據(jù)中華工商時報 大多數(shù)城市將調控目標定在10%-15%，且與GDP掛鉤，實際上失去了調控的本意，完全演變成了“控漲”。

　　-融資渠道收緊房企急需加大融資力度。

　　-房企多元化經(jīng)營策略提速，產品線逐步向二三線城市及商業(yè)地產。

　　“新國八條”中逐條措施的落實，開發(fā)商冷暖自知。

　　對于目前熱議的房價調控目標，接受采訪的開發(fā)商均認為，相比于限購令，房價的調控對市場的影響并不大。“房價調控目標只是控制了最高漲幅，并不是直接降低房價，要達到效果，除了地方政府的決心和執(zhí)行力度外，還在于房企自身市場行為的調整。”

　　盡管開發(fā)商無懼房價目標調控，但從各大上市房企公布的2010年年報來看，其形勢并不容樂觀。“萬保招金”四大房企均在年報中都表現(xiàn)出對資金的渴求，和去年相比，房企多元化經(jīng)營也顯得更加迫切，轉戰(zhàn)二三線城市發(fā)展，進軍商業(yè)地產以及保障房領域都列入今年的發(fā)展戰(zhàn)略。

　　尤其值得注意的是，央行在4月6日再次加息0.25個百分點，在樓市政策和貨幣政策繼續(xù)從緊的背景下，業(yè)內人士認為，部分開發(fā)商會因為扛不住，將在5月前后出現(xiàn)降價促銷的局面。

　　房企無懼房價目標調控

　　3月下旬，各地密集出臺房價調控目標，除了北京提出“穩(wěn)中有降”外，其他地方則均以“漲”為主，這也在社會上引發(fā)“限漲”成“調漲”、政府默認房價上漲等爭議。

　　“從目前已出臺調控目標的城市來看，大多數(shù)城市都將房價上漲目標控制在10%-15%之間，且都與GDP掛鉤，實際上已失去了原本的調控意義，而完全演變成了‘控漲’。”中華企業(yè)市場部經(jīng)理戴正芳表示。

　　而在寶龍地產控股有限公司副總裁林峰利看來，房價控制目標掛鉤當?shù)谿DP及人均收入增長水平并不能起到控制房價的目的，也并不能從根本上保證房地產市場的健康發(fā)展。“目前限購、限貸的政策均為短期政策，要解決高房價問題還是要從交易環(huán)節(jié)去增加稅收，比如200萬購買的房子300萬售出，對獲利的100萬進行征稅，抑制其中一些投資投機行為。”

　　“此次房價調控目標只是控制了最高漲幅，并不是直接降低房價，具體控制房價效果還是取決于地方政府的決心和執(zhí)行力度。”上海盤古房地產有限公司總經(jīng)理宋海認為，調控目標如果落實到房企，房企一是把握調控脈絡，緊跟政策方向，二是回歸到產品本身。

　　事實上，在大部分開發(fā)商看來，房價的調整還是取決于他們自身的經(jīng)營環(huán)境和市場策略。“房價控制目標是控制成交量的手段，但政府一般不會采取直接干預定價的手段。開發(fā)商在市場經(jīng)濟環(huán)節(jié)里根據(jù)市場情況調解定價，有可預見性。”上海的一位房企老總表示，很多在3月份開盤的樓價都比外界預期要低，并出現(xiàn)了個別樓盤的熱銷場面，更有不少樓盤采取優(yōu)惠措施，這都是開發(fā)商謹慎應對市場環(huán)境的表現(xiàn)。

　　房企多元化經(jīng)營提速

　　隨著樓市調控的步步深入，房企也不斷調整未來發(fā)展戰(zhàn)略。在近期各大上市房企競相公布的2010年年報中，對比去年的年報，從“努力加強”、“大力拓展”等措辭的變化中不難看出，房企多元化經(jīng)營策略在提速加碼。這表現(xiàn)在，一方面是在國內融資渠道收緊的情況下，要加大融資力度；另一方面是，產品線也在逐步向二三線城市以及商業(yè)地產和保障房領域推進。

