張歆晨

　　[ 去年，廣州市全年一手房成交均價(jià)14044元/平方米，同比2011年上漲4.8%。如果今年房?jī)r(jià)限漲幅度為10%，即15448.4元/平方米，那么3月的14519元/平方米，離紅線越來越近 ]

　　就在廣州市地方版“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則即將出臺(tái)之際，房?jī)r(jià)上漲的壓力已經(jīng)實(shí)實(shí)在在擺在了廣州面前。

　　3月份，在新政實(shí)施的陰霾之下，廣州一二手市場(chǎng)成交量與成交價(jià)格雙雙上漲。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月26日，當(dāng)月廣州一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為14519元/平方米，環(huán)比漲5.5%，同比漲28.3%，同比漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于之前的1月和2月。

　　如果按照全年房?jī)r(jià)漲幅不超過同期GDP計(jì)算，3月份的一手房?jī)r(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這一漲幅。這意味著，未來的時(shí)間內(nèi)，廣州控制房?jī)r(jià)的壓力不輕。

　　價(jià)量齊升考驗(yàn)調(diào)控紅線

　　按照規(guī)定，廣州市地方版“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則將于本月底出臺(tái)，這意味著，時(shí)間僅剩三天。

　　雖然20%差額個(gè)稅如何征收將是細(xì)則中最受關(guān)注的內(nèi)容，但廣州將如何確立今年的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)同樣值得玩味。

　　日前，廣州市副市長(zhǎng)陳如桂便直接透露了政府目前的難處。他在一次新聞發(fā)布會(huì)中指出，房?jī)r(jià)漲幅不該高于GDP漲幅(10%)，但是過去的1、2月份房?jī)r(jià)已經(jīng)分別漲了10%和14%，因此，“廣州的房?jī)r(jià)調(diào)控壓力比哪個(gè)城市都大”。

　　按此邏輯，如果考慮到3月份的房?jī)r(jià)漲勢(shì)，廣州未來的樓市調(diào)控更是“壓力山大”。

　　網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心摘取房地產(chǎn)交易官方網(wǎng)站陽光家緣的統(tǒng)計(jì)顯示，截至3月26日，當(dāng)月廣州一手住宅網(wǎng)簽8629套，環(huán)比2月成交量大漲47.1%，同比去年漲31.2%，網(wǎng)簽均價(jià)為14519元/平方米，環(huán)比漲5.5%，同比漲28.3%。

　　對(duì)于3月一手房的大幅上漲，業(yè)內(nèi)人士將原因歸咎于市場(chǎng)將“國(guó)五條”征收“20%差額個(gè)稅的政策”解讀為把買家逼向一手市場(chǎng)，從而導(dǎo)致開發(fā)商奇貨可居甚至調(diào)高售價(jià)。

　　有最新的市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果證實(shí)了一手房普遍漲價(jià)的事實(shí)。網(wǎng)易百盤調(diào)查顯示，廣州100個(gè)樓盤中成交均價(jià)較上一月有所上漲(漲幅超過1%)的項(xiàng)目猛增至61個(gè)，而成交均價(jià)持平(漲跌幅不超過1%)的項(xiàng)目有28個(gè)，成交均價(jià)下降(跌幅超過1%)的項(xiàng)目?jī)H11個(gè)。

　　絕大部分樓盤的漲價(jià)最終導(dǎo)致了3月房?jī)r(jià)的上漲，而買家出于對(duì)新政的擔(dān)憂慌忙入市。一位購(gòu)房者表示，既然大家都認(rèn)為房?jī)r(jià)沒有下跌空間，那么遲早買都一樣，而且擔(dān)憂首付比例上調(diào)以及貸款門檻再度提高，只好趕緊出手。

　　一位房產(chǎn)銷售人員則表示，其實(shí)很多買家對(duì)市場(chǎng)和政策并不十分清晰，但他們?cè)谶@個(gè)月內(nèi)做決定的時(shí)間明顯縮短。

　　相對(duì)于二手市場(chǎng)，一手房市場(chǎng)已經(jīng)相對(duì)理性，但高達(dá)28%的漲幅依然暴露出其間的瘋狂。只是，瘋狂的后果便是未來房?jī)r(jià)的調(diào)控壓力。

　　去年，廣州市全年一手房成交均價(jià)14044元/平方米，同比2011年上漲4.8%。如果今年房?jī)r(jià)限漲幅度為10%，即15448.4元/平方米，那么3月的14519元/平方米，離紅線越來越近。

　　地王豪宅頻推倒逼房?jī)r(jià)

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，地方政府平滑數(shù)據(jù)的方法很多。例如此前未經(jīng)證實(shí)的消息顯示，廣州部分豪宅領(lǐng)取預(yù)售證和備案登記受到限制。

　　事實(shí)上，有業(yè)內(nèi)開發(fā)商透露，為了避免豪宅集中簽約拉高全市均價(jià)，相關(guān)部門在很早之前就對(duì)豪宅的登記進(jìn)行“管理”，拉長(zhǎng)登記的時(shí)間周期，以此平滑整體均價(jià)。

　　從某種程度上看，減少豪宅的成交比重，是調(diào)控房?jī)r(jià)最有效的方法之一。但是，廣州今年的豪宅市場(chǎng)卻格外熱鬧。

　　不久前，位于廣州白云區(qū)白云新城的兩個(gè)豪宅相繼開售。兩個(gè)項(xiàng)目分別為當(dāng)年保利和中海拍得的“地王”，樓面地價(jià)超過2萬元/平方米。如今，名為保利云禧和中海云麓公館的兩個(gè)項(xiàng)目均以大約4萬元/平方米的售價(jià)面市。

　　鑒于廣州市區(qū)土地資源稀缺以及土地成本逐年走高，豪宅化趨勢(shì)已基本確立，整個(gè)廣州中心六區(qū)基本呈現(xiàn)“豪宅圍城”的現(xiàn)象。

　　一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近年在市區(qū)豪宅扎堆的現(xiàn)象，除了地價(jià)較高這個(gè)基本因素外，還與開發(fā)商的定位有關(guān)。目前在廣州存活的開發(fā)商大部分為大型房地產(chǎn)集團(tuán)，他們大多為了打造高品質(zhì)的企業(yè)形象而提高產(chǎn)品規(guī)格，同時(shí)，高標(biāo)準(zhǔn)的精裝修豪宅毛利率也較為可觀。

　　盡管在整個(gè)廣州市場(chǎng)上，豪宅的比例依然有限，但越來越多豪宅入市且價(jià)格不斷被刷新的事實(shí)，卻成為廣州房?jī)r(jià)調(diào)控難以逾越的“絆腳石”。

　　數(shù)據(jù)顯示，過去短短七天時(shí)間內(nèi)，均價(jià)在40000元/平方米上下的保利天悅成交了約50套。而這，只是廣州豪宅市場(chǎng)的一個(gè)縮影。

　　可以預(yù)見，2013年的房?jī)r(jià)調(diào)控，將極大考驗(yàn)廣州的智慧和拿捏能力。