調(diào)控日益嚴厲的背景下，曾經(jīng)遍布全國許多地區(qū)空城化狀況嚴重的房地產(chǎn)新城（又稱“鬼城”），作為中國房地產(chǎn)泡沫的“終極產(chǎn)物”，如今又是何種境遇？

    “隨著時間的推移，昔日 鬼城 、空城如今開始出現(xiàn)鮮為人知的變化。大部分新城在經(jīng)歷了艱難而又痛苦的 空城期 以及 鬼城期 之后，相繼開始出現(xiàn)一些積極變化，人氣開始聚集，新城的活力逐漸顯山露水，似乎鬼城一下迎來了 復活時代 。”洲聯(lián)集團·五合智庫總經(jīng)理鄒毅及其團隊近期的一項專題調(diào)查發(fā)現(xiàn)。

    不過，鄒毅指出，這些鬼城的真正復活還有很長的路要走，如果各地政府部門新城開發(fā)終極目標不改變，“鬼城”復活將是一廂情愿。

    更有甚者，按照常規(guī)速度測算，國內(nèi)個別“鬼城”要達到規(guī)劃人口導入目標，所需時間可能是100年。

    “鬼城”現(xiàn)狀

    60平方公里的松江新城、260平方公里的京津新城、155平方公里的康巴什新城 這些都是迄今為止國內(nèi)知名的“鬼城”。嚴格意義來說，上海的新江灣城還夠不上這樣的級別，但在許多對這個板塊熟悉的人眼中，這里也是一個微型的“鬼城”。

    不久前，本報記者驅(qū)車前往新江灣城實地了解情況。車子停在路口等紅燈，偌大一個十字路口，只有一輛車停在斑馬線后，面前綠燈通行的道路在整整近一分鐘的時間里，沒有一輛車通過，斑馬線上同樣見不到一個人影。

    “我到新江灣城遇到這種情況也很正常，而且可能是在不同的時間段遇到。在上海交通如此擁堵的地方在一個區(qū)域經(jīng)常遇到這樣的情況，感覺還是很奇特的�！币晃挥羞^同樣經(jīng)歷的人士表示。記者對新江灣城的實地探訪中，遇到最多的人是保潔人員、保安人員、售樓人員以及三三兩兩出入售樓處看房的人們，以及在新江灣城天然河道邊的垂釣者。一位垂釣者告訴記者，“大部分人都是從市區(qū)驅(qū)車前來的，主要是這里天然環(huán)境好，安靜，全當度假。”

    在一個已經(jīng)運作了近5年的區(qū)域內(nèi)知名樓盤，記者看到，較大體量的前期房源已經(jīng)交房，但很少能看到私家車出入和居民在小區(qū)出現(xiàn)。

    面對記者的質(zhì)疑，該項目的銷售人員表示，由于天氣較熱，居民很少外出。該人員同時指著幾棟已經(jīng)交房入住的小高層說：“你看，住戶的窗花和窗簾都已經(jīng)做好了，當然是有人住的�！�

    不過令人奇怪的是，這些房源的窗花和窗簾，從一樓到頂樓，不僅貼著完全一樣的窗花，而且?guī)缀踹B窗花所貼位置和窗簾的款式都是一摸一樣的。對于記者的質(zhì)疑，銷售人員無奈笑笑并未正面作答。

    “新江灣城空城的原因，首先是這里的不少項目尚未開發(fā)完畢，部分房源已售但未交房入��；其次，這里投資客比例極高，據(jù)說肯定超過30%；另外，這里的商業(yè)生活配套尚未完善，居住不便�！备浇�一家中介的服��(wù)人員告訴記者。

    就是這樣一個空城，匯集了華潤、仁恒、九龍倉等知名房企，以及中途退出的美國漢斯、鐵獅門等國際知名房企。此處當前的新房價格，已普遍超過5萬元/平方米，是不折不扣的豪宅空城。

    在洲聯(lián)集團·五合智庫的此次調(diào)研中，類似新江灣城這樣的“空城”顯然還只是非常小規(guī)模的，甚至不具有代表性。真正的“空城”，規(guī)模更大，空得更為徹底。

    鄒毅指出，細數(shù)大多數(shù)國內(nèi)“鬼城”的開發(fā)建設(shè)會發(fā)現(xiàn)，這些新城的建設(shè)無一不是政府廉價供地、開發(fā)商高調(diào)出位、以土地財政為依托、偏重于以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為先導的堆砌式開發(fā)模式。

    在這場借著城市化東風興起的造城盛宴中，地方政府在經(jīng)濟與政治利益面前與房地產(chǎn)開發(fā)商一道大快朵頤，新城表現(xiàn)出投資巨大、開發(fā)規(guī)模過大、規(guī)劃過于超前、建設(shè)速度過于迅速等非理性特征。

    一個較極端的例子是，根據(jù)資料顯示，改革開放30年，我國平均每年城市化率僅為0.86%。以人口規(guī)劃100萬的云南呈貢新城為例，結(jié)合云南省最大的城市昆明人口有320萬人，第二大城市曲靖人口50萬人口來看，按照常規(guī)速度，呈貢要聚集100萬人口將需要大約100年的時間。

