標普下調中國房企評級展望至負面，稱其還款能力將受考驗

　　盡管前5個月商品房銷售業績不錯，但國際信用評級機構標準普爾仍將中國房地產企業的評級展望由穩定調降至負面。

　　15日，標普在一份亞洲房地產市場分析報告中預計，未來6-12個月內，中國新房銷售價格可能會有10%左右的下降。

　　標普稱，“展望未來6-12個月的市場情況，實在看不到有可以提振市場的因素。”標普信用分析師符蓓說，2009年以來，房屋供應量一直處于高位，“加上強烈融資需求下的高杠桿率，讓我們對未來中國房地產公司的還款能力表示懷疑。”

　　摩根士丹利6月15日發布的中國房地產研報同樣預計，三季度內地開發商將推出更多新樓盤，且會提供進一步折扣，從而導致中國主要城市的銷售均價進一步下降。

　　此前一天，國家統計局發布經濟數據顯示，今年1-5月份，全國商品房銷售面積32932萬平方米，同比增長9.1%，銷售額同比增長18.1%。同一日，央行宣布年內第六次上調存款準備金率，再次收緊了市場流動性。

　　標普報告還對亞太地區獲公開評級的41家房地產開發商的信用前景發表了評論，其中30家為中國公司，且這些公司的評級多處在評級體系的較低端。

　　“政策消息多為負面”

　　符蓓直言，近期政策方面的消息，對于地產商而言都是負面的，“限購令從一線城市范圍擴大，銷售將面臨很大壓力，同時還要面臨政策執行及資金流動性風險……”

　　符蓓說，地產商大多制訂了較高的全年銷售目標，接下去會是一個艱難的博弈過程，“如果銷售方面遠低于公司和市場預期，在信貸政策沒有放松的情況下，很快就將削弱開發企業目前仍屬強勁的現金流。”

　　需求方面同樣不容樂觀。符蓓稱，從2009年開始，很多地產商都在積極地進行開發建設，但自去年“國八條”出臺后，開發商的推貨量比較小，“于是便造成目前市場上的新房供應量和存貨量都處于高位。”國家在制定調控政策上，沒有出現放松跡象，“這是因為今年來，國內房地產的交易量雖然有所下滑，但交易價格并未出現回落，只是增幅在下降。”

　　符蓓預計，今年下半年將出現具有實質意義的房地產價格調整，如果市場銷量依然低迷，開發商的現金流將迅速枯竭，價格折扣力度則可能會加大。

　　新華社15日引述北京市住房和城鄉建設委員會的消息稱，今年前五個月，北京市新建普通住房成交均價14127元/平方米，比去年下降4.8%。（編注：此數據中所述新建普通住房，是指容積率1.0以上、單套建筑面積140平方米以下的商品住房，也包括經濟適用房、限價商品房、定向安置房等保障性住房。）

　　上海市統計局15日發布的數據顯示，1-5月，滬上商品住宅銷售面積為561.99萬平方米，比去年同期下降21.9%。

　　房企發債難度加大

　　可見的是，目前很多房地產公司的財務杠桿率都處于相當高的水平。

　　標普昨日稱，在市場前景難料的情況下，很多開發商不惜以削弱資本結構和增加再融資風險（由于債務集中到期）為代價，于近期積極增強流動性，例如海外發債融資。

　　標普提供的數據顯示，去年年初至今，中國房地產公司在海外進行的債券融資規模已達170億美元；其中，今年1-5月份，合計發債規模達到80億美元。雖然債券發行對房企的現金流起到了正面作用，但也推高了房地產公司的財務杠桿風險。

　　而標普此番下調對中國房地產公司的評級展望，也將會加大這些公司今后發債的難度。一般來講，資信等級低的債券，風險較大，只能以較高的利率發行吸引投資者購買。

　　里昂證券今年5月發布的一份研究報告顯示，中資房企今年的發債成本（也就是債券利率）都在10%以上。

　　但即便如此，香港市場已出現中資房企的債券認購不足的情況。而境外發債是中資房企近期重要的融資渠道之一。

　　央企開發商不差錢？

　　不過也有部分央企開發商稱，其面臨的資金壓力并不很大，“一線城市銷售不給力，二三四線城市銷售情況還是很好的。”

　　給予央企開發商信心的是當前的銷售數據。6月14日，遠洋地產（3377.HK）發布的業績快報顯示，1-5月，該公司合約銷售額共計約92億元，比去年同期上升約46%。

　　山西證券首席分析師苗繼文分析也認為，經過上一輪金融危機，一些中小開發商“已經被拍死在沙灘上了，現在的開發商都是有過資金抗壓經驗的”。

　　苗繼文指出，像萬科、保利這樣的大企業，現在的資金面狀況還是可以的，因為前五月的銷售情況還很不錯。

　　“而且現在的投資結構已經發生轉變，由一二線城市逐步向三四線城市推進。而三四線城市的土地還是很便宜的，所以大企業的資金壓力由此能得以很好的緩解。”苗繼文說。

　　符蓓也承認，有央企背景的內地房企，包括中國海外及華潤置地等，由于規模較大、有母公司支持及較易取得貸款，因此面臨的風險較小。

　　中國指數研究院分析師陳彥彬同樣認為，當下開發商的資金狀況尚未惡化到2008年前后的程度，“當時開發商依靠高負債運營，如果不是國家救市，資金鏈就斷裂了”。

　　對于未來的房價走勢，苗繼文稱，要看政府下一步的政策走向和開發商的資金面實際狀況。

　　浙江大學公共管理學院教授楊遴杰也稱，如果銀根繼續緊縮的話，房價有可能下降。