房市又現(xiàn)躁動。

    而這，還是在限購、限貸，以及房產(chǎn)稅浮出水面的背景下。為何調(diào)控如此之緊，房價卻不跌反漲？

    房價不跌反漲

    位于上海靜安區(qū)的靜安豪景，屬于這一區(qū)域中頗負盛名的樓盤之一。對該盤跟蹤許久的吳先生日前在詢問售樓處時發(fā)覺，尚未開盤的兩棟樓盤，對外報價已躍升至8萬元的單價水準。

    而去年剛剛完成交付的6號樓，于2007年推盤上市，該盤的“累計住宅合同均價”顯示為36190元/平方米。短短不到三年，價格漲了一倍多。

    中房信公布的數(shù)據(jù)稱，截至2010年12月27日，上海各個環(huán)線新建商品住宅的套均總價分別為內(nèi)環(huán)內(nèi)651.6萬元、內(nèi)中環(huán)423.3萬元、中外環(huán)317.5萬元、外郊環(huán)215.9萬元、郊環(huán)外171.1萬元，環(huán)比分別上漲了36.4%、41.4%、58.6%、53%和55%。

    同樣，在安徽省馬鞍山市，上周前去購房的陳先生驚訝地發(fā)現(xiàn)，新開盤的房價比去年此時翻了一倍，但購房者極其踴躍，最后開發(fā)商不得不采取了“按每套房排號”的方式，即購房者拿到的號僅能針對一套房子的購買權。舉例說，假如拿到的是第五號，必須企求前面四位購房者都不買這套房子，才有可能輪到自己買。

    “現(xiàn)在調(diào)控力度是很大，但沒想到房價還漲得這么快，買房的人還這么多。”陳先生說。

    一份由中原地產(chǎn)集團提供的分析報告提及，2010年期間，一線城市新房價格快速上漲的勢頭在4月首輪調(diào)控后得到有效遏制，此后在小幅震蕩中維持平穩(wěn)。與一線城市相比，二三線城市的補漲勢頭則較為明顯。以津、渝、蓉、杭四大二線城市為例，去年全年新房成交均價同比漲幅均在25%以上。

    “高鐵經(jīng)濟圈的誕生，使得各個城市之間的出行時間成本大為縮減。在長三角區(qū)域，以房價高企的上海為核心，附近不少二三線城市還會有補漲空間。”一家房地產(chǎn)企業(yè)投資負責人稱，“尤其是在民間資本密集的區(qū)域，雖然政策對于投資需求有明顯抑制，但在缺乏更好投資渠道的前提下，不少購房者仍然不惜以較以往更高的杠桿成本來投資房產(chǎn)。”

    政策引導理性購房

    “未來調(diào)控應該加強引導，以樹立理性住房消費理念。”北京中原地產(chǎn)研究中心分析師張大偉稱。他所指的，是市場需求方面不得不正視的另一個現(xiàn)象，即購房群體的“年輕化”態(tài)勢正日益明顯。“北京樓市的需求量體現(xiàn)方面較為凸顯的部分是，年輕人因為房價上漲過快而提前入市。”在北京，鏈家地產(chǎn)對外公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表示，北京首次購房者平均年齡已為27歲，這比發(fā)達國家早了10年。

    國務院總理溫家寶表示，中國城鎮(zhèn)居民人均住房面積在1998年為18.7平方米，2009年為30平方米；與此同時，中國城鎮(zhèn)人口比例在1991年為26.9%，2009年為46.6%。無論是在城鎮(zhèn)化速度還是在人均住房條件上，均有改善。與此同時，中國家庭自有住房擁有率已達到80%以上，遠遠高于一般發(fā)達國家水平。

    張大偉認為，2010年的兩輪房地產(chǎn)調(diào)控，雖然對2009年價格過快上漲的勢頭有明顯抑制，但由于前期價格基礎已經(jīng)處于高位，因此導致漲價的絕對值依然很大。而消費者對房產(chǎn)漲價的直接感受依然很深刻。

    多位業(yè)內(nèi)人士表示，降低多套住房擁有率，擠壓空置房源以提供供應量，可能會是今年市場政策調(diào)控的主要側重點。其中，在保障房體系方面的大力建設推進，將是今年房地產(chǎn)市場工作的重點所在。