中國證券報訊 2010年3月，國資委正式出臺“清退令”，要求78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)市場。此后，以北交所為主的產(chǎn)權交易市場上掛牌的央企地產(chǎn)項目逐漸增多。中國證券報記者從北交所獲悉，2010年全年，北交所共有29家央企地產(chǎn)項目掛牌成交，出讓總金額為35.48億元，整體溢價率為16.25%。在接盤央企地產(chǎn)業(yè)務的公司中，國有房地產(chǎn)公司成為主流。

    低溢價率成交

    北交所數(shù)據(jù)顯示，2010年掛牌出讓的央企地產(chǎn)業(yè)務共29家，其中大部分通過協(xié)議轉讓，有4家通過競價轉讓，整體溢價率為16.25%。

    在高溢價成交的項目中，采用拍賣競價方式成交的北京金中都置業(yè)有限公司80%股權轉讓，溢價率達到115.76%；采用網(wǎng)絡競價方式成交的山東九合地產(chǎn)有限公司42%股權轉讓項目，溢價率為67.52%。

    據(jù)了解，金中都置業(yè)股權轉讓項目是國資委提出央企房地產(chǎn)“清退令”后首個掛牌的央企地產(chǎn)項目，轉讓方北京金冠信邦置業(yè)有限公司為中國航天科工集團公司旗下三級子公司。項目起拍價為1.84億元，業(yè)內(nèi)曾給出10億元的估值。對于項目的受讓方，轉讓方幾乎未做任何限制。

    “最終115%的溢價率與業(yè)內(nèi)10億元的估值仍有差距，這主要是由于轉讓項目除了擁有土地資源外，自身的盈利能力并不強。這也成為央企掛牌地產(chǎn)項目的 通病 。”一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士直言。

    事實上，大部分央企掛牌的地產(chǎn)項目的經(jīng)營現(xiàn)狀并不樂觀。轉讓溢價率最高的金中都置業(yè)2009年無營業(yè)收入，凈利潤為-176.77萬元，資產(chǎn)總額為1.755億元，負債589.34萬元。

    “對于掛牌的央企地產(chǎn)項目，很多競買人更希望通過購買股權達到獲取土地的目的。所以，擁有土地儲備、出讓股權達到50%以上的標的，更吸引接盤的開發(fā)商。”上述地產(chǎn)人士表示。

    國有企業(yè)積極競買

    盡管國資委在2010年3月就對央企下達了“退房令”，不過目前只有為數(shù)不多的央企在產(chǎn)權交易所上有所動作，其余則按兵不動。盡管如此，央企退房所帶來的機會仍吸引了不少接盤人潛伏其中。

    “有不少掛牌的央企地產(chǎn)項目都是國務院國資委批準的協(xié)議轉讓項目，數(shù)量超過一半。參與項目的競買人中，國有企業(yè)占據(jù)多數(shù)。”北交所研究發(fā)展部副總經(jīng)理夏平表示。

    據(jù)夏平介紹，成交的29家地產(chǎn)項目的競買人包括18家國有企業(yè)和11家非國有企業(yè)。國有企業(yè)中，大部分為專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)。

    “從國資委下達退房令到央企掛牌轉讓，通常會有3-6個月的時滯期。2010年已有29家央企地產(chǎn)項目轉讓，較2009年的17家增長了70.59%，央企地產(chǎn)項目掛牌呈現(xiàn)穩(wěn)步增長。”夏平表示。

    受央企退房的帶動，房地產(chǎn)項目在產(chǎn)權市場表現(xiàn)十分活躍。2010年北交所房地產(chǎn)業(yè)務交易量排名首位，同比增長了200.86%，占企業(yè)國有產(chǎn)權交易總額的15.11%。

    目前，在北交所掛牌的房地產(chǎn)項目共有16家，中國中鋼集團公司、中國黃金集團公司等央企均出現(xiàn)在轉讓名單中。其中，中國黃金及旗下企業(yè)擬轉讓持有的中金地產(chǎn)發(fā)展有限公司全部股權，掛牌價格超過1億元。而此前，中石化、中航科工、中遠集團等央企先后轉讓地產(chǎn)業(yè)務，央企“退房”有加快跡象。（于萍）