引導社會資金參與建設保障房　　

    堅持政府調(diào)控和市場調(diào)節(jié)相結(jié)合，加快完善符合國情的住房體制機制和政策體系，逐步形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價與消費能力基本適應的住房供需格局，實現(xiàn)廣大群眾住有所居。　　

    加大保障性安居工程建設力度，基本解決保障性住房供應不足的問題。多渠道籌集廉租房房源，完善租賃補貼制度。重點發(fā)展公共租賃住房，逐步使其成為保障性住房的主體。加快各類棚戶區(qū)改造，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房。

    建立穩(wěn)定投入機制，加大財政資金、住房公積金貸款、銀行貸款的支持力度，引導社會力量參與保障性住房建設運營。加強保障性住房管理，制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴格規(guī)范準入、退出管理和租費標準。

　　●機會分析

　　3600萬套保障房拉動巨大融資需求

　　為平抑房價，保障民生，保障性住房建設成為“十二五”重點規(guī)劃項目。作為改善民生、調(diào)控房地產(chǎn)市場的重大舉措，我國計劃今年建設1000萬套保障性住房和棚戶區(qū)改造住房，并計劃整個“十二五”期間建設3600萬套保障性住房，使保障性住房的覆蓋率達到20%。

　　國家發(fā)改委日前宣布，為加快廉租住房建設，發(fā)改委已會同住房城鄉(xiāng)建設部下達2011年中央預算內(nèi)投資計劃，安排350億元支持地方新建廉租住房，逐步緩解城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難問題。廣東省政府此前也提出了今年要建設31萬套保障性住房的目標。目前，廣東省在信貸上通過政策傾斜、創(chuàng)新產(chǎn)品、優(yōu)惠定價等手段支持保障性住房建設。

　　面對這一巨大的機會，目前多家金融機構(gòu)都積極參與到保障房建設的浪潮中。中金公司分析師張松表示，施工總承包形式的保障房開發(fā)，企業(yè)可以獲得3%～6%的收益。在他的研究中，現(xiàn)行的保障房開發(fā)模式主要有5種，除了施工總承包外，還包括提供服務、投資開發(fā)、限價開發(fā)、城市綜合開發(fā)五種模式。由于銀行貸款開發(fā)有政府回購保證，這些開發(fā)模式的回報在3%～10%之間。

　　“雖然回報率無法與商品房項目相比，但在調(diào)控嚴苛、商品房開發(fā)風險增大的背景下，為政府建設保障房提供資金無疑是低回報低風險的穩(wěn)健投資，而且又可以獲得政府資源以及道德口碑，何樂而不為。”張松指出。

　　而復旦大學經(jīng)濟學院院長袁志剛的一番話道出了目前安居保障工程的重要性和背后帶動的產(chǎn)業(yè)機會。“中國經(jīng)濟增長的動力來自消費品的升級加上城市化的建設，再加上進入WTO以后外貿(mào)出口，這些因素構(gòu)成了這一輪中國經(jīng)濟增長一個非常堅強的動力。當住房和汽車成為了中國城市居民新一輪消費品追求的時候，中國經(jīng)濟就啟動了，這一輪啟動改變了中國的工業(yè)結(jié)構(gòu)。”

　　●搶占先機

　　廣東近百億信貸資金開始介入

　　降低利率支持安居工程

　　目前，廣東省在信貸上通過政策傾斜、創(chuàng)新產(chǎn)品、優(yōu)惠定價等手段支持保障性住房建設，各家銀行機構(gòu)都躍躍欲試，希望搶先把握這一規(guī)劃帶來的機遇。在保障性住房的資金投入上，根據(jù)廣東銀監(jiān)局的調(diào)研，截至2011年1月末，廣東銀行業(yè)各類保障性住房建設貸款余額56.8億元，同比增長50%以上，個人保障性住房貸款余額40.3億元。而平均利率都有所下降。

　　據(jù)廣東銀監(jiān)局統(tǒng)計，2011年，國開行、交行廣東省分行計劃投放134億元支持30余個保障性住房建設工程，發(fā)放15億元支持個人保障性住房按揭；中信銀行廣州分行擬支持7個、共10000套的保障性住房建設工程。其中，交行廣東省分行計劃未來三年新增保障性住房貸款占新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款達到20%。國開行還專門制定《中低收入家庭住房貸款項目開發(fā)評審指導意見》，從工作原則、項目開發(fā)、貸款評審等方面做出全面、系統(tǒng)的規(guī)定。佛山三水、肇慶高要、端州農(nóng)聯(lián)社和順德農(nóng)商行開發(fā)了經(jīng)濟適用房按揭貸款業(yè)務，截至2011年1月末，共投放191戶、合計1133.3萬元經(jīng)濟適用房按揭貸款。

　　在信貸產(chǎn)品上，廣東銀行業(yè)專門針對保障性住房貸款開發(fā)了廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品房、公共租賃住房、棚戶區(qū)及城市危舊房改造安置房、農(nóng)民工公寓、農(nóng)民安置房和農(nóng)村危舊房改造住房等保障性住房建設貸款品種。

　　針對保障性住房基本為無效益項目，以及住房人群基本為低收入人群的特點，銀行目前在政策制定及產(chǎn)品開發(fā)時，采取低價保本策略。

　　單獨劃分保障住房貸款額度

　　由于保障性住房建設大多數(shù)為無收益或收益較少的項目，目前廣東主要采用政府主導下非營利性機構(gòu)運作的BT(建設—移交)模式，以政府回購資金作為還款來源。采取無收益項目與有收益項目綜合開發(fā)模式，移豐補欠，把項目設計成主要依靠自身現(xiàn)金流還款的項目，以項目法人公司作為承貸主體。此外，充分運用在建工程抵押、土地抵押、其他有效資產(chǎn)抵押、第三方連帶責任擔保，設計以公司自由現(xiàn)金流作為還款來源的融資方式。

　　其中，廣州市政府在改造琶洲城中村項目中，采取拆遷改造和村內(nèi)部分國有建設用地出讓相結(jié)合的運作方式，國開行廣東省分行突破以往保障性住房依靠政府融資平臺貸款的做法，推出城中村改造無效益項目與房地產(chǎn)開發(fā)收益項目聯(lián)合的融資方案。目前該模式已成為支持廣東省城中村改造項目的基本模式。

　　對于保障性住房貸款的持續(xù)資金支持，廣東銀監(jiān)局建議，應單獨劃分保障性住房貸款額度，同時加強監(jiān)管，避免額度被挪用。此外，由于銀行支持保障性住房貸款，效益低、風險大，建議住建部、財政部等部門協(xié)調(diào)地方政府建立擔保基金，在稅收減免、財政貼息等方面給予政策支持。