政府賣地錢一季度增一半國五條遇土地財政“怪圈”

　　在一季度財政收入上，中央和地方的情況可謂冰火兩重天。

　　今年一季度，全國公共財政收入增長6.9%，比去年同期回落7.8個百分點。其中，中央財政收入同比下降0.2%，而地方財政收入同比增長13.7%。“這一減一增并不正常。”4月18日，中央財經大學財政稅收研究所所長曾康華在接受記者采訪時表示，地方財稅增加主要是受房地產成交額增加推動，表明地方對土地財政的依賴至今有增無減。他認為，地方要走出“土地財政”怪圈，必須要加大地方稅制改革的力度，唯有改革才能消除地方錢袋子背后的焦慮。

　　增在“房”與“地”

　　“地方財政收入增長，主要是房地產市場成交額增加，相關地方稅收相應增加。”在分析地方財政收入(本級)增長的因素時，財政部這樣解釋。

　　一季度，房地產相關稅收增幅普遍高于全國財政收入增幅。

　　在房地產行業征收的稅種中，契稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅的稅收收入增幅分別為 38.3%、34.7%、7.9%和7.5%。

　　這四項稅收合計2575億元，占地方財政收入14.78%。

　　中國18個稅種中，涉及房地產業的有10個，其中5個稅種僅在房地產行業征收，為房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅。另有5個稅種也涉及其他行業，包括營業稅、企業所得稅、個人所得稅、城市維護建設稅、印花稅。

　　本報記者梳理發現，5個涉及房地產及其他行業的稅種中，營業稅一季度累計收入4576億元，同比增加561億元，增長14%。“這些年地方財政收入增長，主要是房地產市場成交額增加，相關地方稅收相應增加。”中科院房地產研究室主任倪鵬飛對本報記者表示，僅針對房地產業征收的上述五大稅種中，其總收入從2003年的900多億元，暴漲至2012年的1.01萬億元，增幅高達十倍有余。

　　除了“房”就是“地”了。地方政府性基金是地方收入的大頭，在分析其增長因素時，財政部給出的理由主要是“受土地成交額增加”的影響。財政部的數據顯示，一季度，國有土地使用權出讓收入7700億元，同比增長46.6%，而去年一季度同比下降34.6%。

　　此外，據記者采訪獲悉，部分省市區營業稅改增值稅試點后，相關收入歸屬地方，這也相應增加了今年首季地方的財政收入。“房地產交易帶動地方財政收入增速明顯。”倪鵬飛說，房地產相關的稅收占地方財政收入的40%-60%，個別地方更高。

　　根在地方稅制

　　稅收收入靠“房”，基金收入靠“地”，地方土地財政的怪圈并非一天了。在談及地方稅制改革時，中科院稅收研究室主任張斌表示，這非常復雜。“真正的原因在于，分稅制導致地方財力吃緊。”據曾康華分析，眼下的地方財政收入占全國財政收入的比重，已由分稅制改革前的70%左右驟降到50%以下。雪上加霜的是，地方政府承擔著與其財力極不相匹配的事權。

　　在這種情況下，“土地財政”成了名副其實的“二財政”，依靠出讓土地使用權的收入，成為了地方財政的主力。因為土地出讓后，地方政府還能獲取包括建筑業、房地產業等營業稅為主的收入，這些收入全部歸地方支配。“僅此兩項就占到地方稅收的近四成。”曾康華說。

　　但無論如何，以土地出售為主的“土地財政”只能起到暫時性的緩解作用。這是與我國當前實施的分稅制具有緊密聯系的。“除了規范現行的土地制度外，最根本的一條就是要對現行的財政稅收制度進行改革。”倪鵬飛舉例說，正在進行的營業稅改增值稅的核心問題仍是稅權分配的問題。

　　安邦咨詢高級研究員賀軍撰文稱，土地財政導致中國政府今年將面臨空前的“財政焦慮”。長期以來，中國的財政收入保持了20%-30%的持續高速增長，2011年的增幅也高達24.8%，2012年的增幅雖降為12.8%，仍保持了兩位數增長。在2013年的預算中，全國財政收入126630億元，增長8%，增速降為個位數。一季度的財政收入增長明顯低于8%，中央財政收入甚至出現了負增長。

