6月底以來，各地紛紛發(fā)布最新保障房開工情況，與當月初媒體披露的整體開工量僅約今年任務的三成相比，最新數(shù)據(jù)的陡然增加則顯示，宏偉的保障房建設(shè)規(guī)劃已吹響了第一波沖鋒號。

    業(yè)界質(zhì)疑：保障房開工數(shù)據(jù)是否含“水”

    按照中央規(guī)劃，我國將在“十二五”期間建設(shè)3600萬套保障房，其中2011年計劃開工1000萬套，且必須在11月之前完成是完成開工還是完成什么？。6月初，有媒體披露，截止到5月底，全國整體開工量僅約今年計劃的三成。時間與任務進度明顯不同步，讓希望通過保障房實現(xiàn)安居夢的廣大群眾頗感擔心。

    然而，從6月下旬開始，各地卻陸續(xù)發(fā)布出讓人振奮的數(shù)字，許多省份均已實現(xiàn)“時間過半，任務過半”。據(jù)媒體報道，遼寧、山西等地的開工率已達九成左右，而更突出的陜西省，除計劃內(nèi)的790個項目外，還超計劃開工9個，開工項目總數(shù)占目標任務項目數(shù)的101.1％，在全國處于領(lǐng)先地位。

    但面對這份“亮麗”的開工成績單，房地產(chǎn)相關(guān)人士卻有不同看法。

    “這個開工進度令人難以置信”，在上海從事房地產(chǎn)開發(fā)的朱先生向人民網(wǎng)記者直言，地方政府債務負擔本已沉重，在商業(yè)地產(chǎn)下滑，土地收入銳減的情況下，不具備大規(guī)模建設(shè)保障房的財力。天津財經(jīng)大學經(jīng)濟學院副院長叢屹則認為，數(shù)據(jù)陡增在情理之中。叢屹表示，和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)一樣，保障房建設(shè)同樣有規(guī)劃、征地、招投標和開工等環(huán)節(jié)。從3月份各省正式接到任務的時間進度看，5月底有三成的開工進度算是正常，且下半年開始，保障房建設(shè)會明顯加速。

    不過，對于6月下旬以來的數(shù)據(jù)，叢屹則也認為不排除其中有含“水”的可能。叢屹解釋，“水分”主要是地方與中央的統(tǒng)計口徑不一致。中央認定的保障房范圍包括：廉租房、公租房和經(jīng)濟適用房。但一些地方在上報數(shù)據(jù)時將棚戶區(qū)改造、危舊房改造、還遷房及限價商品房列入其中。

    政府建設(shè)雷聲大 資本市場雨點小

    有媒體估測，建設(shè)3600萬套保障房，若僅以每套50平米、每平米3000元的建筑成本計算，需要的總投資近5.4萬億人民幣。

    而對于2011年計劃開工的1000萬套保障房而言，預計投資將達到1.3萬億。溫家寶總理在今年的《政府工作報告》中指出，今年中央財政將為保障性住房提供1030億元補助資金，這就意味著，剩下的1.2萬億將通過地方財政、商業(yè)信貸、保障房開發(fā)企業(yè)、保障對象及其他社會途徑實現(xiàn)。

    為緩解地方的財政壓力，發(fā)改委近日發(fā)布了《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》，支持符合條件的地方政府投融資平臺公司和保障房開發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債。財政部也計劃安排發(fā)行2000億元地方債，并將所募集的資金優(yōu)先投向保障房。

    叢屹對“地方債+企業(yè)債”的模式給予肯定，“下半年保障房建設(shè)的融資困難可以大大緩解，樂觀估計，此舉年內(nèi)融資規(guī)模最多可達6000億元。”

    以此計算，通過政府直接解決的資金可達8000億左右，這意味著還有近三分之一的資金缺口需要通過市場籌集。

    但據(jù)記者了解，以銀行為代表的市場化資本尚未表現(xiàn)出太大作為。地方上急不可耐多少是因為中央多次強調(diào)，今年1000萬套保障房的開工任務是“硬指標”，但以逐利為目的的商業(yè)資本并沒有這樣的壓力。

    有銀行業(yè)人士向人民網(wǎng)記者透露，保障房貸款項目的收益率并不高，在今年信貸總額偏緊的情況下，銀行為實現(xiàn)經(jīng)營目標，更愿意將有限的額度投向收益更高的項目。某省主管官員也證實，企業(yè)目前參與的積極性的確不高。

    出路在于金融創(chuàng)新　需防范地方政府債務風險

    一位不愿透露姓名的專家表示，盡管地方政府為籌集建設(shè)資金做了不少努力，完成今年的開工指標問題不大，但若放眼未來幾年的整體落實情況，在地方債務高企的情況下，資金問題仍是一大隱憂。

    保障房建設(shè)帶有顯著社會性，這就決定了其商業(yè)收益必然處于較低的水平。在此情況下，如何調(diào)動市場參與的積極性，即成為籌集到充足的建設(shè)資金，不致使地方政府進一步債臺高筑的關(guān)鍵。

    叢屹認為，利潤低和回款周期長是保障房項目融資難的重要原因，解決這一問題的根本出路在于金融創(chuàng)新，地方政府應該大力推進通過證券化的途徑融資，而央行、證監(jiān)會、銀監(jiān)會等機構(gòu)也應該出臺一些鼓勵政策。

    叢屹的觀點代表了諸多學界對此問題的認識，知名財經(jīng)評論員葉檀日前也透過媒體建議，對保障房債券應該增加市場化舉措，如在發(fā)行保障房債券之后，允許出臺衍生品或?qū)�沖手段，滿足市場上不同性質(zhì)投資者的需要。

    不過，叢屹與葉檀均提醒，融資過程中需要重視進一步擴大債務所帶來的風險問題。叢屹表示，在擴大債務融資的同時，必須加強項目監(jiān)管，防范出現(xiàn)新的地方政府債務風險。