    “鬼城”硬傷

    去年美國《紐約時報》針對中國房地產(chǎn)泡沫而對鄂爾多斯新城作出的鬼城報道問世后，人們這才發(fā)現(xiàn)中國城市化進程中，由各地方政府和房地產(chǎn)商合力掀起的新城狂歡，原來是“鬼影”重重。

    房地產(chǎn)“鬼城”再調(diào)查： 復活最長或需百年？

    “ 鬼城 復活絕非易事�！蓖ㄟ^這次調(diào)研，鄒毅在其報告中直言，目前國內(nèi)的這些“鬼城”有著太多硬傷難以補救。洲聯(lián)集團·五合智庫的調(diào)查團隊發(fā)現(xiàn)，直到目前，許多地方的新城配套功能缺失依然難以改觀。

    從地域維度來看，絕大部分“鬼城”配套功能缺失主要糾結(jié)于絕對體量不足和相對分布不均兩種情況。絕對體量不足令整個“鬼城”規(guī)劃范圍內(nèi)基礎(chǔ)商業(yè)、公共服務(wù)、市政等配套設(shè)施建設(shè)量同居住、商務(wù)、工業(yè)等新城主導功能的建設(shè)體量之間不成正比，配套設(shè)施體量大幅落后于主導功能建設(shè)量司空見慣。

    “例如：溫州新城從興建開始，教育配套就一直缺位，在新城開發(fā)建設(shè)18年之久的情況下，由于先期規(guī)劃時未留出足夠的教育設(shè)施用地，造成現(xiàn)在增建小學無地可用的尷尬。廣州珠江新城政府性質(zhì)的公共廁所和垃圾壓縮站僅有1個，已建成的變電站僅2座，肉菜市場3個，已經(jīng)竣工但是尚未移交的中小學也僅有3所�！编u毅說。

    無獨有偶，“鬼城“內(nèi)部配套措施即使在總量上可以滿足規(guī)劃人口導入量的使用需求，但是在新城分區(qū)土地規(guī)劃時，設(shè)計單位大多未能合理確定配套設(shè)施的建設(shè)地點，造成“鬼城”內(nèi)局部位置同類配套設(shè)施的分布過于密集，而其他位置卻緊缺的不合理現(xiàn)象。

    無論是何種類型的配套缺失，都會破壞“鬼城”宜居功能，降低“鬼城”整體的運作效能，導致“鬼城”人口導入受阻，后期招商引資難度加大。徒增“鬼城”的復活難度。

    最大的問題還在于人口結(jié)構(gòu)均衡難以達到�！懊黠@的三大缺陷處處彰顯出 鬼城 中人口結(jié)構(gòu)難以達到均衡的現(xiàn)實窘境，這必將影響 鬼城 復活的效率和優(yōu)劣�！编u毅直言。

    人口過度同質(zhì)化造成社會結(jié)構(gòu)脆弱、特定需求人群潮汐現(xiàn)象帶來的交通和就業(yè)問題、人口社會經(jīng)濟地位的過度差異化或?qū)⒆枞�人口流��，被認為是目前多數(shù)“鬼城”在人口結(jié)構(gòu)方面的三大突出缺陷。

    新城開發(fā)終極目標之殤

    已經(jīng)存在的眾多“鬼城”，帶來的負面影響不僅僅在感觀層面，地方政府“騎馬難下”的境遇才是最大痛苦。

    目前現(xiàn)狀是，新城開發(fā)規(guī)劃上造成的先天性不足與缺陷，只能靠后期運作來完善與整改。這意味著新城開發(fā)后期成本加大，而糾錯的成本往往比用來完善的成本大得多。更何況這樣的后期成本更多時候是個無底洞。

    “以京津新城為例，2005年建成之時，其配套設(shè)施投資高達68億，2008年二次定位整改時期配套設(shè)施建設(shè)追加資金40億，接近原計劃相關(guān)投資的三分之二�！鄙鲜鰣蟾媾���。

    另外，為了使“鬼城”能盡快復活，各地政府傷透腦筋，從人才引進到各種政策優(yōu)惠，想方設(shè)法，甚至不惜代價地進行招商引資，須付出巨大的人力和財力成本。

    鄒毅指出，這些城市嘗盡了“先造城后造市”的苦果。

    在鄒毅看來，根本的問題在于各地新城開發(fā)終極目標的定位上。

    “是以假借城市化浪潮，超額投資，換取經(jīng)濟利益乃至政績?yōu)槟繕�，還是以尊重城市建設(shè)發(fā)展規(guī)律，務(wù)實為民，建造美好舒適新城，提高人居品質(zhì)的城市化發(fā)展需要為目標？”

    答案逐漸浮出水面，如果不改變城市開發(fā)和建造中的極權(quán)管理模式，繼續(xù)將廣泛的公眾意見排除在理性決策的大門之外，在新城開發(fā)建設(shè)的終極目標上不顧“以人為本”的城市化現(xiàn)實需求，眾多“鬼城”的復活終將只是一廂情愿的美好希冀。

    報告最后指出，“中國新城建設(shè)狂歡之后的精疲力竭，必將為我們城市發(fā)展史留下一段不堪回首的往事�！