王營

　　“開發商對土地爭搶得如此厲害，政府應當全面地好好地反思。”一位參與夏家胡同的品牌開發商老總在接受記者采訪時說。

　　7月3日下午三點半，備受矚目的“準地王”北京夏家胡同地塊進入現場競價環節。最終，經過62輪激烈競拍，該地塊由懋源置業摘得，總價為17.7億元，剔除保障房折合樓面價約4.1萬元/平方米，溢價率約35%。盡管最終樓面價略低于去年成交的萬柳地塊，但仍然是北京今年年內單價地王。

　　同日，一向號稱不拿地王的萬科在上海以總價48.7億元獲得浦東新區張江高科(5.49,0.16,3.00%)技園地塊，折合樓面單價21415元/平方米，溢價率近90%，再次刷新上海年內總價地王。

　　開發商所看不到的另外一面是，針對輿論對于頻出地王的指責，政府也在緊張。據北京地產界知情人士透露，就在夏家胡同地塊競拍的前一天，北京市國土局已經緊急召集部分業內人士以及媒體進行了小型內部交流會。

　　在該場會議中，北京市國土局相關負責人傳遞的信息是，他們已經擬好了針對地價過熱等相關情形的調控措施，目前已經上交到市長辦公室，該方案一旦獲批就將對外界公布。

　　“狼多肉少。”一位在競拍現場觀戰的央企負責人這樣評價。

　　作為近年來北京三環內唯一入市的住宅用地，在出讓之前，夏家胡同地塊就被冠以“準地王”的名號，甚至還曾因地塊過熱被國土局中途因故暫停一次。但最終進入現場競拍環節，爭搶場面過于激烈仍令開發商唏噓不已。

　　當天現場，除了中糧、九龍倉、融創、中鐵、首城置業、招商、合景泰富、懋源、中化方興、萬年基業、融輝置業、泰禾、保利首開聯合體、恒大等14家房企參與了現場競拍環節以外，在國土局大廳外觀戰的開發商也不在少數，當天國土局至少聚焦了40家房企。

　　夏家胡同地塊自6月13日被重新掛牌出讓，恢復掛牌后起始價為 13.59億元(恢復交易后的第1次報價13.59億元將作為該地塊第8次報價)。就在該地塊開拍前，就已收到21次網上報價，報價上限至14.5億元。在現場競拍環節中，該地塊在競爭到17.7億元的時候觸碰最高限價環節，而轉入公租房競拍。

　　經過62輪競拍，懋源最終以17.7億加3.8萬平米公租房摘得該地塊，溢價率35.1%。

　　上述品牌開發商在夏家胡同競拍結束后一個小時情緒仍然未能平靜。該人士稱，“現在各家開發商銷售情況都特別好，基本上今年均能超額完成銷售目標。可是開發商面臨的窘狀是，手中的庫存正在急劇下降。但另一方面，政府卻不加大土地供應。這兩年政府表面上是在加大供地，但90%都是六環邊上的，偶爾拋出來一塊三環邊的，大家能不搶嗎?”

　　實際上，這正是開發商普遍面臨的現狀。夏家胡同地王競得者懋源置業目前正在銷售的項目只有位于北京太陽宮的紅璽臺項目。

　　該公司相關負責人告訴記者，他們公司自去年開始就不斷在北京、上海等一線城市尋找地段相對稀缺適合做豪宅的土地。從去年北京東直門的香河園地塊到萬柳地塊，懋源置業均高調參與了競拍，但均因現場飆價過高而無所斬獲。該人士認為，他們公司在不斷參與土地競拍的過程中，心理預期已經開始被迫提高。

　　夏家胡同另外一家激烈競爭者是首次進京的恒大地產。由于懋源置業在競拍公租房環節強勢殺出，恒大地產公租房環節中舉牌至2.75萬平方米放棄追加。但隨后，恒大經17輪競拍以35.6億將昌平沙河地塊收入囊中，建筑面積超五十萬平米，樓面價6964元每平米。

