旺地發展顧問董事長周穎舟：

　　有效彌補天河商圈不足

　　在宏城廣場沒有拆除之前，天河商圈有三個組合：相對中高端的天河城、正佳廣場、相對低端的宏城廣場。每個商圈都需要有高、中、低三個組合。隨著宏城廣場的拆除，天河商圈就少了一個組合，而定位相對低端的時尚天河商業廣場，將填補了這個“空缺”，有效彌補了天河商圈的“空白點”。

　　中立派

　　立都商業地產副總經理陳瑞標：

　　不存在拉低或彌補之說

　　就目前的天河商圈整體檔次來說，我個人認為，正逐漸走“下坡”路線。就天河商圈多個商場來說，與前幾年相比，整體經營品牌逐漸向普通消費者靠攏，即趨向于大眾化。因此，時尚天河商業廣場的定位，在天河商圈有一定的發展潛力，但不存在拉低和彌補之說。目前，天河商圈需要的是一個大型的、高端的商場。太古匯的進駐，或將能帶動天河商圈的消費檔次。

　　反對派

　　知名資深房產專家韓世同：

　　地下商場失敗是必然

　　廣州目前地下商場成功的案例并不多，比較成功的也僅有流線前線，但流行前線成功是一種偶然。該項目造價較低，商鋪切割面積較小，整體運營成本相對低。而時尚天河商業廣場，風險太大，代價也相當高，維護成本更高，租金每平方米1000元看似不高，但在無法吸引人流的情況下，每平方米租金100元恐怕都很難有商家進駐。作為外來企業時尚集團太盲目看好廣州的地下商場，想模仿流行前線與中華廣場接通成功的案例，很難，畢竟每個商圈不同。

　　我個人認為，地下商場成功是一種偶然，失敗乃是一種必然。

　　消費者說法

　　寧走地上一百步

　　不走地下一小步

　　據《信息時報》抽樣調查數據顯示，生活在廣州25～35歲的人，近九成人表示，對地下大型商場購物不感興趣，不僅因為地下商場過于潮濕、空氣不流通，更重要的是，因為感覺購物環境、經營品牌等整體檔次不高，很難在購物的同時產生愉悅感。

　　今年30歲從事房地產業工作的李某告訴記者，平時基本沒有去流行前線等地下商場購物的習慣，最常去的就是天河城、正佳廣場、廣百百貨等大型地上廣場，在這些地方購物，不僅能滿足物質需求，同時由于其空氣流通、采光效果、購物環境等較佳，即使購物后也愿意多停留一會，在精神上得到更大的滿足。“但在地下商場就無法達到這種效果，既沉悶又壓抑，即便迫不得已去一次，購完物也是匆匆茫茫離開，不愿多停留一秒。因此，對于購物或逛商場，我寧愿走地上一百步也不走地下一步。”

　　發展前景

　　天河地下商業

　　經營模式

　　路在何方?

　　祥能集團副總經理姜大勇：時尚天河商業廣場在經營細節方面將面臨嚴峻的挑戰，如果以再建一個類似“宏城”的商業廣場為目標，能否成功值得關注。因為，地下商場建筑成本太高，想達到當年的宏城就要有幾倍的投入。

　　由于區域商圈的趨同性，即使目前時尚天河商業廣場的租金每平方米僅1000元，但處于相對高端的天河商圈里，以后的租金必然會水漲船高，對經營者來說，如果人流量不足以支撐經營，未來怎么辦?經營如何支撐?這些都是時尚集團將要面臨及考慮的問題。

　　立都商業地產副總經理陳瑞標：從經營的層面來看，時尚天河商業廣場任重道遠。如果整個商場沒有任何特色及新意，最后也難免失敗。我個人認為，如果時尚天河商業廣場能夠借助體育中心，像“迪卡隆”一樣，經營專業性的體育用品，走高端路線，有可能會填補天河商圈目前的“空白”，吸引龐大的人流。

　　旺地發展顧問董事長周穎舟：任何一個商場想要做旺都有一個過程，更需要很長的一個培育期。對時尚天河商業廣場來說，目前如何把有特色的龍頭商家引進來，并做出自己的特色，才是至關重要的。就我個人判斷，該地下商城培育期至少要3年。