樓市調控不要只看“臨時療效”(人民時評)

　　徐立凡

　　只有那些與樓市有關的基礎性設計得到優化，樓市“越調越漲”的現象才會消失，人們的預期才會合理，調控的行政成本也將大大降低。

　　自廣東出臺樓市“國五條”調控地方細則后，北京、上海也均在3月底出臺了相關細則。樓市“高溫”地區調控細則的如約落地，對于下一步樓市的全局走向，具有方向標式的引領作用。

　　地方版細則，既是對樓市調控的具體實施依據，也反映著地方對于中央樓市調控政策的執行力�；洝⒕�、滬等地方版細則，都突出強調了“國五條”的調控邏輯，體現了中央和地方的一致態度。嚴格按個人轉讓住房所得的20%征收個人所得稅、進一步提高二套房貸首付款比例等要求，成為地方版細則中的高頻詞句，就證明了這一點。

　　加強稅收對于樓市的調控作用，是本輪調控最顯眼的一點。如何凸現稅收的導向性，又體現稅收應有的公平性，是地方細則中必須考量的重點。保證稅收公平，需要以較為完善的個人住房信息系統和較為公允的房屋價值評定為前提。京、滬版細則中都明確規定，能核實房屋原值的住房轉讓所得征收20%個稅，就體現了對于征稅導向性和公平性的雙重考量。

　　此外，地方版細則還兼顧到了因樓市調控而引發的社會反應。過多集中于樓市的財富聚集效應，決定了樓市調控政策的效應不會只局限于行業內部，而往往會引起較大的社會反響。近期一些地方出現的搶過戶熱、假離婚熱，主要原因就是為了規避炒樓新增的稅收成本。京版細則明確規定禁止京籍單身人士購買二套房，要杜絕的就是因樓市調控引發的不良社會效應。

　　地方版調控細則出臺后“療效”如何?不同的人會有不同的看法，這其實很正常。一方面，樓市聚集了太多的利益訴求，決定了判斷標準的不統一;另一方面，樓市調控既不能完全靠行政命令完成，也不能完全靠市場自發秩序調整。如何在政府和市場中尋找到最佳交集點，從而達到雙方意愿的平衡，需要長期探索。從這個角度說，樓市調控的“療效”非一日之功能夠完全顯現。

　　但有一點可以肯定，從中央到地方的一系列明確舉措，表明抑制樓市非理性因素的政策環境將長期存在。因此，重要的問題在于，在政策環境非常明確的情況下，為什么樓市時常反復，甚至出現“越調越漲”的現象?

　　根本原因不在于樓市調控的方向、節奏，或某一調控環節的細則是“松”還是“嚴”，而在于與樓市相關的基礎性制度中，存在著鼓勵樓市非理性因素生成的驅動力。比如，過度依賴土地財政，致使土地的開發使用權過于集中，在這種情況下，土地的價格發現無法由市場完成，這最終體現到樓價的昂貴中;又如，樓市具有過強的貨幣反應，社會資金投資渠道的狹窄，又進一步增加了樓市對資金的吸引力，導致樓市價格往往受到流動性的哄抬;再如，地區發展的不平衡，造成了人力和資金的不均衡流動，也導致了一線城市和其他城市樓市的寒暑不一，熱的更熱，冷的更冷。

　　事實早已表明，讓樓市真正健康起來，不能只靠技術性調控。技術性調控的效果只能是階段性的，對市場泡沫的去除也難以鞏固。只有那些與樓市有關的基礎性設計得到優化，樓市“越調越漲”的現象才會消失，人們的預期才會合理，調控的行政成本也將大大降低。