傳聞近一個(gè)月的樓市“二次調(diào)控”終于靴子落地。

    國務(wù)院多個(gè)部委昨日聯(lián)合祭出重拳遏制房價(jià)過快上漲，措施包括要求地方政府立即制定細(xì)則，三套房停貸以及首套房首付上調(diào)，房價(jià)上漲過快地區(qū)限制購房套數(shù)等。新政還表示將加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)并逐步擴(kuò)大到全國。

    數(shù)日之前，已有知情人士向《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》透露，近日中央還將出臺更嚴(yán)厲的政策調(diào)控樓市（詳見本報(bào)9月28日A1 版），二次調(diào)控由國家發(fā)改委牽頭，總共涉及八個(gè)部委。截至記者發(fā)稿時(shí)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部、監(jiān)察部、財(cái)政部、國稅總局、央行和銀監(jiān)會均在此次 “有關(guān)部委”之列，并通過聯(lián)合發(fā)文的形式公布了有關(guān)政策。

    上海易居房地產(chǎn)研究院高級研究員回建強(qiáng)(博客)認(rèn)為，此次政策總體來看應(yīng)是4月份調(diào)控的延續(xù)，但在行文和尺度上又進(jìn)一步嚴(yán)格。

    “政策目標(biāo)看似瞄準(zhǔn)‘十一’樓市,但如果能夠堅(jiān)持執(zhí)行，在一定程度上符合房地產(chǎn)改革的大方向。”回建強(qiáng)稱。

    敦促地方出細(xì)則

    昨日的新政共分五條，排在第一的即是加大對地方政府落實(shí)中央政策力度的督察。多部委要求，各地要立即研究制定貫徹落實(shí)“國十條”的實(shí)施細(xì)則。已印發(fā)實(shí)施細(xì)則的地區(qū)，要根據(jù)最近國家有關(guān)部委出臺的政策措施進(jìn)行調(diào)整和完善。

    此外，房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。嚴(yán)格實(shí)行問責(zé)制，對政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。

    4月份的“國十條”曾表示，穩(wěn)定房價(jià)和住房保障工作實(shí)行省級人民政府負(fù)總責(zé)。住建部、監(jiān)察部等部門要建立約談、巡查和問責(zé)制度。對穩(wěn)定房價(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。

    國土部有關(guān)負(fù)責(zé)人27日坦言，盡管上半年國務(wù)院先后下發(fā)4號文和10號文，但各地對房地產(chǎn)調(diào)控政策的認(rèn)識仍然存在差異。部分地區(qū)對房地產(chǎn)業(yè)要以保民生為首要目標(biāo)認(rèn)識不到位，對房地產(chǎn)業(yè)不能作為城市經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)還有不理解情緒。

    “一些地區(qū)認(rèn)為現(xiàn)階段本地房價(jià)水平與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本適應(yīng)，房價(jià)上漲并不快，出于擔(dān)心調(diào)控可能影響地方經(jīng)濟(jì)和財(cái)政收入的考慮，對于落實(shí)中央調(diào)控要求，政府和各相關(guān)部門還在等待、觀望。”該負(fù)責(zé)人分析稱。

    北京中原地產(chǎn)三級市場部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，“國十條”五個(gè)月來雖在幾個(gè)大城市發(fā)揮了一定作用，但很多二線城市在新政后房價(jià)不跌反漲，影響了調(diào)控的整體作用，本次新政再次重申這一政策將嚴(yán)格落實(shí)。全國性的調(diào)控細(xì)則出臺，力度相比之前也將更加嚴(yán)格。

    首套房首付提一成

    自2008年底較為寬松的金融環(huán)境，催生了一輪房地產(chǎn)市場的大牛市，并導(dǎo)致房價(jià)愈加攀升，超過政府可以容忍的底線。自“國十條”開始，政府逐漸收緊涉及房地產(chǎn)市場信貸政策，試圖釜底抽薪，降溫樓市。