　　招商地產今年的年報顯示，公司將深化現(xiàn)有銀企合作的基礎，加大地產金融產品的研究與應用，多元化多渠道籌集資金，滿足公司生產經(jīng)營與中長期發(fā)展的資金需求。和去年年報相比，招商還首次提出要加快項目開發(fā)周轉速度，不斷提升資金綜合使用效益。金地集團則表示，在融資方面要繼續(xù)探尋多元化公司融資途徑，大力開展基于項目層面的股權合作，同時還要逐漸形成金地的地產金融模式。

　　即使對于成為國內今年首個邁入銷售千億大關的萬科，其在年報中也表現(xiàn)出資金的渴求，要求在深耕現(xiàn)有銀企合作的基礎上，進一步拓展渠道，關注各類創(chuàng)新型金融產品，通過廣泛合作以實現(xiàn)資源整合和優(yōu)勢互補。而在去年年報中，萬科并未提及有關融資的內容。

　　在市場經(jīng)營方面，招商地產提出，今年要大力拓展周邊的二三線城市，實現(xiàn)一、二、三線城市梯度發(fā)展和全面開發(fā)，同時還將努力加強對商業(yè)地產資源的整合力度，探索搭建全國性商業(yè)地產管理及運營組織架構，落實新商業(yè)模式的探索和培育，并首次在年報中提及繼續(xù)參與保障房的建設。

　　金地集團也將在2011年，在繼續(xù)做大做強住宅業(yè)務的同時，還將發(fā)力于商業(yè)地產領域，在資源允許的情況下將適度考慮現(xiàn)有區(qū)域內的新城市及新區(qū)域拓展，同時加快研究尚未進入的新興城市群，把握市場進入時機。

　　保利地產的年報顯示，為應對行業(yè)激烈競爭，一方面，公司將繼續(xù)做大做強現(xiàn)有城市，提升市場占有率，并適度向其他二三線城市輻射；同時積極把握城鎮(zhèn)化和保障性住房的發(fā)展機遇，實現(xiàn)公司規(guī)模平穩(wěn)較快發(fā)展。

　　房價下跌幾率增大

　　在房企自身調整的同時，市場仍在進一步走向從緊。4月6日，央行決定上調金融機構存貸款基準利率0.25個百分點，雖然此舉更多的是為了應對通脹，但房地產業(yè)也將受此影響。

　　“此次作為央行年內的第二次加息，房地產企業(yè)承受的壓力加劇，面臨的資金考驗日益嚴峻。”21世紀不動產集團市場總監(jiān)林蕾認為，開發(fā)商不僅要面對信貸的緊縮，還要應對包括市場和行政手段在內的疊加效應，時間越往后越能體現(xiàn)出資金被擠壓的緊迫感、倒逼感。

　　事實上，部分開發(fā)商已經(jīng)感受調控的壓力，行業(yè)的分化調整也在逐步加劇。據(jù)上海聯(lián)合產權交易所提供的最新市場情況，在最近的一周內，上海產權市場上房地產業(yè)的成交金額居于首位。而清科研究中心近期發(fā)布的報告也顯示，在樓市新政步步緊逼和宏觀調控層層升級的大背景下，預計2011年房地產市場將踏上并購巔峰，超越2010年的84起紀錄，并購數(shù)量有望突破百起大關。“資金實力薄弱、融資無門的房企瀕臨被吞并的危險境地，而像萬科這樣已在全國廣泛布局、現(xiàn)金流和土地儲備充裕的‘財大氣粗’的大型房地產公司則擇機擴展全國版圖，通過并購獲得業(yè)務和土地，將境遇拮據(jù)的小企業(yè)卷入麾下。”

　　而對于房價，盡管根據(jù)多個機構的監(jiān)測，3月份全國城市成交量普遍出現(xiàn)大幅下跌，但大部分仍在上漲，雖然多只是微漲。“在政策的持續(xù)作用下，房價上漲的動力將日趨微弱，部分開發(fā)商會因為資金的問題，在5月份左右出現(xiàn)降價促銷。”全經(jīng)聯(lián)研究院副院長陳寶存說。本報記者 石俊