紀(jì)睿坤

　　在北京，不管是期房還是現(xiàn)房，開(kāi)發(fā)商暫失樓盤(pán)定價(jià)權(quán)已是公開(kāi)的秘密。在“新國(guó)五條”的調(diào)控背景下，近期關(guān)于北京市政府將實(shí)施最嚴(yán)商品房限價(jià)政策的消息陸續(xù)傳出。

　　據(jù)本報(bào)記者了解，事實(shí)上，限價(jià)并非新政，北京早在2011年就通過(guò)設(shè)置期房預(yù)售紅線穩(wěn)定新盤(pán)價(jià)格，只不過(guò)是從近期起，其執(zhí)行轉(zhuǎn)向公開(kāi)化和升級(jí)。

　　北京住建委主任楊斌上月10日公開(kāi)表態(tài)限價(jià)的兩條原則，一是不能明顯高于上一期項(xiàng)目售價(jià);二是不能高于周邊二手房?jī)r(jià)。

　　“之前也有這么要求，但沒(méi)有公開(kāi)，也沒(méi)相應(yīng)的文件，只是口頭通知，如今的公開(kāi)表態(tài)，從實(shí)際效果來(lái)看，口徑嚴(yán)很多，期房和現(xiàn)房漲價(jià)的空間均被圍堵。”一位不愿公開(kāi)姓名的開(kāi)發(fā)商介紹。

　　“實(shí)施嚴(yán)格的價(jià)格管控是當(dāng)前不得不采取的措施之一。”一位接近北京住建委的人士向記者表述，嚴(yán)格限價(jià)背后，是北京房?jī)r(jià)上漲的壓力以及落地最嚴(yán)房?jī)r(jià)目標(biāo)責(zé)任制的要求。

　　“最近兩個(gè)月，北京房?jī)r(jià)漲幅全國(guó)居首，已經(jīng)引起北京市領(lǐng)導(dǎo)不滿，并要求建委等相關(guān)部門(mén)對(duì)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行解釋、說(shuō)明。”上述人士介紹。最新數(shù)據(jù)顯示，北京4月份新房?jī)r(jià)格繼3月份后，再次領(lǐng)漲一線城市，同比漲幅連續(xù)第二個(gè)月超過(guò)10%。

　　現(xiàn)在北京2013年趨穩(wěn)的年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)已經(jīng)分解到各區(qū)縣，工作不力的，將進(jìn)行約談和問(wèn)責(zé)。上述接近北京住建委的人士表示，據(jù)其了解，北京市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)放話，房?jī)r(jià)控制目標(biāo)直接掛鉤相關(guān)負(fù)責(zé)人的“烏紗帽”。

　　“連成交價(jià)也卡死了”

　　說(shuō)起自己的買(mǎi)房經(jīng)歷，楊波就一肚子怨氣：“3月份說(shuō)開(kāi)盤(pán)，到現(xiàn)在還沒(méi)有開(kāi)。”他說(shuō)的是位于通州的一個(gè)剛需項(xiàng)目，其中50多平米的小戶型特別讓他中意，全款100萬(wàn)元左右。

　　該項(xiàng)目宣傳推200套房源，但包括楊波在內(nèi)在售樓處登記的意向買(mǎi)家已經(jīng)達(dá)500戶，他擔(dān)心選不到自己中意的戶型、位置，不得不天天電話咨詢開(kāi)盤(pán)時(shí)間。

　　售樓處給出的解釋是，預(yù)售證還未批下來(lái)，沒(méi)法賣(mài)，開(kāi)盤(pán)時(shí)間也不確定。

　　這也是北京諸多開(kāi)發(fā)商普遍面臨的苦惱，蓄客都準(zhǔn)備好了，就因?yàn)槟貌坏筋A(yù)售證而無(wú)法銷(xiāo)售。

　　本報(bào)記者實(shí)地走訪了解，截至目前，通州、大興、房山區(qū)域至少有5家樓盤(pán)因?yàn)闈q價(jià)問(wèn)題，預(yù)售證“難產(chǎn)”。

　　據(jù)悉，北京限價(jià)執(zhí)行升級(jí)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)是在4月。“之前預(yù)售證審批也會(huì)卡，但沒(méi)有這么嚴(yán)，”通州一位不愿公開(kāi)姓名的開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)稱(chēng)，現(xiàn)在的要求是，相比項(xiàng)目前一期和周邊二手房，幾乎是零漲幅，一點(diǎn)空間都不給。

　　“一直以來(lái)，大家都認(rèn)為，當(dāng)前建委限的是預(yù)售價(jià)，其實(shí)不然。”一位不愿公開(kāi)姓名的北京開(kāi)發(fā)商說(shuō)，“如果僅限預(yù)售價(jià)，樓盤(pán)在實(shí)際成交時(shí)，還具備一定的漲價(jià)空間，北京此前預(yù)留給開(kāi)發(fā)商的范圍是漲價(jià)5%-10%，而現(xiàn)在一點(diǎn)空間都沒(méi)有。”