　　一消一漲，加大了中國財政平衡的難度和壓力。剛剛就任財政部部長的樓繼偉曾表示，中國“應該建立穩定平衡的強大的財政”。他表示，現在財政支出增長非常快，今后不太可能出現超規模的增長，這方面國內面臨實質性壓力。

　　財政焦慮不僅僅是中央才有，對地方政府而言，涉及實實在在的利益問題。對地方來說，現在調控房地產、營改增，首先沖擊的就是地方財政。就此，賀軍也認為，與中央政府相比，沒有發債權的地方政府面臨的“財政焦慮”更為嚴重，也更有可能出臺畸形的增收舉措。這當中，房地產稅收一枝獨秀，使經濟結構轉型變得異常艱難。曾康華說，逼急了，地方還會轉向多征稅、重復征稅以及增加名目繁多的罰款等。(華夏時報)

　　政府拿走房價六成歷次樓市調控成“空調”

　　日前，某媒體負責人稱，“2012年房地產業銷售6.4 萬億元，繳納契稅2874億元、房產稅1372億元、營業稅4051億元、土地增值稅2719億元，繳稅合計約1.1萬億元，銀行房貸余額12萬億元，獲8400億元利息，土地收入28517億元，政府和銀行從房地產獲得收入47917億元，占6.4萬億元收入的75%。”該微博被轉發一萬多次，“75%”這一驚人的數字，引發了較大爭議。

　　對于上述計算方法，多位業內人士表示，簡單地將該年的土地出讓金與稅費相加，除以該年新建商品房銷售總額，并不準確。中國房地產學會副會長陳國強向記者表示：“土地出讓金與房地產銷售兩者發生的時間并不匹配。也就是說，拿地之后，出讓地塊上的項目獲得銷售收入通常是在一年半到兩年之后，因此當年的土地出讓金并不能簡單地計算為當年的房地產的成本。此外，從銀行獲得貸款會產生相應的融資成本和財務成本，這些都是開發商的成本之一。”“土地出讓金以及稅費占房地產銷售收入百分之六十左右。”陳國強表示，地價約占房價成本的三分之一到二分之一，稅費大約占房地產銷售的三成到四成。除了土地和稅費之外，房企還有其它成本產生。

　　包括中國指數研究院副院長陳晟、華東師大商學院房地產系主任華偉在內的專家均認為，目前來看，60%是比較客觀的比例。

　　財政部公布的數據顯示，一季度房地產交易帶動地方財政收入增速明顯，收入達到17428億元，同比增長13.7%，但同期的中央財政收入14606億元，同比下降0.2%。歸地方所有的稅種中，營業稅為4596億元，同比增加561億元，增長14%;土地增值稅822億元，同比增長34.7%;契稅917億元，同比增長38.3%。“從中可以看出房地產對地方政府的重要性和貢獻度，稅費與土地價格難以下降，加之原材料、勞務用工費的上漲，正所謂水漲船高，房價難以下降。這也是歷次調控成為空調的主要原因。”華偉表示。(華夏時報)

　　政府賣地：去年入賬2.7萬億元

　　國土資源部20日公布《2012年中國國土資源公報》顯示，2012年全國出讓國有建設用地面積32.28萬公頃，出讓合同價款2.69萬億元。其中招標、拍賣、掛牌出讓土地面積29.30萬公頃，出讓合同價款2.55萬億元。

　　全國重點城市土地抵押監測表明，截至2012年底，全國84個重點城市處于抵押狀態的土地面積為34.87萬公頃，抵押貸款總額5.95萬億元，同比分別增長15.7%和23.2%。全年土地抵押面積凈增4.72萬公頃，抵押貸款凈增1.12萬億元。公報顯示，2012年全國批準建設用地61.52萬公頃，其中轉為建設用地的農用地42.91萬公頃，耕地25.94萬公頃，同比分別增長0.6%、4.5%、2.5%。

　　2012年，全國供應房地產用地16萬公頃，全國105個監測城市住宅地價同比漲幅為2.3%，維持在歷史低位水平。截至2012年底，全國處于在建狀態住房用地26.3萬公頃，同比增加31.3%。(新華社)