位于杭州市濱江區(qū)的“錢塘帝景”樓盤發(fā)布的樓盤賬單

    1.土地使用權(quán)取得費(fèi)5674元／平方米

    2.住宅開發(fā)成本5665元／平方米

    3.管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)和銷售費(fèi)為2232元／平方米

    4.預(yù)期利潤6525元／平方米

    5.稅金7404元／平方米

    人們一直期待公布的房地產(chǎn)業(yè)成本，終于有愿意“吃螃蟹”者站出來公開了。7月上旬，位于杭州市濱江區(qū)的“錢塘帝景”樓盤在開盤之際公布開發(fā)成本，果然引來普遍關(guān)注。

    新華社記者跟進(jìn)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，公布樓盤開發(fā)成本引發(fā)轟動(dòng)現(xiàn)象的背后，既體現(xiàn)了開發(fā)商的社會(huì)信任度缺失之殤，也有政府部門在增進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)透明度方面缺乏作為之痛。

    開發(fā)商“真誠”忽悠

    7月上旬，杭州“錢塘帝景”樓盤開盤發(fā)售的有兩幢樓，其中，毛坯交付的6號樓均價(jià)為27500元／平方米，精裝修的2號樓均價(jià)為32500元／平方米。開發(fā)商公布了6號樓的成本：土地使用權(quán)取得費(fèi)5674元／平方米，住宅開發(fā)成本5665元／平方米，期間費(fèi)用包括管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)和銷售費(fèi)為2232元／平方米，預(yù)期利潤6525元／平方米，稅金7404元／平方米。

    開發(fā)商公布成本沒兩天，就有網(wǎng)友把上述成本組成貼上“住在杭州網(wǎng)”，邀請大家“圍觀”。隨后，新華網(wǎng)等眾多網(wǎng)站紛紛在首頁醒目位置轉(zhuǎn)載相關(guān)媒體報(bào)道，引發(fā)了更多網(wǎng)友關(guān)注。網(wǎng)友“sleetzh”跟帖說：“勇氣可嘉。不管是逗你玩還是被噴死。”網(wǎng)友“north312”表示：“除了土地取得費(fèi)用比較可信，其他都水得不行。”

    網(wǎng)民質(zhì)疑的首先是開發(fā)成本即建安費(fèi)用高達(dá)5665元／平方米。“即便是超高層公寓也不需要五千多元的建安費(fèi)吧？開發(fā)商是在往樓面上貼金嗎？”署名“gcg2008”的網(wǎng)友問。網(wǎng)友“tiantiananABC”說：“建安5000，這樣看來，全國600多個(gè)城市、2000多個(gè)縣，至少有一半以上是開發(fā)商倒貼賣房的。雷鋒無處不在。”

    有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，不同項(xiàng)目之間的建安成本差距非常大，很難說得清楚。一般來說中高端高層公寓的建安成本在3500元／平方米左右，“錢塘帝景”45層，屬于超高層建筑，超高層的建安成本會(huì)比高層高上800~1000元／平方米左右。而景觀、外墻等因素，因?yàn)闃潜P還沒有交付，最后配置怎么樣還很難說，這是一個(gè)說不清道不明的空間。

    開發(fā)商公布的稅金7404元／平方米，也是網(wǎng)友認(rèn)為“摻水”較多的一塊成本。網(wǎng)友“人民安康”說：“嘿嘿，水分造假厲害，強(qiáng)烈要求稅務(wù)部門按以上稅金收錢。”記者聯(lián)系上杭州市地稅局希望了解開發(fā)商稅金構(gòu)成情況，對方拒絕接受采訪，表示“開發(fā)商還沒到繳稅的時(shí)候”，“地稅部門算不出相應(yīng)稅費(fèi)”。

    網(wǎng)友“嗜血薩滿”留言說：“開發(fā)商想強(qiáng)調(diào)一下性價(jià)比，所以試圖真誠地忽悠一下大家，并且很真誠地在各個(gè)數(shù)據(jù)上摻了點(diǎn)水。如此而已。”

    地產(chǎn)行業(yè)成造富最大溫床

    “錢塘帝景”自曝開發(fā)成本中，“預(yù)期利潤”為6525元／平方米，占銷售價(jià)格的比例為23.7%。一些業(yè)內(nèi)人士發(fā)表觀點(diǎn)認(rèn)為，目前杭州的新樓盤，上市公司普遍利潤在20%左右，非上市公司約為25%，一個(gè)項(xiàng)目，兩年時(shí)間，利潤率不算高。因此，房地產(chǎn)業(yè)已逐漸遠(yuǎn)離暴利行業(yè)。

