國家層面可能不會再出更細節文件;根據現有政策口徑，地方操作依然留有余地;北京明確特定情形下仍按“老辦法”征稅

　　張靜 藍之馨 張煥

　　4月1日，“國五條”地方細則密集出臺后的第一個工作日。市場并沒有“愚人”，廣州的地產中介已經感受到成交量的下滑。

　　但有一個現象值得關注，廣州中原地產一位經紀人告訴《第一財經日報》記者，個稅仍然按照原有的操作方法來進行。目前，二手房轉讓個稅征收有兩種方式——按照總價核定征收或按照差價的20%征收，前者是市場普遍操作的方式，后者是“國五條”明確要求推進、但在一些地方細則中避而不談的。

　　昨天，國家稅務監管層人士對《第一財經日報》記者透露，稅務部門應該不會再出臺更細節的文件了。同一天，亦有媒體援引國稅總局人士的話稱，具體如何執行、執行到什么程度，這要看地方政府。

　　本報記者了解到，如上述中介透露的案例，地方在執行過程中依然保有一定的“自由裁量權”。也就是說，20%個稅的條款在得到堅決執行的同時，依然給條件不允許時執行“老辦法”留有余地。

　　北京地稅局昨天公布的細化政策口徑就對20%個稅問題進行了詳細說明，但同時稱，在特定情形下，仍可以按照房屋總價核定征收1%的個稅。廣州市地稅局相關負責人則告訴本報記者，配套辦法預計很快出臺。

　　政策口徑明確

　　連日來，一些地方政府出臺的“國五條”落實細則給外界的印象是，細則不細、“一句話調控”。這也令市場擔憂調控“溫柔落地”、貫徹不堅決。

　　一個考量因素是20%個稅的提法，一些地方細則對此模糊帶過甚至只字不提。有分析稱，20%個稅如何征需要稅務部門再出配套細則。

　　稅務部門監管層人士昨天對本報記者透露，目前并沒有司局正在制定細則的消息，“這么大事肯定要上報國務院，但都沒有掌握這方面信息。”

　　上述人士認為，根據目前來看，此次“國五條”中的20%征稅只是國務院重申了規定，并不是新政策。

　　1994年起實施的《中華人民共和國個人所得稅法》就規定，“財產轉讓所得”應按20%的稅率繳納個人所得稅，這里所說的財產就包括房產。根據政策口徑，應納稅所得額為轉讓收入額減除財產原值和合理費用后的余額。

　　國稅總局2006年7月出臺通知，明確了住房轉讓所得征收個稅的政策口徑，稱房屋原值為購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費，合理費用是指住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。該文件不但明確了商品房也明確了保障房和已購公有住房原值的核定方法。

　　而目前市場普遍操作的按照總價征稅方式也有政策依據。上述國稅總局通知稱，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個稅金額。同時，“滿五唯一”免征個稅。2009年，國稅總局進一步明確，轉讓普通住房以收入的1%核定應納個稅額，非普通住房為2%。

　　“稅務部門應該不會再出臺更細節的文件了。”上述人士稅務部門監管層人士告訴本報記者，“如果仔細觀察，很多時候所謂的新政只是強調過去的觀點或換個說法強調而已。”

　　據上述人士解釋，之所以2006年出臺文件規定了可按成交價1%~3%征稅，就是因為如果按照差額20%征稅需要核實房屋原值，操作難度較大，“貸款利息、裝修成本這些都太難核實了，還會增加納稅矛盾。”

　　“個稅的征收部門在地稅，地稅又聽命于地方政府。”該人士稱。

　　各地操作待觀察

　　率先出臺地方調控細則的北京昨天也較早明確了20%個稅的細節問題。

　　北京地稅發布的政策解讀中明確，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征，同時還確定了除了商品房之外的保障房和公有住房等“特殊住房”的原值認定方式。

　　這等于解決了應稅賣房差額的一部分扣除額，另一部分則是所謂的合理費用。對此，北京的文件中稱，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。

　　該解讀同時落實了上述國稅總局通知，明確轉讓住房過程中繳納的稅金是指營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等。

　　但在現實操作中，對于確不能提供房屋原值相應憑證，且主管稅務機關通過稅收征管、房屋登記等信息系統也未能核實房屋原值的，北京地稅明確，依然可以以房屋交易價格按核定征收率1%計算個稅。

　　同時，根據北京地稅的口徑，“滿五唯一”轉讓所得免征個稅的優惠政策依舊有效。

　　“這樣對房地產最大的沖擊是很多不滿五年期的房子就不賣了，改為出租，租金價(1602.60,1.70,0.11%)格又會上升，但同時，租金也需納稅，這方面的稅收又會增加。”上述稅務監管層人士表示。

　　目前，是否會有更多城市跟進明確20%個稅的細則還有待觀察。

　　廣州市常務副市長陳如桂近日向包括本報記者在內的媒體透露，“國五條”廣州細則出臺后，稅務局會根據細則出臺一個具體的辦法。

　　昨天，本報記者就“個稅征收的細則何時出來”的問題致電廣州市地稅局相關負責人，該負責人表示，這個還在研究當中，應該會很快了。

　　一名熟悉廣州地產界的人士告訴本報，“國五條”細則中強調“按轉讓所得的20%計征”的前提是“通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的”，這就為地方操作留下了余地。

　　“很多時候都可以說不能核定嘛。”上述人士說，而據他所掌握的信息，廣州很有可能也跟北京一樣，如果難以核定房屋原值，就按照房屋售價的1%來征收個稅。

　　但業內人士同時稱，近年來由于更多地方的稅務部門和住建部門開始聯網，稅務部門可以調看到合同價和契稅等信息，這有利于執行按差額20%征稅。

　　上述廣州中原地產的經紀人告訴本報，昨天的成交量較十天之前有所下滑，一方面由于更多買房者的觀望態度，一方面也由于小長假前是廣州的購房淡季，但依然有人辦理過戶，且手續與此前無異。

　　“在個稅征收細則出來之前，客戶和業主都在觀望。”這位經紀人說。

　　廣州一家地產公司總裁分析，廣州還未公布的二手房交易稅操作細則很可能只是對現有做法的一個鞏固說明而已。