    此番新政要求完善差別化的住房信貸政策。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。

    一家股份制銀行總行個(gè)貸部人士告訴記者，此次新政對三套房貸及異地購房的打擊力度更加嚴(yán)厲。“以前對異地購房，如果屬首套，比照第二套房貸政策執(zhí)行。”該人士表示，

    但也有業(yè)內(nèi)人士稱，目前的監(jiān)管重點(diǎn)實(shí)際上并不在三套房貸，而是在二套房貸的執(zhí)行力度上，不少銀行在樓市熱點(diǎn)地區(qū)事實(shí)上已經(jīng)停止發(fā)放第三套房貸。

    回建強(qiáng)則認(rèn)為，三套房停貸，樓市投機(jī)購房行為會減少，而投資購房可以全款，這樣住房資源基本上在剛需和理性投資者之間配置。

    但此番新政對于一些樓市剛需來說并非完全是好消息，文件規(guī)定對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上。此前，首次購房如面積小于90平方米尚可申請20％的首付。

    至于二套房貸，新政延續(xù)了“國十條”的規(guī)定：首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍，只是此次再度要求各商業(yè)銀行“嚴(yán)格執(zhí)行”。

    對于近期一些地方出現(xiàn)的以消費(fèi)貸名義暗自發(fā)放房貸的行為，此次新政也有所預(yù)警。

    上述個(gè)貸部人士表示，新政將使銀行今年最后一個(gè)季度的房貸業(yè)務(wù)量繼續(xù)下降，對房貸正在審批中、房貸已經(jīng)審批但還未放款的客戶來說，受新政影響大。該行已有一批審批已過但未放款的客戶，已等待放款一兩個(gè)月，這部分客戶是按新政實(shí)行，還是按已簽約的合同執(zhí)行原政策，或還要等監(jiān)管部門對此方面的政策解釋。

    在財(cái)稅方面，新政規(guī)定購買普通住房且該住房屬于家庭唯一住房的，契稅減半征收。對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。

    關(guān)于保有環(huán)節(jié)稅收，此次新政明確提出加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國。近日本報(bào)曾報(bào)道，新房產(chǎn)稅可能在國慶前后出臺，估計(jì)明年年初實(shí)施的可能性比較大。

    國慶樓市將受影響

    在很多開發(fā)商加緊銷售出貨的關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，政策的突然出臺無疑給開發(fā)商的銷售造成直接壓力。因此，昨日晚間多家大型房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人均不愿對此發(fā)表評論。

    但部分接受采訪的開發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士均不否認(rèn)此次政策將對國慶期間的市場造成影響。

    深圳一家房地產(chǎn)上市公司的董秘表示，由于前段時(shí)間市場過于火熱，公司對政策的進(jìn)一步出臺已經(jīng)有了預(yù)期，只是不知道出臺的時(shí)間。而此番在國慶前推出，應(yīng)該會對后續(xù)的市場帶來一定影響。

    廣州一家香港上市公司營銷部負(fù)責(zé)人也承認(rèn)，會給市場造成一定影響，但主要是投資性需求被遏制，自住型買家則不會受到?jīng)_擊。

    中原地產(chǎn)分析師黃韜認(rèn)為，這次出臺的政策依然是向市場傳達(dá)調(diào)控的信號，會讓買家產(chǎn)生新一輪觀望，但不一定會對市場產(chǎn)生很大的沖擊。

    而另外幾位業(yè)內(nèi)人士則一致認(rèn)為，市場有可能會作出快速反應(yīng)，例如近期成交較大，尤其是投資客比例較高的樓盤，將有可能遭遇“退訂”的尷尬。

    “例如廣州的亞運(yùn)城，大部分買家都是投資者，房貸政策的調(diào)整將卡住不少人。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，“會不會出現(xiàn)退訂潮，看亞運(yùn)城就可以作為一個(gè)依據(jù)。”