　　記者查看北京住建委的項(xiàng)目公示數(shù)據(jù)庫(kù)了解，一般來(lái)說(shuō)，樓盤(pán)的預(yù)售價(jià)會(huì)高于實(shí)際的成交價(jià)格，有的相差5%，有的相差20%。

　　但4月份以后，“開(kāi)發(fā)商要審批預(yù)售證時(shí)，需要給建委報(bào)兩個(gè)價(jià)格，一個(gè)是預(yù)售價(jià)，一個(gè)是承諾價(jià)，”上述開(kāi)發(fā)商表示，所謂承諾價(jià)就是該樓盤(pán)預(yù)計(jì)入市的價(jià)格，也就是最接近實(shí)際成交的價(jià)格，在建委的“限價(jià)”規(guī)則中，上述兩個(gè)價(jià)格都要限。

　　“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的關(guān)鍵在于交易價(jià)格的統(tǒng)計(jì)，而非預(yù)售價(jià)格，如果承諾價(jià)批到2萬(wàn)，預(yù)售價(jià)格就算批到5萬(wàn)也關(guān)系不大，也只能按照2萬(wàn)成交。”張大偉表示，通過(guò)嚴(yán)卡預(yù)售價(jià)和承諾價(jià)，可以說(shuō)是限制樓盤(pán)在實(shí)際交易中漲價(jià)的雙重保障。

　　“現(xiàn)房也要限價(jià)”

　　在嚴(yán)厲的限價(jià)政策下，經(jīng)過(guò)近一個(gè)月的僵持，因漲價(jià)問(wèn)題而展開(kāi)的預(yù)售證博弈開(kāi)始減少，部分開(kāi)發(fā)商選擇了妥協(xié)，陸續(xù)入市。

　　據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，北京新房市場(chǎng)4月份共有13個(gè)項(xiàng)目獲得預(yù)售證，前半月僅3個(gè)項(xiàng)目通過(guò)，其余10個(gè)是在17日以后批復(fù)，其中6個(gè)是在4月27、28、29日這三天集中批復(fù)。

　　“拖一天，就是一天的人力成本和資金成本，劃不來(lái)，好不容易積累的客源也會(huì)流失，”上述通州不愿公開(kāi)姓名的營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)稱(chēng)，“只要不是賠本賣(mài)，就入市吧。”

　　但開(kāi)發(fā)商們的苦惱并未就此結(jié)束。因?yàn)榘凑招抡���，除了通過(guò)限制預(yù)售價(jià)、“承諾價(jià)”管住期房漲價(jià)之外，現(xiàn)房也需要接受建委的價(jià)格指導(dǎo)。此前開(kāi)發(fā)商企圖借期房轉(zhuǎn)現(xiàn)的漏洞被圍堵。

　　很多開(kāi)發(fā)商對(duì)于現(xiàn)房限價(jià)表示不理解。“現(xiàn)房已經(jīng)建成，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)完善屬于開(kāi)發(fā)商，不需要預(yù)售等相關(guān)政府參與審批的環(huán)節(jié)，價(jià)格管制，從法律來(lái)說(shuō)是行不通的。”一位不愿公開(kāi)姓名的開(kāi)發(fā)商曾向記者抱怨說(shuō)。

　　不過(guò)，據(jù)這位開(kāi)發(fā)商說(shuō)，建委也很聰明，沒(méi)有明文要求限制現(xiàn)房漲價(jià)，“只是說(shuō)，不準(zhǔn)你現(xiàn)房漲價(jià)，如果漲了，將會(huì)通過(guò)后續(xù)稽查的方式找你麻煩，查你樓盤(pán)存在的其他問(wèn)題。”

　　在前述接近北京住建委的人士看來(lái)，在當(dāng)前房?jī)r(jià)連續(xù)上漲的背景下，嚴(yán)厲的行政性價(jià)格管控是不得不采取的措施，行政成本高，后期副作用也很明顯，下一步的關(guān)鍵在于研究如何把商品房列入限價(jià)房管控序列。

　　楊斌表示，納入限價(jià)房序列管理的范圍主要是針對(duì)部分適合“夾心層”的商品房，而什么樣的人具備購(gòu)買(mǎi)資格，該類(lèi)房屋再上市需滿足怎樣的條件，具體細(xì)則正在研究中，并將很快落地。

　　記者獲悉，北京市建委接下來(lái)將組織開(kāi)發(fā)商座談，具體商討將部分商品房納入限價(jià)房管理，該如何執(zhí)行。