    7月中下旬，杭州一位沒有透露姓名的開發(fā)商在媒體上發(fā)表觀點(diǎn)稱，以杭州城北即將開盤的“華盛達(dá)閱城”為例，均價(jià)14000~18600元／平方米。除了房屋本身的建設(shè)成本，加上整個(gè)小區(qū)的所有園區(qū)配套完成，這個(gè)樓盤每平方米的建安成本起碼在6000元以上。再加上各種稅費(fèi)，預(yù)計(jì)開發(fā)總成本在1.4萬元／平方米以上。因此，預(yù)計(jì)利潤率“最多”在20%左右。

    但是網(wǎng)友的感受不太一樣。網(wǎng)友“gbwzju”就認(rèn)為，“感覺暴利啊！每套房能賺60多萬啊！而且這個(gè)成本還有很多水分”。網(wǎng)友“tsliucp”說，看了這本菜單（“錢塘帝景”公布的成本），真是咱老百姓命苦。一套房子（100平方米，總價(jià)270萬元~280萬元），大家都知道建筑的成本約30萬~40萬，開發(fā)商要賺去60多萬，政府土地要收60萬，還要收60多萬的管理稅費(fèi)，其余的還有說不清的60萬……寧愿相信現(xiàn)實(shí)的殘酷，也不要相信世界的美好。

    網(wǎng)友“l(fā)cl678”發(fā)帖引用了商務(wù)部國際貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作研究院專家梅新育的觀點(diǎn)認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場的暴利“眾所周知”，中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)更是暴利驚人，成為造就中國大陸億萬富翁的最大溫床，在中國大陸的各類富豪榜上，房地產(chǎn)富豪們始終占據(jù)著顯赫的地位。由于中國房地產(chǎn)企業(yè)信息高度不透明，其對外宣稱的利潤數(shù)據(jù)并不靠譜。

    房地產(chǎn)信息不透明

    網(wǎng)友“嘻嘻哈哈129”搜集網(wǎng)上的資料發(fā)現(xiàn)，早在2005年，江蘇省物價(jià)局就曾通知要求各地物價(jià)部門建立商品住宅社會(huì)成本監(jiān)審制度，承諾定期測算并公布商品住宅的社會(huì)平均成本。物價(jià)局工作人員還表示，相關(guān)費(fèi)用信息多已公開，房價(jià)成本的測算從技術(shù)層面解決并不難。可是，這一規(guī)定為什么沒有執(zhí)行下去？

    網(wǎng)友“紅米飯2009”在網(wǎng)上留言說，房價(jià)不斷上漲，房價(jià)中的成本是個(gè)謎。不但老百姓不知道，政府也不管，更不要說向社會(huì)公布，開發(fā)商說這是他們的商業(yè)秘密誰都不能管。于是出現(xiàn)了房價(jià)成本“躲貓貓”現(xiàn)象。

    也有網(wǎng)友認(rèn)為公布成本對于控制房價(jià)意義不大。這位網(wǎng)友舉例說，藥品成本早就公布過了，一盒抗生素成本2塊錢，出廠價(jià)3塊5，批發(fā)價(jià)7塊，經(jīng)過醫(yī)藥代表一推銷，醫(yī)院賣你28塊，怎么，你不服氣？那好，別來看病了。

    更多的網(wǎng)友則認(rèn)為，政府不能剝奪房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)權(quán)，但老百姓有知情權(quán)，政府部門通過監(jiān)測和公布商品房的成本，有助于促進(jìn)住房價(jià)格的合理形成。有網(wǎng)友轉(zhuǎn)貼專業(yè)人士的觀點(diǎn)說，房地產(chǎn)成本摸底的價(jià)值底線，就是全面厘清各種利益因素所占房地產(chǎn)成本比例，弄清楚哪些成本是由于體制弊端所造成，哪些成本是地方稅費(fèi)過多所導(dǎo)致，哪些成本又純粹來自于房產(chǎn)商利欲熏心制造的虛假泡沫，還有哪些成本是在正規(guī)稅費(fèi)之外的灰色交易所致。

    中國社會(huì)科學(xué)院研究員易憲容認(rèn)為，房地產(chǎn)市場存在暴利和信息不透明十分明顯。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的問題是，一些政府部門“越位”和“缺位”的問題都較突出。現(xiàn)在房地產(chǎn)的定價(jià)機(jī)制，基本上由開發(fā)商單方面說了算。合理的市場定價(jià)機(jī)制，前提是信息充分公開，沒有這個(gè)前提，定價(jià)機(jī)制就有問題。讓公眾了解開發(fā)成本，開發(fā)商了解土地市場等各種信息，各方就都能更理性地判斷房地產(chǎn)市場，房價(jià)就能更趨理性。