在《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》中規(guī)定，各城市人民政府要合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。如今，期限將至，公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的城市除山西省的22個(gè)之外，其余還不到10個(gè)，且房?jī)r(jià)目標(biāo)漲幅多與當(dāng)?shù)谿DP增幅等掛鉤，大多在10％左右。接近去年房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)幅度的標(biāo)準(zhǔn)引發(fā)各界爭(zhēng)議 10％的價(jià)格上漲空間究竟是“限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”還是“漲價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”？

    多城市公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)　漲幅10％左右

    一季度已接近尾聲，除了部分二、三線城市打頭陣公布調(diào)控目標(biāo)之外，其余城市的目標(biāo)均未出臺(tái)。截至3月24日，丹東、銀川、榆樹(shù)、佛山、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)、昆明、岳陽(yáng)以及山西省的20多個(gè)城市已公布控制目標(biāo)。目標(biāo)大多與當(dāng)?shù)啬甓菺DP或居民人均可支配收入目標(biāo)掛鉤，因此房?jī)r(jià)漲幅紛紛圍著10％打轉(zhuǎn)。

    銀川規(guī)定2011年新建商品住房?jī)r(jià)格上漲幅度控制在當(dāng)年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)幅度以內(nèi)，其今年預(yù)期的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅在10％以上。

    佛山規(guī)定2011年新建住房?jī)r(jià)格漲幅不高于GDP增長(zhǎng)速度，其2011年GDP增長(zhǎng)目標(biāo)為12％。

    太原規(guī)定2011年全市新建商品住房年度價(jià)格漲幅不超過(guò)全市年度GDP和人均可支配收入增長(zhǎng)水平，其今年GDP預(yù)期增幅為13％，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅為10％。

    昆明規(guī)定房?jī)r(jià)漲幅不能超過(guò)人均可支配收入增長(zhǎng)水平，其今年城鎮(zhèn)居民人均可支配額收入預(yù)期增幅為10％以上。

    沈陽(yáng)確定了今年新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比增幅低于當(dāng)年城市人均可支配收入和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度的價(jià)格控制目標(biāo)，其2011年城市居民人均可支配收入、GDP增幅的預(yù)期目標(biāo)均為12％。

    丹東明確規(guī)定，2011年新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)是同比漲幅控制在9％以下，其中市區(qū)同比漲幅控制在9．5％以下。

    除上述城市外，其余已經(jīng)公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的城市房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)也基本都在10％左右。吉林省榆樹(shù)市公布的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)則要求低于2010年新建住房?jī)r(jià)格增幅，而2010年榆樹(shù)市區(qū)新建住房平均價(jià)格同比增長(zhǎng)高達(dá)50．5％。

    目前，出臺(tái)“國(guó)8條”細(xì)則的城市已有數(shù)十個(gè)，但絕大多數(shù)城市仍遲遲未公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，尤其是北京、上海、深圳等房地產(chǎn)一線城市，還沒(méi)有一個(gè)公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。

    “限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”還是“漲價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”？

    “這不是從控制目標(biāo)變成了漲價(jià)目標(biāo)了嗎？現(xiàn)在如果每一個(gè)城市都將該目標(biāo)制定在10％左右，必然會(huì)形成一個(gè)房?jī)r(jià)要上漲的心理預(yù)期，打破本來(lái)已經(jīng)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)步入穩(wěn)定或下跌的態(tài)勢(shì)。”對(duì)于目前一些城市出臺(tái)的調(diào)控目標(biāo)，北京大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)研究中心研究員韓世同(博客)在接受新華社記者采訪時(shí)表示。

    韓世同分析說(shuō)，以佛山為例，經(jīng)過(guò)幾年的快速增長(zhǎng)，佛山房?jī)r(jià)已經(jīng)處于高位。在基數(shù)這么大的情況下，還制定12％以內(nèi)的漲幅，顯然不合理。一二線城市應(yīng)該維持穩(wěn)定的房?jī)r(jià)，最好能出現(xiàn)小幅下滑，這才是比較合理的。

    在他看來(lái)，地方政府之所以出臺(tái)這樣一個(gè)寬松的保險(xiǎn)目標(biāo)，一方面是為了在符合國(guó)家調(diào)控政策要求的情況下盡量避免被問(wèn)責(zé)；另一方面，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度依舊有對(duì)“土地財(cái)政”依賴的因素。