　　恒大地產內部人士對本報記者表示，公司對這塊地還比較滿意，認為價格也屬合理范圍。

　　熟悉恒大操盤的人士介紹，對于恒大來說，恒大的市場化集團集中采購，可以幫助恒大以低于行業平均資金成本進行開發。另外，由于全部是政策性房源，不擔心銷售問題，可以節省一筆營銷和銷售費用。

　　即使退一步講，該項目不賺錢，恒大也能用其他高利潤的項目來平衡掉此項虧損。據恒大2012年年報顯示，其去年的土地儲備平均成本僅724元/平方米，遠低于萬科的2790元/平方米。

　　地王的威脅

　　可怕的并不是地王，而是由此引發的未來預期。夏家胡同地塊未來售價7萬只是保守計算。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，這是一宗“名副其實”的住宅單價地王。由于夏家胡同地塊周邊二手房(次新房)價約在3.2萬-3.8萬之間，此番競拍后，“面粉”高于“面包”的情況再次出現，這對當前房地產市場預期的影響在所難免，今年以來的調控成果很有可能不復存在。

　　胡景暉強調，不從根本上解決當前土地財政的問題，地方政府很難在限制地價方面有所作為，究其原因，在金融系統流動性饑渴情況下，地方政府還債壓力較大;另一方面，更多保障房開發還得依靠土地出讓金收入，土地低價出讓使得土地財政收入的減少，在一定程度上不利于低端收入家庭更快地解決住房問題。在上述雙重壓力之下，加上多數企業在一線城市儲備土地愿望強烈，倘若土地與財政制度不作出調整，未來各類“地王”還將不斷涌現。

　　在調控高壓下，地王也令地方政府擔心。在7月2日北京市國土局內部交流會上，北京市國土局相關負責人不無委屈地表示，“外界對于政府賣地誤解較多，近年來拆遷成本也在不斷增加，地方政府所獲得的土地收益占比在不斷降低。而北京也并不像其他城市一樣主要靠土地財政，實際上，北京市在抑制地價過熱也采取了諸多措施，比如配建保障房。”

　　政府上述表態是想獲得輿論的理解。實際上，北京市對于抑制地價的態度在夏家胡同地塊上也有所體現。從該宗地塊的價格上限來看，相比其最初的底價溢價率也僅35%，甚至距離50%的溢價紅線也有一定距離，由此可以看出土地部門在有意識地控制地價水平，防止“地王”出現。

　　“表面上看，這是政府控制地價的態度，但實際上，溢價率降低就意味著配建的保障房面積增多，這仍然會分攤到企業運作商品房的成本之中。”上述央企相關負責人稱，由于加入了保障房面積，因此房企的開發成本并未減少，仍然高企。

　　記者整理發現，夏家胡同地塊規劃建筑面積為76630平方米，卻配建了一半的公租房;恒大所獲得沙河地塊總建筑面積為51萬平方米，卻需要配建26萬平方米的公租房。

　　融創中國北京公司總經理荊宏告訴記者，融創最終放棄夏家胡同競拍，其中一個考慮因素就是由于配建的公租房面積占了一半，該項目所剩余的商品房操作空間過小，而這不適合融創一貫操盤的豪宅產品路線。中化方興相關人士也對記者道出類似的放棄理由。

　　思源經紀北京公司副總經理任莉甚至直言，一天之內上海、北京分別出現兩個高價地王，這有力地證明：“只要土地財政不變，任何調控都是殺雞取卵!”

　　7月3日這一天，北京共計出讓了4地塊土地，合計土地出讓金66.9億。整體市場未如預期火熱。除了夏家胡同地塊和恒大在沙河拿下的“巨無霸”地塊以外，萬科9億奪房山長陽地塊，溢價率1.1%;北京城建(10.10,0.05,0.50%)4.6億奪大興魏善莊地塊，溢價率1.1%。

　　北京市國土局相關負責人透露，接下來北京市會針對土地市場過熱采取一系列措施，其中就包括推出大規模“限地價，競房價”地塊。

　　(本報記者張曉玲、蘇絲對本文亦有貢獻)

　　(來源：21世紀經濟報道)