網(wǎng)易財(cái)經(jīng)訊 冰火兩重天。相隔一年，同樣的節(jié)點(diǎn)，在海南國(guó)際旅游島規(guī)劃獲批剛滿一周年之際，調(diào)控下的海南樓市卻在出現(xiàn)了明顯的降溫。

    曾經(jīng)的瘋狂

    海南雅居樂(lè)清水灣的銷售人員小謝至今仍然對(duì)那種瘋狂的情景記憶猶新。“640套房子，4個(gè)小時(shí)就賣光了。

    去年1月4日，國(guó)際旅游規(guī)劃獲批后，眾多購(gòu)房者涌向海南，不少樓盤短期內(nèi)短期內(nèi)售價(jià)翻倍，一天一價(jià)，但購(gòu)房者卻無(wú)所畏懼，買樓如買白菜。

    雅居樂(lè)清水灣項(xiàng)目可算作海南樓市的風(fēng)向標(biāo)。數(shù)據(jù)顯示，從2009年6月26日的8800元／平方米，至2010年11月的26000元／平方米，位于海南陵水的清水灣，一年半時(shí)間，均價(jià)翻了三番。

    靠著海南項(xiàng)目，雅居樂(lè)在今年沖入300億元的銷售軍團(tuán)，清水灣項(xiàng)目貢獻(xiàn)了三分之一的收入，如此高的比例超出多數(shù)分析師的預(yù)計(jì)。

    不過(guò)，時(shí)隔一年，仍然是海南樓市的傳統(tǒng)旺季，但這種火爆的場(chǎng)景已經(jīng)不再了。

    量?jī)r(jià)齊降

    首當(dāng)其沖的是成交量的持續(xù)下降。小謝感嘆，今年的情況完全比不上去年，一天頂多賣個(gè)十幾套，一個(gè)月才賣個(gè)三四百套。而在不遠(yuǎn)的三亞市，由于均價(jià)動(dòng)輒六七萬(wàn)，成交更為慘淡。

    除了成交量的變化，樓市的價(jià)格也出現(xiàn)了松動(dòng)。

    “海南榮域”原來(lái)的價(jià)格超過(guò)20000元，現(xiàn)在則降到了18000元左右。其它更多的項(xiàng)目則是采取了折扣的方式，而且折扣比以往力度要大。比如，一般項(xiàng)目對(duì)外宣稱的折扣是95、96折，但實(shí)際成交可打92、93折。

    在前不久舉行的2011第14屆海南冬季房地產(chǎn)展示交易會(huì)上，“買兩房送全套家具”、“購(gòu)房送五年物業(yè)管理”的促銷手段不一而足、部分開(kāi)發(fā)商甚至打出七折讓利促銷牌，但現(xiàn)場(chǎng)卻彌漫著很強(qiáng)烈的觀望氣氛。

    海南大學(xué)社會(huì)科學(xué)研究中心主任曹錫仁認(rèn)為，現(xiàn)在買賣雙方正處于博弈期，賣方認(rèn)為海南市場(chǎng)發(fā)展空間大，而買方則認(rèn)為隨著調(diào)控力度的加大，尤其在溫總理表態(tài)后，房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步下降。

    旺季不旺

    “不可同日而語(yǔ)啊！如果說(shuō)去年的市場(chǎng)很瘋狂，那么今年市場(chǎng)旺季不旺，可以說(shuō)很平淡。相對(duì)2007-2009年來(lái)說(shuō)表現(xiàn)還要低潮。”海南世鵬地產(chǎn)發(fā)展有限公司策劃經(jīng)理李冬緒感嘆道。

    地產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，去海南購(gòu)房的人多是投資性需求，調(diào)控升溫的情況下，地產(chǎn)商會(huì)受到較大壓力。前不久雅居樂(lè)做的全國(guó)聯(lián)動(dòng)推介會(huì)就有些急迫的味道。“在去年初大家搶著買房的時(shí)候，企業(yè)根本沒(méi)動(dòng)力去做這樣大型的營(yíng)銷活動(dòng)。”

    “調(diào)控對(duì)所有企業(yè)都有影響，大公司稍微好一些。今年預(yù)計(jì)樓價(jià)還是比較平穩(wěn)的，但成交量難說(shuō)。”北京嘉恒遠(yuǎn)東投資有限公司董事副總裁海毅軒向網(wǎng)易財(cái)經(jīng)表示。

    官方數(shù)據(jù)顯示，11月份海口、三亞、陵水三地商品房成交量環(huán)比10月有所下滑，海口房?jī)r(jià)有小幅上漲，其他兩地房?jī)r(jià)均有所下降。雖然12月份的數(shù)據(jù)尚未公布，但預(yù)計(jì)也不樂(lè)觀。

    今年年初，由于國(guó)際旅游島建設(shè)獲批對(duì)樓市的直接刺激，1月份，海南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資即以2倍的同比增幅開(kāi)局，前三個(gè)月一直以倍數(shù)增長(zhǎng)，之后逐月減緩，到11月份，增幅已降至今年最低。

    海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)分析稱，目前海南的商品住房60%以上銷往島外，國(guó)家嚴(yán)厲的調(diào)控政策將大幅減少島外人士的購(gòu)買量，勢(shì)必對(duì)海南以第二居所為特征、商品住房開(kāi)發(fā)為主的房地產(chǎn)行業(yè)造成很大打擊。預(yù)計(jì)明年上半年成交量將保持在每月25萬(wàn)平方米的較低成交水平，房?jī)r(jià)也將隨市場(chǎng)的低迷而略有下降。

    結(jié)構(gòu)調(diào)整迫在眉睫

    雖然樓市目前已經(jīng)降溫，但一些業(yè)內(nèi)人士仍看好海南的未來(lái)。

    在曹錫仁看來(lái)，多年以來(lái)，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于低迷狀態(tài)，只在去年戰(zhàn)略公布前后出現(xiàn)了較大的漲幅。長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)上升的空間仍然比較大，目前的調(diào)控對(duì)海南樓市健康可持續(xù)發(fā)展有好處。

    李冬緒認(rèn)為，隨著國(guó)際旅游島規(guī)劃實(shí)施，硬件軟件會(huì)逐漸開(kāi)始落實(shí)。從中長(zhǎng)期來(lái)看，海南的養(yǎng)老、度假地產(chǎn)前景樂(lè)觀。現(xiàn)在的調(diào)控令短期炒家撤離，但中長(zhǎng)期的投資者仍然看好海南。

    北京今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全此前向網(wǎng)易財(cái)經(jīng)表示，比高房?jī)r(jià)更可怕的，將是產(chǎn)品類型的失衡，即過(guò)多的住宅產(chǎn)品占據(jù)了太多優(yōu)質(zhì)海景資源。

    一些業(yè)內(nèi)人士呼吁，海南應(yīng)順應(yīng)國(guó)家的調(diào)控趨勢(shì)，調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，改變以居住地產(chǎn)為絕對(duì)主導(dǎo)的單一房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，保持房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)、穩(wěn)定健康發(fā)展。（張鴻雁）