近年來，隨著國家不斷加大對房地產宏觀調控的力度，先后出臺了新國十條、限購、限貸和房產稅等一系列樓市調控政策，對房地產行業的發展產生了較大影響。住宅地產發展的前景令人堪憂，使得房企紛紛轉移目標，進軍商業地產領域，開發這一片未開墾的“藍地”。

　　圖為銷售型商業物業利弊分析管理與后期運營管理創新研討會現場

　　在這一片“藍地”的爭奪與開發中，多業主商業地產不僅要面對業內房企激勵的競爭，還要承受電子商務迅速發展帶來的巨大沖擊，如何選擇與優化資產管理運營模式，實現商業地產的高效招商和營運?如何打破商業物業運營中“自持”與“散售”的平衡困局，拓展商業地產的融資平臺?以中關村電子賣場為代表的多業主商業地產如何突破產業升級瓶頸和商戶退租出逃困境?2013年5月24日，由全國工商聯商業不動產專委會主辦，亞太商業不動產學院協辦的“銷售型商業物業利弊分析管理與后期運營管理創新研討會” 在北京紫光國際交流中心隆重舉行。商業地產界各方代表以及信托、法律界相關專家共聚一堂，就國家今年“國五條”頒布以來商業地產面臨的升級轉型、多業主商業地產運營模式的現狀與前景等相關問題進行了深入探討。

　　多業主商業地產：“想說愛你不容易”

　　近幾年商業地產發展勢頭正猛，面對多業主的散售型運營商，如何做好持有型商業以及資本對接?北京凱德翠微總經理胡泊表示：“想說愛你不容易!”。多業主商業地產，雖然便于開發商快速售出項目、快速回籠資金，但往往容易出現產權分散問題，繼而導致商業地產經營管理陷入兩難境地。以中關村e世界為例，產權分割給近1900個業主，現階段由于受到電子商務的沖擊和中關村西區業態調整的影響，很多商戶出現退租或出逃現象，使得e世界的業主、物業和市場公司三方均存在諸多矛盾與隱憂。有關小業主較多的散售型運營商，胡總認為要綜合雙方利益，采取針對性措施。而如何做好持有型商業以及資本對接時，他說道“這需要商業實際經營者必須綜合考慮交通、可視性、可達性和客流量等諸多因素。”

　　圖為北京凱德翠微總經理胡泊

　　如果說商業地產變化迅速，那么多業主的商業地產更是復雜多變。此次研討會上，龍德置地有限公司董事總經理王杰指出，就目前地產發展情況看，商業物業的散售模式普遍存在有其外在合理性，主要有兩方面原因：一是對開發商而言，作為快速回籠資金的手段，散售模式是解決其資金短缺的有效途徑;二是對投資者而言，住宅市場的萎縮使得商業地產日益成為散戶投資新目標，而分割銷售無疑是形成投資渠道的根本前提。但是，散售模式在運營管理方面也存在著諸多風險，例如商業地產的規劃、人氣、比例、管理等問題，無疑增加了后期運營、管理的難度，甚至影響未來業態的規劃。

　　金融創新：信托基金是主力軍

　　金融創新是商業地產領域一直在思考的問題，隨著近年中國商業地產的發展，金融創新也在不斷提高。針對多業主商業地產面臨的諸多問題，其根本原因在于產權分割，即商業地產散售模式。這種模式下，很難實現統一的經營業態。以中關村科貿大廈為例，目前正面臨業態調整、商鋪空置的困境，能否通過金融創新方式解決產權分割的問題?

　　“盡管銷售型商業存在著物權分散的問題，但可以通過金融創新的途徑，在分散所有權的基礎上實現經營權的統一從而解決上述問題。”中國華鑫國際信托投資部副總經理陳立洲指出，“目前商業地產的繁榮激發了金融行業尤其是信托業對房地產信托投資基金(REITs)產品的開發熱情，而信托無疑是這兩年金融創新的主力軍。”

　　圖為中國華鑫國際信托投資部副總經理陳立洲

　　信托行業經過這幾年發展后，從原來大約幾千億的資產管理規模，到今年一季度這個數據刷新為近九萬億，信托在整個金融行業領域管理資產的排名已上升至第二位，僅次于銀行。在這種情況下，涉足商業地產業務，對信托公司而言，不僅有助于提升信托行業整體的管理水平，還能夠為開發商提供更多的融資渠道。

　　“從目前的情況來看，信托公司可以嘗試以財產信托等途徑，在出賣信托計劃的收益權的同時，統一商業物業的管理權和經營權。”陳立洲還表示，“當然，受當前信托規模的限制，REITs即使短期放行，也很難完全接盤目前的信托計劃。另外，在現在的法律框架下，信托資產的形成會產生額外稅費，增加了執行成本。而且，國內多數信托公司尚不具備REITs的管理經驗，投資人是否能夠給予信托公司以足夠的信任，仍然是個未知數。”因此，盡管金融創新為優化多業主商業地產的運營模式提供了可能的方向，但在具體執行層面還存在諸多問題。

　　司法規制：法律行政引導是支撐

　　金融創新雖然有利于解決多業主商業地產所面臨的問題，但這種工具性手段的實現必須建立在合法性的基礎上，但目前我國在這方面的立法存在著明顯的不足。“運用法律政策的手段加以解決問題的前提是要懂得商業房地產相關的法律，在法律的范圍內，約束企業和商戶的行為，才能更加的輕松面對行業難題”北京市中永律師事務所合伙人劉欣律師表示，“從法律角度來看，銷售型商業問題的實質是一個物權問題。盡管散售模式在短期內確實滿足了開發商快速回籠資金和分散風險的需求，但從長遠來看，分散的物權增加了業主達成統一意志的成本，使得統一的經營管理變得極為困難。盡管一些開發商通過回租的形式取得了對經營權的階段性統一，但不能從根本上解決分散的問題。”

　　圖為北京市中永律師事務所合伙人劉欣律師

　　針對上述商業房產在銷售和產權方面的難題，劉欣律師分析總結提出三個解決思路：一是如果現在有開發商一定要從長計議，制定長久的計劃;二是在這個過程中政府要發揮作用，雖然商業物業不涉及民生問題，不是保障房、經營適用房，但是就現在一些事件的現象看這畢竟也是一個社會問題。三是從立法角度確實應該考慮，讓業主有形成統一的意志的機會和場所，當然在形成統一意志的前提下，也要保護投資者的利益，這一定是相輔相成的。運用法律政策的手段加以解決，可能是更加具有現實意義的話題。

　　此外，劉欣還從法律層面建議政府要發揮引導作用。以中關村e世界和科貿大廈為例，這種多業主的商業地產面臨升級轉型的瓶頸，而這種升級轉型對科貿或e世界來說難度非常大。這種情況下，需要政府充分發揮引導作用：一方面通過司法規制，形成對建立共同經營，達成業主合意的外部強制力;另一方面通過配套行政法規，積極合理地引導開發商與業主合理協商處理經營管理中的“統分”關系問題。