租房市場還需什么政策保障

　　租賃市場難言健全

　　房東隨意“調漲”租金、中介也可操縱市場……國內的租房市場仍然存在諸多不規范的地方。

　　春節后，國內部分城市租金水平再次大幅上漲，北京、上海、廣州等一線城市房租漲幅超過10%。房租上漲并非不可以，但問題是房租上漲無序，甚至存在操縱的嫌疑。由此看來，我國租房市場還存在很多不規范的地方。

　　全國人大常委、民建中央副主席、經濟學家辜勝阻在接受本刊采訪時指出，我國住房租賃市場發展水平過低，是社會管理短板。市場處于自我運行狀態，監控管理也不到位，而且存在一定程度的壟斷特征，這些因素都影響到了租賃市場的發展。

　　市場人士表示，住房租賃市場的不健全，其根源在于政府在此前很長一段時間內對此不夠重視。住房問題涉及到一個公民最基本的住房需求和權利，因此很多發達國家的公共住房立法都是國家大法，例如在美國、日本、新加坡等國家都通過完善的法律來保障居民“住有所居”。

　　辜勝阻直言，反觀我國，住房租賃市場不完善，立法滯后，主要體現在以下兩個方面：首先是房屋租賃市場監管制度不健全，住房租賃市場法規不健全，很多管理環節無法可依，多頭管理現象嚴重，導致承租人合法權益得不到保障;其次是對廉租房、公租房監管不到位，管理不健全，騙購、騙租保障性住房的違法成本較低，導致“雀占鳩巢”現象的發生，妨礙社會公平。

　　辜勝阻表示，我國住房制度改革從實施之初就在某種程度上擔負了拉動經濟增長的功能。在經濟增長的沖動下，一些城市政府過度強調住房的經濟發展功能而忽視了住房的保障功能，保障性質的租房建設仍然滯后在所難免。

　　政府應該怎么做

　　怎么做才能讓民眾放心地選擇租房呢?

　　易居研究院企業研究中心首席研究員、總經理周建成博士表示，要讓民眾接受租房的理念，政府要做的就是應該提供更多的市場選擇、價格能夠得到保護、租期相對穩定的房屋讓居民進行選擇。也就是說，如果把租房當作滿足住房消費的主導方式之一，那就需要政府在加大房源供給、鼓勵租房措施、管理住房租賃市場等諸多方面，制訂出一套全面的制度和政策。

　　政府該怎么做?應該從哪幾個方面入手，經濟學家和市場觀察人士給出了具體的建議。

　　擴大住房租賃市場供給，尤其是公租房在整個租賃市場中比重的提高，是解決當前矛盾的關鍵所在。據了解，目前我國住房租賃市場的供應主體仍然為個人，以社會租賃房為主，政府和企業參與程度很低。對此，辜勝阻表示，我國住宅租賃市場存在供給不足和結構性矛盾等位碼頭，其主要原因是住房租賃市場缺乏合理的利益驅動機制。現行的政策安排基本上是鼓勵住房出售，企業如果經營租賃住房，稅費負擔過高，投資回收周期長，缺乏有效的激勵機制。

　　要改變這種現狀，政府首要任務是擴大公租房在保障房中的比重。辜勝阻表示，通過加大對建設公租房的資金保障和土地供給，并通過財稅和金融政策，引導更多的住房建設并持有出租，增加中低端租賃住房的供應。

　　吸引企業參與建設和持有出租類房屋，也是有效增加供給的一種手段。但現行的財稅政策以及相關政策扶持力度不夠，企業參與的熱情非常低。周建成坦言，除了有個別別墅項目持有并出租外，大量持有公寓并出租的開發商幾乎找不到。“稅收成本過高，持有成本大，資金成本高，這些都是開發商不愿意持有物業的原因。”周建成說，要改變這種現狀，政府需要從稅收體制方面進行引導，并在土地、信貸融資方面給予支持。

　　在租房者權益保護方面，也要下功夫，比如加強對租房市場的管理，規范住房租賃市場中介，以減少中間環節的租房成本。辜勝阻舉例說，北京前10家中介公司占據北京至少90%以上的市場份額，對租金上漲具有巨大影響。同時，還應該加大對租賃市場的價格監控。周建成表示，對于價格異動甚至是“跳漲”情形，應該采取相應的手段進行干預。

　　目前令租客感到有些苦惱的是，一些房東多變，會隨意要求租客搬離租屋，這也是大多數人不愿意租房的主要原因。但在海外國家，相關法律規定，不能隨意要求租客搬走，即使出現欠租情形，也必須通過法律方式來解決。對于這種做法，周建成認為有可取之處，管理部門應該考慮加大對租客的保護力度。

　　另外，還可以考慮對個人租房者給予金融方面的扶持。據了解，目前全國有超過1.2億人繳存公積金，繳存總規模超過2萬億元。但根據現行《住房公積金管理》條例規定：“住房公積金應當用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房，任何單位與個人不得挪作他用。”條例雖然允許租房者有條件地利用公積金租房，但存在“看得見，拿不到”的“玻璃門”現象。