    北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，城市房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)跟GDP等數(shù)據(jù)掛鉤，暫時(shí)還是容易讓購(gòu)房者接受的。但是具體而言，大中城市和二、三線城市還是要因地制宜制定房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。各城市在出臺(tái)房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)之前，應(yīng)該先確認(rèn)該城市房?jī)r(jià)水平是否存在虛高現(xiàn)象，具體問(wèn)題具體對(duì)待，而不應(yīng)該簡(jiǎn)單地與GDP和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入掛鉤，否則將嚴(yán)重削弱樓市調(diào)控的政策效果。

    中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)與GDP或者居民人均可支配收入增幅簡(jiǎn)單掛鉤，顯然是各地政府應(yīng)對(duì)樓市調(diào)控的一種留有余地的策略表達(dá)。

    中國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，在目前已經(jīng)公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的城市中，對(duì)于房?jī)r(jià)這個(gè)概念并無(wú)確切定義。部分城市規(guī)定中是“新建商品住房?jī)r(jià)格”，而另外一些則是“新建住房?jī)r(jià)格”。在她看來(lái)，對(duì)于購(gòu)房者而言，購(gòu)買的是具體的樓房，而非“平均價(jià)格”。而實(shí)際上，隨著保障性住房等后期建設(shè)，住房平均價(jià)格跟商品住房?jī)r(jià)格將不盡相同。這樣的表述很容易給部分人留下“文字游戲”的空間。

    “限價(jià)目標(biāo)”制定要考慮市場(chǎng)預(yù)期

    雖然“國(guó)8條”中提到，“2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)”。但在目前的實(shí)際操作中，出臺(tái)房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的城市大都只考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)或城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)速度，而并沒(méi)有考慮居民住房支付能力。

    上海易居房地產(chǎn)綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，如果居民無(wú)法承擔(dān)目前的房?jī)r(jià)，那么即便房?jī)r(jià)增幅控制在GDP或人均可支配收入增幅以內(nèi)，人們還是買不起房。

    他表示，從中長(zhǎng)期來(lái)看，將房?jī)r(jià)漲幅控制在GDP或居民人均可支配收入增幅以內(nèi)是合理的。但短期看，則需要分區(qū)域看待。對(duì)于處于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展中，且房?jī)r(jià)較為合理的三線城市，可以采用這種控制標(biāo)準(zhǔn)。但對(duì)于東部地區(qū)以及房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，不應(yīng)該以GDP或居民人均可支配收入增幅為參照物制定標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)檫@種目標(biāo)會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)房?jī)r(jià)將上漲10％的心理暗示。

    宋丁表示，我國(guó)各地的房?jī)r(jià)漲幅不在一個(gè)水平上，因此樓市調(diào)控的標(biāo)準(zhǔn)也有所不同。近幾年一線城市及房?jī)r(jià)上漲快的城市不應(yīng)該采用這種與GDP或者城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅直接掛鉤的方式，因?yàn)榛鶖?shù)已經(jīng)很高了。對(duì)于房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，調(diào)控目標(biāo)應(yīng)該是房?jī)r(jià)擺脫震蕩、維持穩(wěn)定，并適度下調(diào)。

    聶梅生認(rèn)為，商品住房?jī)r(jià)格每月環(huán)比漲幅保持在0．5個(gè)百分點(diǎn)之間浮動(dòng)比較合理，如此，一年下來(lái)房?jī)r(jià)漲幅也就在5％－6％之間，基本可以保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定。

    采訪中，部分業(yè)內(nèi)人士還表示，目前中央調(diào)控房地產(chǎn)的政策已經(jīng)不僅僅是“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，更提出讓房?jī)r(jià)回到合理水平的目標(biāo)。因此，限制漲幅僅僅是房地產(chǎn)調(diào)控的一部分，讓一些城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)理性回調(diào)同樣是應(yīng)有之義。之所以要求公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，政策含義更多的是在引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，因此在調(diào)控目標(biāo)的設(shè)定上要十分審慎，多考慮對(duì)市場(chǎng)預(yù)期可能產(chǎn)生的影響，避免給投資、投機(jī)者留下政策上的炒作空間。